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收益法評估報告范文第1篇

關(guān)鍵詞：財務(wù)報告；投資性房地產(chǎn)；評估

根據(jù)我國企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價值兩種計量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計量模式。只有當投資性房地產(chǎn)公允價值能夠可靠取得的時候，企業(yè)才能夠采用公允價值模式。當企業(yè)采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估是資產(chǎn)評估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會計核算及披露的要求，采用評估技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會計計量、核算及披露提供專業(yè)意見。

1以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的作用

計量資產(chǎn)和負債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估作用具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會計計量的客觀性。評估機構(gòu)通過嚴格遵守評估程序，按照科學(xué)的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。專業(yè)化的評估機構(gòu)是獨立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評估是按照公允、法定的準則進行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。

2以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的技術(shù)特點

以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估為投資性房地產(chǎn)的計量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評估準則的同時，還要受有關(guān)會計準則的約束。

評估人員應(yīng)該根據(jù)會計準則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評估對象、價值類型和評估基準日。根據(jù)評估對象的特點、評估目的及評估應(yīng)用條件，選擇與評估準則中投資性房地產(chǎn)計量模式相符的評估方法。在撰寫資產(chǎn)評估報告時，一方面要滿足資產(chǎn)評估報告的基本準則，另一方面還要遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。

3以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估對象

3.1評估對象的具體范圍

投資性房地產(chǎn)的評估對象具體包括：

（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。

（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地。

（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

3.2確定評估對象注意的問題

自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。

如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評估對象。

4以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估方法

投資性房地產(chǎn)適合于采用市場法和收益法評估。

4.1市場法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

市場法是將被評估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進行比較，以類似資產(chǎn)的交易價格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計算被評估資產(chǎn)價值的一種方法。

市場法直接依賴現(xiàn)實的市場價格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場發(fā)達、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標準工廠等。

選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對投資性房地產(chǎn)價值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價值下降的比率來確定。

4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評估基準日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標準工廠等。

收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本的參數(shù)。

4.2.1收益額的確定

已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：

凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運費用

潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅等。

凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔的營運費用來計算。

4.2.2折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率實質(zhì)是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風險投資的收益率，根據(jù)具體的評估對象的性質(zhì)、用途、市場投資風險等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時間等的不同，導(dǎo)致投資風險不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。

4.2.3收益期限的確定

收益期限是自評估基準日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。

已出租或持有并準備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命來確定收益期限。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。

5以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的特別要求

以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估報告，更多受限于相關(guān)會計準則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評估報告準則以外，還要滿足《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。

5.1當評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產(chǎn)公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結(jié)論的合理性，不能出具評估報告。

5.2會計準則和法規(guī)修改時的特別要求

當涉及投資性房地產(chǎn)的計量模式、披露和報告發(fā)生改變，評估人員因為新的會計要求而無法遵守資產(chǎn)評估準則的要求，在評估報告中對未完全遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的相關(guān)要求進行說明和披露。

收益法評估報告范文第2篇

一、房地產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)比較

中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》。不動產(chǎn)準則屬于資產(chǎn)評估具體準則的實體性準則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業(yè)價值中的不動產(chǎn)、評估披露以及附則等七部分。不動產(chǎn)準則在《資產(chǎn)評估準則——基本準則》的總體指導(dǎo)下，對不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動產(chǎn)三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

《國際評估準則》（IVS）在“資產(chǎn)評估準則”部分對不動產(chǎn)進行規(guī)范。IVS中不動產(chǎn)評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執(zhí)行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產(chǎn)。

美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）對于不動產(chǎn)評估的規(guī)范包括不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)評估報告兩個方面。不動產(chǎn)評估準則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務(wù)使用者對評估工作質(zhì)量進行的對照檢驗。不動產(chǎn)評估報告準則規(guī)定的是傳達不動產(chǎn)評估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動產(chǎn)評估報告的形式、格式和文體，由報告的預(yù)定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動產(chǎn)評估準則的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產(chǎn)評估實務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國際評估準則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動產(chǎn)評估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強調(diào)了不動產(chǎn)評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調(diào)了信息的披露，有專門的不動產(chǎn)評估報告準則，但是對于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動產(chǎn)評估準則定義比較

