前言：本站為你精心整理了住房抵押貸款證券化范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：從20世紀80年代以來住房貸款證券化在國際上得到快速發(fā)展，鑒于我國城市化的快速發(fā)展及金融機構(gòu)的資金流動性問題，我國目前也產(chǎn)生了對住房貸款證券化的需求，但是住房抵押貸款證券化的操作過程中潛藏著各種各樣的風險，擬就這些風險進行分析并提出我國在發(fā)展住房貸款證券化過程中應(yīng)注意的問題。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款證券化；資金流動性；風險；對策

1住房抵押貸款證券化的內(nèi)涵及在我國的發(fā)展

1.1何謂住房抵押貸款證券化

20世紀80年代以來，資產(chǎn)證券化是國際金融創(chuàng)新發(fā)展的重要趨勢，其中住房抵押貸款證券化又是發(fā)展最早、最令人矚目的形式之一。住房抵押貸款證券化是指金融機構(gòu)把自己所持有的流動性較差，但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群，由證券化機構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾墸宰C券的形式出售給投資者的融資過程。其最主要的特點是將原先不易為投資者接受，缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預見現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通、容易為投資者接受的證券。該類證券的投資者將定期從中介機構(gòu)得到抵押借款人償還的本金和利息，直到該證券所規(guī)定的期限。

1.2住房貸款證券化在我國的發(fā)展

我國部分銀行已經(jīng)意識到了住房抵押貸款證券化的必要性，并且開始有益的探索。中國建設(shè)銀行于2005年12月推出了我國第一個住房抵押貸款證券化產(chǎn)品：建元2005-1個人住房抵押貸款證券。但是從住房貸款證券化的貸款量來看還是很小的，只有個別銀行的嘗試性舉措，并不能改變銀行現(xiàn)有的住房抵押貸款格局。同時我國還沒有像發(fā)達國家那樣形成了專門的住房抵押貸款證券交易市場，無法吸引足夠的投資者，保持一定的流通性和換手率。

2推動我國住房抵押貸款證券化的必要性和緊迫性

2.1城市化和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

根據(jù)國際經(jīng)驗，當一國經(jīng)濟進入持續(xù)穩(wěn)步增長的時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展的時期。世界銀行的統(tǒng)計分析表明，人均GDP低于300美元的低收入國家，城市化水平僅為20%，當人均GDP提高到1000-1500美元，經(jīng)濟步入中等發(fā)達國家行列時，城市化進程加快，住宅業(yè)將會進入迅速發(fā)展階段。這種發(fā)展規(guī)律在我國也得到了較完美的印證。據(jù)統(tǒng)計，截止2003年底，隨著人均GDP首次超過1000美元，我國城市人口比例已從1978年的17.9%提升到40.5%。人均收入水平的提高和城市化進程的平穩(wěn)推進，對我國經(jīng)濟的各個方面都產(chǎn)生了極大影響，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展并迅速成長為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)證明，從2001到2005年的五年時間里，我國的GDP從97314.8億元提高到182320.6億元，房地產(chǎn)投資則從6344.12億元增加到15759.3億元。自1999年國家實施擴大內(nèi)需政策以來，出臺了推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的相關(guān)政策，我國住房抵押貸款得以迅速發(fā)展，并成為各商業(yè)銀行的重點發(fā)展業(yè)務(wù)。2000年到2005年，我國的住房抵押貸款年均增長54.9％，已經(jīng)成為我國商業(yè)銀行重要的貸款項目及利潤來源。2005年底我國個人住房抵押貸款余額已經(jīng)達到1.84萬億元，占金融機構(gòu)全部貸款余額的9.4%。

2.2銀行、企業(yè)和個人資金流動性的需求

住房抵押貸款具有期限長、流動性差的特點。MBS通過資產(chǎn)重組，把住房貸款的未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化為當前的證券融資，就可以改善住房抵押貸款的流動性，有利于金融機構(gòu)改進資產(chǎn)管理。此外，也會引導資金向住宅產(chǎn)業(yè)合理流動，降低資本市場的投機程度。鑒于住宅建設(shè)需要一定的建設(shè)和銷售周期，必須有穩(wěn)定持久的資金作保障。如果全靠住房抵押貸款，房地產(chǎn)企業(yè)就會受到嚴重的流動性制約，這不但影響企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展前景，也增加了銀行貸款的償付風險。MBS的引入，為此提供了有效的解決途徑。由于住宅類商品的特殊性，個人購住房往往會受到預算的約束。MBS可以來緩解這個問題，為商業(yè)銀行提供充足的貸款資金來源，從而增加個人住房貸款的可獲得性。

