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房屋贈(zèng)與法律規(guī)定范文第1篇

關(guān)鍵詞 贈(zèng)與公證 合法權(quán)益 對(duì)策

中圖分類號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

贈(zèng)與是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人作出無(wú)償?shù)匕沿?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給相對(duì)人的意思表示后，相對(duì)人表示接受所贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的活動(dòng)。房屋贈(zèng)與公證是公證機(jī)關(guān)依法證明贈(zèng)與人贈(zèng)與房屋，受贈(zèng)人接受房屋的真實(shí)性、合法性的非訴訟證明行為。公證實(shí)踐中，老年人將房屋贈(zèng)與給受贈(zèng)人所有后，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人關(guān)系惡化，導(dǎo)致贈(zèng)與人無(wú)人贍養(yǎng)，無(wú)家可歸而發(fā)生糾紛，起不到公證“預(yù)防糾紛、減少訴訟”的職能作用。維護(hù)贈(zèng)與人的合法權(quán)益，是公證處和公證員義不容辭的責(zé)任，是踐行政法干警核心價(jià)值觀的具體體現(xiàn)。本文對(duì)如何維護(hù)贈(zèng)與人的合法權(quán)益進(jìn)行了深入分析，提出如下對(duì)策。

一、釋明法律規(guī)定，讓贈(zèng)與人選擇房屋贈(zèng)與的方式

遺囑是指遺囑人生前在法律允許的范圍內(nèi)，按照法律規(guī)定的方式對(duì)其遺產(chǎn)或其他事務(wù)所作的個(gè)人處分，并于遺囑人死亡時(shí)發(fā)生效力的法律行為。這里的“遺囑繼承人”是指法定繼承人的一人或者數(shù)人。

遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議，是遺贈(zèng)人與扶養(yǎng)人之間訂立的，確定遺贈(zèng)與扶養(yǎng)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。這里的“扶養(yǎng)人”是指法定繼承人以外的其他公民或集體所有制組織。這種協(xié)議規(guī)定，扶養(yǎng)人承擔(dān)遺贈(zèng)人生養(yǎng)死葬的義務(wù)，并于遺贈(zèng)人死后取得其遺產(chǎn)。

贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人愿意接受贈(zèng)與的合同。其房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間是贈(zèng)與人在世且到房產(chǎn)管理門辦理變更登記。

遺囑、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議、贈(zèng)與合同均能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移效力。主要區(qū)別在于遺囑、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議公證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間于遺囑人或者遺贈(zèng)人死亡后而贈(zèng)與合同公證房屋

所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間則是贈(zèng)與人在世時(shí)，為妥善處理老年人將房屋贈(zèng)與給受贈(zèng)人后，無(wú)人贍養(yǎng)、無(wú)家可歸不良社會(huì)現(xiàn)象和善意第三人取得贈(zèng)與房屋所有權(quán)致使贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與無(wú)法導(dǎo)致房屋回轉(zhuǎn)到贈(zèng)與人名下，采用遺囑、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議公證贈(zèng)與房屋較贈(zèng)與合同能更好地維護(hù)贈(zèng)與人合法權(quán)益。

二、端正執(zhí)法理念，尊重申請(qǐng)人意愿

公證制度是一項(xiàng)重要的預(yù)防性法律制度，是有效預(yù)防和減少社會(huì)矛盾、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的糾紛前置預(yù)防機(jī)制，公證員要端正執(zhí)法理念，把執(zhí)法執(zhí)業(yè)過(guò)程變?yōu)榉?wù)申請(qǐng)人的過(guò)程。公證員必須根據(jù)申請(qǐng)人的意思表示，分析其真實(shí)的法律行為，為其找尋最符合的公證事項(xiàng)，但由于公證費(fèi)的差異，極小部分公證員罔顧申請(qǐng)人的本來(lái)意愿，將本應(yīng)按照遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議辦理的公證申請(qǐng)引導(dǎo)辦理為贈(zèng)與合同公證。例，當(dāng)事人在合同中約定，“受贈(zèng)人必須保證贈(zèng)與人在贈(zèng)與房屋中居住到死亡，本合同才產(chǎn)生法律效力”。公證員將此公證事項(xiàng)辦成贈(zèng)與合同公證，違反了法律的規(guī)定，混淆了遺囑、遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議、贈(zèng)與合同三者主要區(qū)別，違背了公證執(zhí)業(yè)道德，為今后糾紛隱患埋下了伏筆。