我國不動產(chǎn)評估準則在總則中就明確了有關(guān)不動產(chǎn)和不動產(chǎn)評估的基本定義。該準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。

國際評估準則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時，在國際評估準則的資產(chǎn)準則——不動產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產(chǎn)權(quán)益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)指的是屬于不動產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因為在西方的不動產(chǎn)價值評估理論中，都特別強調(diào)不動產(chǎn)價值的評估是評估不動產(chǎn)權(quán)利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產(chǎn)評估中則沒有不動產(chǎn)的界定。

從中外不動產(chǎn)評估準則界定的不動產(chǎn)定義的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則不但明確了不動產(chǎn)的定義而且指出了不動產(chǎn)評估的定義，還具體區(qū)分了單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。國際評估準則界定了不動產(chǎn)的含義，并著重強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益。美國評估準則也強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體?？傊?，不動產(chǎn)評估評估的是不動產(chǎn)權(quán)益的價值，而并非不動產(chǎn)的實物本身的價值。

三、不動產(chǎn)評估準則評估方法比較

我國不動產(chǎn)評估準則把評估方法作為準則的重點內(nèi)容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規(guī)定和要求。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當了解不動產(chǎn)應(yīng)當具有的經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運用成本法評估不動產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟壽命年限以及可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。運用假設(shè)開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當合理估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應(yīng)當根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，合理進行修正。

國際評估準則規(guī)定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估。市場法是不動產(chǎn)權(quán)益評估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價格依據(jù)的權(quán)益，以及被評估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估，需要計算重置成本，并將現(xiàn)時等效不動產(chǎn)的重置成本進行貶值調(diào)整。

美國評估準則規(guī)定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當?shù)姆椒ê图夹g(shù)對宗地價值進行評定；對新開發(fā)成本估算時可參照的成本數(shù)據(jù)進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產(chǎn)全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動產(chǎn)評估準則對評估方法的具體規(guī)定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應(yīng)用于不動產(chǎn)評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動產(chǎn)評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動產(chǎn)評估準則的規(guī)定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調(diào)評估方法的應(yīng)用。

參考文獻

[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會. 資產(chǎn)評估準則[M]. 中國財經(jīng)出版社，2007年

收益法評估報告范文第3篇

一、評估中介機構(gòu)與評估委托方的歸責

評估機構(gòu)作為社會中介組織，對外承擔三種責任：

(一)行政責任。國務(wù)院91號令規(guī)定，資產(chǎn)評估機構(gòu)資產(chǎn)評估結(jié)果失實的，國資管理部門可以宣布評估結(jié)果無效，并可以對該資產(chǎn)評估機構(gòu)給予處罰。還規(guī)定，被處罰的單位和個人對處罰決定不服的，可以向上一級國資管理部門申請復(fù)議。但隨著國有資產(chǎn)管理體制改革的深化，國有資產(chǎn)管理部門不再履行公共管理職能，因此行政處罰及行政復(fù)議在現(xiàn)行體制下能否成立，在實踐中值得探討。

(二)刑事責任。我國刑法第229條規(guī)定“承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或單處罰金?！?/p>

(三)民事責任。評估機構(gòu)作為受托方，與委托方國有資產(chǎn)占有單位之間形成委托合同，適用《合同法》調(diào)整。對由于資產(chǎn)評估機構(gòu)的過錯，給國有資產(chǎn)占有方造成損失的，可依據(jù)《合同法》第406條的規(guī)定“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?！痹u估機構(gòu)在處理委托事項過程中，由于重大過失或故意，給國有資產(chǎn)占有方造成損失的，應(yīng)由資產(chǎn)占有方追究其違約責任。