3推動住房貸款抵押證券化過程中存在的風險

3.1貸款購買環(huán)節(jié)的風險

（1）真實出售的風險。

在證券化過程中，發(fā)起銀行通常采取買賣的法律形式轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，這種買賣必須是一種真實出售，以保證在發(fā)起銀行發(fā)生破產(chǎn)清算時其出售的貸款組合不被列入破產(chǎn)財產(chǎn)。作為一種真實出售的法律關(guān)系，要求發(fā)起銀行出售貸款的行為必須符合一定的條件，以達到將所出售的貸款組合和發(fā)起銀行的信用風險隔離開來的目的。

（2）貸款購買的規(guī)模和質(zhì)量風險。

在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，四大國有商業(yè)銀行對以出售優(yōu)質(zhì)的住房抵押貸款來進行融資的意愿不強，在貸款出售定價方面也會比較苛刻，而其他商業(yè)銀行的住房抵押貸款規(guī)模又比較小，加上住房抵押貸款一級市場本身的分散經(jīng)營和不規(guī)范等因素，因此目前能夠購買的住房抵押貸款無論是規(guī)模和質(zhì)量，都有可能不能滿足預先制定的標準。

3.2證券發(fā)行與交易環(huán)節(jié)的風險

（1）發(fā)行風險。在發(fā)行抵押貸款證券階段，由于該證券是新品種，證券發(fā)行的對象、利率、還本付息方式等因素的設(shè)計以及稅收效益都會影響到投資者的意愿。比如有些抵押貸款證券的期限是非固定的，受貸款組合償還速度的影響，許多抵押貸款證券為浮動利率債券，缺乏投機性，二級市場交易清淡，這些都增加了證券的發(fā)行風險。

（2）流通性風險。流通市場對證券發(fā)行的影響主要是通過收益性和證券的變現(xiàn)能力實現(xiàn)的。若住房抵押債券的利率設(shè)計和交易市場設(shè)計導致證券的價差收益較小，缺乏投機性，也會造成住房抵押證券的交易清淡；同時，金融債券現(xiàn)有的流通市場比較狹窄，沒有吸收更多的投資者參與交易。

（3）匹配風險。在證券發(fā)行業(yè)務(wù)中，證券的償還是由住房抵押貸款組合支撐的，因此，若證券與貸款組合進行匹配的結(jié)構(gòu)不合理，則證券業(yè)務(wù)可能發(fā)生虧損。另外，由于貸款的提前償還、違約支付以及經(jīng)濟周期波動等原因?qū)е沦J款資產(chǎn)存量和剩余貸款期限的變動，最終也會影響證券的品種設(shè)計和發(fā)行計劃。

3.3經(jīng)營環(huán)節(jié)的風險

（1）收益風險。收益風險主要是指由利率波動造成的利潤風險。貸款組合的利率與證券組合的利率都是浮動的，利差的敏感性和波動性構(gòu)成了利率風險。

（2）資金混用風險。證券化業(yè)務(wù)納入了購買機構(gòu)資產(chǎn)負債體系，因此可能發(fā)生證券化業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的資金與其他來源的資金混同的情況，導致應(yīng)支付給投資者的資金被延遲支付的現(xiàn)象。

（3）再投資風險。證券化過程中，存在著一個向住房抵押貸款組合收集本金和利息與向投資者支付抵押貸款證券收益之間的延遲階段，收到抵押貸款組合帶來的現(xiàn)金流會被再投資于某些金融資產(chǎn)，從而形成再投資風險。

3.4資產(chǎn)管理環(huán)節(jié)的風險

（1）債權(quán)管理風險。在住房抵押貸款證券化活動中，需要貸款債權(quán)管理人做好住房抵押貸款的日常管理、收取借款人償還的本息、催收拖欠的款項等工作，貸款債權(quán)管理人的信用與服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)系到對債券投資者的本息償還。此外，還存在貸款債權(quán)管理人暫時保管的貸款回收本金與其自有資金混用的風險，以及在貸款債權(quán)管理人破產(chǎn)時如何確保資產(chǎn)購買機構(gòu)對貸款回收本金的權(quán)利。