三、附義務(wù)的贈(zèng)與公證，能有效保障贈(zèng)與人的合法權(quán)益

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百九十二條受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬；（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。當(dāng)贈(zèng)與人不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)時(shí)贈(zèng)與人可以通過(guò)訴訟途徑撤銷贈(zèng)與合同以維護(hù)其合法權(quán)益。據(jù)此，為盡量避免，贈(zèng)與人將房屋贈(zèng)與后，贈(zèng)與人無(wú)人贍養(yǎng)、無(wú)家可歸不良社會(huì)現(xiàn)象，在房屋贈(zèng)與合同中載明：“受贈(zèng)人接受贈(zèng)與物的同時(shí)須履行贈(zèng)與人生養(yǎng)死葬義務(wù)和保證贈(zèng)與人在有生之年對(duì)房屋享有居住權(quán)益”條款，否則，贈(zèng)與人可撤銷贈(zèng)與。這樣能更好地促使受贈(zèng)人履行贈(zèng)與合同所附的義務(wù)，有效保障贈(zèng)與人的合法權(quán)益。

四、正確區(qū)分合同效力與贈(zèng)與房屋的物權(quán)效力，維護(hù)贈(zèng)與人合法權(quán)益

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。這說(shuō)明當(dāng)事人辦理房屋贈(zèng)與合同公證時(shí)贈(zèng)與合同已經(jīng)發(fā)生了法律效力，但房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移是以到房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為準(zhǔn)。此時(shí)，若受贈(zèng)人不履行義務(wù)，贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與要求受贈(zèng)人返還房屋的，應(yīng)作如下處理：若房屋尚未過(guò)戶到受贈(zèng)人名下或者房屋已經(jīng)過(guò)戶到受贈(zèng)人名下且受贈(zèng)人愿意配合贈(zèng)與人將房屋回轉(zhuǎn)至贈(zèng)與人名下的，贈(zèng)與人要求返還房屋的主張應(yīng)得到法律的保護(hù)；若贈(zèng)與房屋，已被受贈(zèng)與人出賣給善意第三人且完成過(guò)戶登記手續(xù)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定和合同相對(duì)性規(guī)則，贈(zèng)與合同中約定的義務(wù)不能對(duì)抗善意第三人，贈(zèng)與人可要求受贈(zèng)人賠償。

五、分別詢問(wèn)贈(zèng)與人與受贈(zèng)人，適當(dāng)延長(zhǎng)出證時(shí)間

房屋贈(zèng)與法律規(guī)定范文第2篇

【要點(diǎn)提示】：

夫妻雙方離婚時(shí)，經(jīng)法院主持調(diào)解，達(dá)成協(xié)議，約定將住房共同贈(zèng)予給尚未成年的女兒，但由被告居住?，F(xiàn)女兒想申請(qǐng)執(zhí)行（已過(guò)一年），將房屋過(guò)戶到自己名下，法院應(yīng)否對(duì)其申請(qǐng)立案？女兒能否取得該房屋？又應(yīng)當(dāng)通過(guò)何種渠道取得成為本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。 【案情】：

原告：王某

被告：李某 【審理情況】：

本案經(jīng)法院主持調(diào)解，達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議：

一、原告王某與被告李某自愿離婚，本院予以準(zhǔn)許。 三、夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的現(xiàn)住房雙方共同贈(zèng)予女兒李玲，由被告居住至被告去世時(shí)止。其它財(cái)產(chǎn)拖拉機(jī)一臺(tái)、彩電一臺(tái)、縫紉機(jī)一臺(tái)、板箱一個(gè)、座釧一臺(tái)、面柜一個(gè)歸原告所有；大柜一個(gè)、廚桌一個(gè)、方凳兩只、小推車兩個(gè)歸被告所有。家中現(xiàn)存糧食、花生、花生油等按三人均分， 原告取兩份。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)離村近的地由被告耕種，其它的部分由原告耕種。（該條款已執(zhí)行）

【爭(zhēng)議的焦點(diǎn)】：

調(diào)解書生效后，王某與其小女兒搬出上述房屋，其后李某又再婚?，F(xiàn)因鎮(zhèn)村規(guī)劃導(dǎo)致房屋價(jià)格上漲，王某、李玲要求李某履行上述調(diào)解書，將房屋過(guò)戶至李玲名下，李某拒絕不肯。王某及李玲向法院提起申請(qǐng)執(zhí)行，法院又以權(quán)利人的申請(qǐng)執(zhí)行超過(guò)法定期限（一年）為由不予立案。

【評(píng)析】：

李玲能否取得上述房屋、如何取得上述房屋，實(shí)踐中有兩種不同意見(jiàn)：

一、本案李某可以撤銷贈(zèng)與，李玲不能依據(jù)調(diào)解書的約定取得房屋，其亦無(wú)權(quán)向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。理由是：