從另一角度來考慮，國有資產(chǎn)買受人出于對資產(chǎn)評估機構(gòu)出具報告的信賴，做出并實施了國有資產(chǎn)購買行為，但因評估報告存在重大缺陷使其形成錯誤的判斷，造成重大損失的，國有資產(chǎn)買受人是否可向評估機構(gòu)請求損害賠償？要解釋這一問題可通過一個案例來進行：

浙江某鞋業(yè)廠(A1)為國有企業(yè)，其投資主體為浙江省某鞋業(yè)集團公司(A)。鞋業(yè)廠由于市場競爭激烈，常年虧損，企業(yè)難以維系。為甩掉歷史包袱，鞋業(yè)集團公司努力為其尋找新婆家，后被江蘇省某民營鞋業(yè)公司(B)相中。B公司長期以來欲擴大在浙江省的市場份額，想通過兼并浙江老廠的行為實現(xiàn)其市場戰(zhàn)略意圖。根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，A公司委托某評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估，評估后鞋業(yè)廠凈資產(chǎn)為245萬元。買賣雙方經(jīng)協(xié)商，一致同意以評估確認值作為轉(zhuǎn)讓價款的依據(jù)，并簽訂了正式的國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，B公司一次性支付了245萬的轉(zhuǎn)讓價款。B公司進駐A1廠后，發(fā)現(xiàn)評估報告結(jié)果與實物資產(chǎn)情況相距甚遠，評估機構(gòu)未按國家評估規(guī)范進行實物核查，只是“閉門造車”，簡單根據(jù)企業(yè)提供財務(wù)報表，套上某某計算公式，在一天內(nèi)“計算”出評估值。A1廠的實際凈資產(chǎn)僅為52萬元，大多數(shù)實物資產(chǎn)都因國有企業(yè)常年管理失控而早已丟失。

B公司立即要求解除與A公司的國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并要求A公司承擔違約責任，還要求評估機構(gòu)承擔連帶賠償責任。但評估機構(gòu)辯稱，其與B公司未發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，評估機構(gòu)也未從B公司處獲得收益，B公司不應(yīng)向其主張賠償。B公司以侵權(quán)為由，堅持將評估機構(gòu)告上法庭。

評估機構(gòu)對B公司的侵權(quán)行為是否成立，應(yīng)從侵權(quán)行為構(gòu)成要件切入分析。按照民法通則，構(gòu)成一般侵犯責任要具備四個要件：(1)損害事實客觀存在。國有資產(chǎn)買受人因評估報告不當，做出錯誤判斷，給自身造成了經(jīng)濟上的損失這一事實客觀存在；(2)行為違法性。評估機構(gòu)未按《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》等行政法規(guī)、文件的要求，履行必要的評估手續(xù)，其行為具有違法性；(3)違法行為和損害事實之間的因果關(guān)系。B公司的購買行為，出于對獨立中介機構(gòu)所出具報告的信賴，如未有該評估機構(gòu)提供評估報告，B公司也不會支付對價。因此，可以認為，B公司的購買行為與評估機構(gòu)出具的評估報告存在因果關(guān)系；(4)行為人的過錯。評估機構(gòu)搞“紙上評估”，存在嚴重過錯，這是不爭事實。對于評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)過程中的歸責原則，筆者認為應(yīng)采用過錯責任原則，即以行為人——評估機構(gòu)的過錯為承擔民事責任的必要條件。

為規(guī)避上述風險，評估報告常有下列聲明：“本評估報告僅供貴公司為本次特定的評估目的使用，并報送國有資產(chǎn)管理部門或評估行業(yè)管理機構(gòu)審查，未經(jīng)評估機構(gòu)同意，本評估報告的全部或部分內(nèi)容不得向委托方之外的單位和個人提供，不得發(fā)表于任何公開媒體上?！痹u估機構(gòu)意圖以此來規(guī)避評估報告由委托人以外的第三方使用所帶來的侵權(quán)責任。