（2）借款人違約風險。借款人違約的風險主要指借款人在到期前提前償還的風險和借款人不按約定償還貸款的風險。到期前償還的風險主要是指借款人未按約定的清償期限發(fā)生清償行為，多為全部債務(wù)在到期前償還。到期前償還造成的現(xiàn)金回流與對證券投資者的本息支付不匹配，形成信用風險。3.5法律與政策環(huán)境的風險

隨著法律、法規(guī)及國家政策的變化和發(fā)展，存在著新舊法律、新舊政策發(fā)生沖突的可能性，這種沖突會給整個證券化活動帶來風險。在立法未做修正之前，證券化業(yè)務(wù)必須嚴格按照現(xiàn)行法律制度運作，尤其注意法律程序手續(xù)的完備性。在法律變化后，應(yīng)及時對相關(guān)的證券化規(guī)則做出修正和完善，保證整個證券化活動的合法性和有效性。現(xiàn)行法律、政策與證券化業(yè)務(wù)的沖突以及相關(guān)法律、政策的滯后都形成了證券化業(yè)務(wù)的外部風險。

4促進住房貸款抵押證券化健康發(fā)展的對策

4.1擴大一級市場規(guī)模，規(guī)范操作控制質(zhì)量

首先，要擴大住房抵押貸款一級市場規(guī)模。為了實施住房抵押貸款證券化，我們應(yīng)擴大住房抵押貸款數(shù)額，增大其在整個貸款總額及GDP的比重，這樣我們才能構(gòu)建出在還款期限、利率水平、房產(chǎn)性質(zhì)等方面相同的資產(chǎn)池，以便實施“打包”“重組”等標準化操作。其次，盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范貸款標準、貸款程序、貸款格式等，統(tǒng)一貸款的發(fā)放條件，形成統(tǒng)一的住房抵押貸款體系。

4.2著手建立證券化專門機構(gòu)SPV

從事專門的住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)，發(fā)行住房抵押貸款證券。抵押貸款發(fā)放銀行將貸款真實出售給SPV，SPV在股權(quán)組成上與其它金融機構(gòu)獨立，并嚴格限制自身的資產(chǎn)與負債業(yè)務(wù)，成為“破產(chǎn)隔離”的實體。通過這一舉措，可以有效溝通貨幣市場與資本市場的聯(lián)系，完善住房金融制度，形成一套功能完整的融資體系，有利于統(tǒng)一和規(guī)范全國住房抵押貸款的一、二級市場，大力推動住房抵押貸款證券化的發(fā)展促進資本市場與國際標準的接軌。

4.3健全完善評級機構(gòu)，統(tǒng)一規(guī)范信用標準

在住房抵押貸款證券化過程中，信用評級機構(gòu)擔負著十分重要的責任，其結(jié)果將對投資者的品種選擇產(chǎn)生直接影響?？梢哉f，獨立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化能否成功的關(guān)鍵。國內(nèi)評級機構(gòu)必須加強與國際著名評級機構(gòu)的合作，學習先進的信用評級技術(shù)，借鑒豐富的信用評級經(jīng)驗，提高我國信用評級水平，引導投資者開展投資業(yè)務(wù)。

4.4完善法律體系，更新稅收會計制度

為實施住房抵押貸款證券化，我們盡快出臺相關(guān)法律法規(guī)，完善其操作的法律環(huán)境。首先，修改《民法通則》中關(guān)于合同部分的相關(guān)內(nèi)容，也許商業(yè)銀行在出售抵押貸款債權(quán)給SPV（特設(shè)機構(gòu)）時可不通過債務(wù)人的同意，因為在現(xiàn)行的《民法通則》里規(guī)定需經(jīng)債務(wù)人的同意，而這樣做不但耗時、耗力，而且還存在操作的可行性問題。其次，完善《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資產(chǎn)管理暫時辦法》，允許信托機構(gòu)在接受商業(yè)銀行的抵押債權(quán)后能有權(quán)發(fā)行憑證式證券融資。再次還需制定一套適應(yīng)于復雜金融環(huán)境的、較為完善的關(guān)于住房抵押貸款證券化的會計、稅收制度，防止在實施住房抵押貸款證券化過程中出現(xiàn)會計、稅收方面的技術(shù)難題。

參考文獻

［1］閔蕾.住房抵押貸款證券化雙得益［N］.上海商報，2005-03-22.

［2］施方，俞自由.美國住房抵押貸款證券化的雙重保險機制及其借鑒［J］.經(jīng)濟師，2004，（7）.

［3］趙利.我國住房抵押貸款證券化已經(jīng)提上日程［N］.中華工商時報，2004-6-10.