《合同法》第一百八十六條規(guī)定，贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與；第一百八十八條規(guī)定，具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。本案中，李某與王某雖在離婚時(shí)約定其將房屋贈(zèng)與給李玲，但之后并未實(shí)際交付，依據(jù)《合同法》的規(guī)定，該種贈(zèng)與不屬于不可撤銷的贈(zèng)與，故李某可撤銷贈(zèng)與。贈(zèng)與撤銷后，該房產(chǎn)仍屬王某與李某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方可另行分割。李玲不是王某與李某離婚訴訟糾紛一案的權(quán)利承受人，其無(wú)權(quán)就生效的法律文書向法院申請(qǐng)執(zhí)行。

二、本案的李某不可撤銷贈(zèng)與，李玲是該民事調(diào)解書中確定的權(quán)利承受人，其可直接申請(qǐng)法院予以執(zhí)行。

本案中，王某和李某達(dá)成的贈(zèng)與協(xié)議不是自行達(dá)成的贈(zèng)與合同，而是經(jīng)過(guò)人民法院審查達(dá)成的民事調(diào)解書，該調(diào)解書一旦生效，即賦與了和判決書同等的強(qiáng)制效力，其效力等同于或高于經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同，雙方當(dāng)事人均必須履行。依據(jù)《民訴法》的規(guī)定，申請(qǐng)執(zhí)行人是生效法律文書確定的權(quán)利人或其繼承人、權(quán)利承受人，故李玲具有申請(qǐng)執(zhí)行人的主體資格；因上述調(diào)解書中未約定王某與李某將房屋贈(zèng)與給李玲的履行期限，權(quán)利人可隨時(shí)要求義務(wù)人履行，故李玲可在任何時(shí)侯向法院申請(qǐng)執(zhí)行。

筆者同意李某不可撤銷贈(zèng)與，理由同上，但認(rèn)為李玲無(wú)權(quán)向法院申請(qǐng)執(zhí)行，其可另行訴訟要求王某、李某履行贈(zèng)與合同，且該主張受訴訟時(shí)效的限制。理由如下：

房屋贈(zèng)與法律規(guī)定范文第3篇

下面是小編收集整理的土地使用權(quán)贈(zèng)與合同范本，希望能給有這方面需要的同學(xué)帶來(lái)幫助!

甲方(贈(zèng)與人) ：

有效證件號(hào)碼：

乙方(受贈(zèng)人) ：

有效證件號(hào)碼：

甲、乙雙方自 XX 年 6 月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，為甲方料理家務(wù)，乙方為此無(wú)法正常工作，作為報(bào)酬和 補(bǔ)償，甲方愿將甲方出資購(gòu)買的房屋產(chǎn)權(quán)(該房屋產(chǎn)權(quán)為：因乙方具 備經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買的主體資格，因此該房用乙方的名義購(gòu)買)贈(zèng)與乙 方。

按照合同法等有關(guān)法律規(guī)定，雙方自愿達(dá)成贈(zèng)與房產(chǎn)協(xié)議如下：

第一條：甲方自愿將其房產(chǎn)贈(zèng)與給乙方，乙方自愿接受該房屋。 該房屋具體狀況如下：

(一)該房產(chǎn)坐落于 平方米;

(二)贈(zèng)與房屋的所有權(quán)證證號(hào)為

(三)房屋平面圖至范圍見(jiàn)附件一;

(四)土地使用權(quán)取得方式： 若該房屋有土地使用權(quán)則該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋 一并贈(zèng)與。 該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并贈(zèng)與。

第二條：甲方購(gòu)買此房產(chǎn)所有費(fèi)用由甲方單獨(dú)承擔(dān)，現(xiàn)經(jīng)協(xié)商一 1 市 ，建筑面積 ; 致甲方愿將其擁有的該房屋所有產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與乙方。

第三條：甲方贈(zèng)與乙方房屋產(chǎn)權(quán)，在雙方簽訂本合同后，該贈(zèng)與 行為不可撤銷，受法律保護(hù)。

第四條：本協(xié)議甲、乙雙方簽字后生效，如任何一方違約，違約 方應(yīng)承擔(dān)由此造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。

甲方(贈(zèng)與人) ： 住所： 有效證件號(hào)碼：

乙方(受贈(zèng)人) ：

住所：

房屋贈(zèng)與法律規(guī)定范文第4篇

甲方:(贈(zèng)與人) ________________ 乙方:(受贈(zèng)人)________________

甲乙雙方系父母子女關(guān)系，甲方自愿將其下所有的一處房產(chǎn)贈(zèng)與乙方。按照合同法等有關(guān)法律規(guī)定，雙方自愿達(dá)成贈(zèng)與房產(chǎn)協(xié)議如下:

第一條 甲方自愿將座落于 ，建筑面積 平方米，所有權(quán)證證號(hào)為 的房產(chǎn)贈(zèng)與給乙方，該贈(zèng)與是對(duì)乙方個(gè)人的贈(zèng)與，乙方自愿接受該房屋。

第二條 自本贈(zèng)與成立日起，乙方應(yīng)負(fù)贍養(yǎng)甲方的義務(wù)，甲方有權(quán)在該房屋居住。

第三條 乙方在第二條撫養(yǎng)義務(wù)未完全履行前，非經(jīng)甲方同意不得將受贈(zèng)房屋處分、轉(zhuǎn)讓，或設(shè)定期典權(quán)抵押等他項(xiàng)權(quán)利，抑或?yàn)槿魏蝹鶛?quán)的擔(dān)保，否則其處分、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為無(wú)效，甲方有權(quán)撤銷贈(zèng)與，收回房產(chǎn)。如因上述行為造成甲方不能收回贈(zèng)與房產(chǎn)的，乙方應(yīng)如數(shù)補(bǔ)償或退還該房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)款。

第四條 受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤消贈(zèng)與:

(1)受贈(zèng)人不履行贈(zèng)與合同約定義務(wù)的。

(2)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬利益的。

第五條 在乙方能辦理該房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)按約定積極協(xié)助乙方轉(zhuǎn)移辦理過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

第六條 爭(zhēng)議的解決方式

一切與本合同有關(guān)的糾紛，首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向 人民法院提起訴訟。

第七條 合同的補(bǔ)充

本合同如有未盡事宜，一律按照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方協(xié)商一致，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。

第八條 本合同正本一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

房屋贈(zèng)與法律規(guī)定范文第5篇

2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價(jià)格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房?jī)r(jià)的20%支付違約金給對(duì)方。原告當(dāng)即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房?jī)r(jià)給被告時(shí)被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張?jiān)撡I賣合同是合法有效的，被告應(yīng)按合同約定履行義務(wù)，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責(zé)任。被告辯解該房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過(guò)戶登記手續(xù)，是無(wú)效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。

審判

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒(méi)有原告的簽名，但原告始終承認(rèn)該合約，該合約是原、被告雙方真實(shí)的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。據(jù)此判決：被告應(yīng)返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。

評(píng)析

本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動(dòng)和一經(jīng)移動(dòng)即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)，在國(guó)家職能部門登記備案，使社會(huì)公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家強(qiáng)化對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理，確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動(dòng)產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過(guò)戶登記的關(guān)系。

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的一項(xiàng)重要內(nèi)容，從理論上看，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移是指基于種法律事實(shí)而使原告主體喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，新主體取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的方式有：買賣、贈(zèng)與、交換、繼承以及1995年8月7日建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款規(guī)定的五種方式等。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得失變更依法實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當(dāng)事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動(dòng)產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（過(guò)戶）手續(xù)。據(jù)此，理論界普遍認(rèn)為，基于法律的規(guī)定，則登記是房屋買賣、贈(zèng)與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實(shí)踐中突出的表現(xiàn)是人民法院在審理房地產(chǎn)案件時(shí)，凡依法未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的合同一律認(rèn)定為無(wú)效。筆者對(duì)此持不定的態(tài)度，從我國(guó)現(xiàn)有法律規(guī)定看，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得失變更采用的是不動(dòng)產(chǎn)登記要件主義理論，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動(dòng)產(chǎn)登記并不意味著未經(jīng)過(guò)戶登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同便無(wú)效。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)行為，而不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同則是債權(quán)行為，登記只能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效力發(fā)生影響，不能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的效力發(fā)生影響，當(dāng)事人依據(jù)轉(zhuǎn)移合同，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記行為，才能最終取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，該物權(quán)行為轉(zhuǎn)移履行行為與當(dāng)事人之間業(yè)已存在債權(quán)行為是相分離各自獨(dú)立。本案中原告雖然沒(méi)有在合約簽名，但是原告始終承認(rèn)該合約，沒(méi)有對(duì)該合約予以否認(rèn)，且合約中雙方就合同的標(biāo)的、價(jià)款、履行時(shí)間和違約責(zé)任均作出明確的約定，因此筆者認(rèn)為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關(guān)系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過(guò)戶登記為要件的，被告以未登記為由來(lái)說(shuō)明該房屋關(guān)系無(wú)效是錯(cuò)誤的。