二、評估方法對評估報告公信力的影響

通行評估方法有四種：(1)收益現(xiàn)值法，將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的預(yù)期收益用適用的折現(xiàn)率折現(xiàn)為評估基準日的現(xiàn)值，并以此確定被評估資產(chǎn)價格；(2)重置成本法，在現(xiàn)時條件下重新建造或購置一項全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去該被評估資產(chǎn)的各種陳舊貶值(含實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值)后的差額作為被評估資產(chǎn)現(xiàn)時價格；(3)現(xiàn)行市價法，按市場現(xiàn)行價格為價格標準來確定資產(chǎn)價值；(4)清算價格法，以清算價格為標準，對企業(yè)或資產(chǎn)進行價格評估。

上述四種評估方法各有利弊，收益現(xiàn)值法在未來年限收益不確定的情況下，將難以操作；重置成本法簡便易行，但成本增加與價值增加之間未必具有必然聯(lián)系，因此很難反映市場真實價值；現(xiàn)行市價法如遇到同類物品交易實例太少，將會使評估結(jié)果缺乏參照；清算價格法的運用容易出現(xiàn)價格低估的情況。

在現(xiàn)實評估運作中，一份評估報告往往對不同種類的標的采用各異的評估方法，而且各評估機構(gòu)在具體評估過程中采用的參數(shù)也不同，這將導(dǎo)致同一交易標的由不同評估機構(gòu)評估得出的結(jié)果可能大相徑庭。我們在實踐操作中曾遇到一件有趣的案例：某有限責任公司的兩家國有股東關(guān)系不佳，都要轉(zhuǎn)讓所持有公司的50%的股權(quán)，各自委托不同的評估機構(gòu)在同一評估基準日進行評估，得出評估值分別為300萬和600萬，究竟采用何種評估結(jié)果引起了較大爭議。

筆者認為，解決這一問題的途徑為：(1)評估協(xié)會細化評估操作規(guī)范，使同一時點、同一標的的評估值在不同評估所之間趨于一致；(2)對賬面原值在1000萬元以上的重大國有資產(chǎn)評估項目，要求由兩家以上評估所共同出具評估報告，一來可仿照再保險的有關(guān)做法，降低評估機構(gòu)間的惡性競爭，二來可降低因人為故意或過失原因造成國有資產(chǎn)流失的可能性。

三、或有債務(wù)影響評估結(jié)果的有效性

個別國有企業(yè)由于長期內(nèi)部管理混亂，公章管理失控現(xiàn)象常有發(fā)生，這就造成許多或有負債未在賬上體現(xiàn)。而評估機構(gòu)的原始資料來源于委托企業(yè)，如委托企業(yè)未提供相應(yīng)資料，評估機構(gòu)便無從著手。問題比較突出的是對企業(yè)凈資產(chǎn)的評估，凈資產(chǎn)=資產(chǎn)-負債。這不同于簡單的資產(chǎn)評估，提供多少實物就評估多少。如果負債未完全列入報表，將直接影響凈資產(chǎn)評估值的準確性。

或有負債有時連現(xiàn)任企業(yè)經(jīng)營者都不清楚，所以當委托評估企業(yè)未提供或無法提供真實、完整資料，致使評估報告失實，給評估報告使用人造成損失的，受損人是應(yīng)當向資產(chǎn)占有方索賠還是應(yīng)向評估機構(gòu)索賠？舉證責任在評估機構(gòu)一方還是在受損方？筆者認為評估機構(gòu)承擔的責任應(yīng)為過錯責任，即需要受損方提出評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中存在過錯導(dǎo)致其損失的有力證據(jù)。

最高法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二十二條規(guī)定，“企業(yè)出售時，出賣人對所售企業(yè)的資產(chǎn)負債狀況、損益狀況等重大事項未履行如實告知義務(wù)，影響企業(yè)出售價格，買受人就此向人民法院主張補償?shù)?，人民法院?yīng)當予以支持?！?/p>

四、評估機構(gòu)收費與評估結(jié)果的關(guān)系

評估機構(gòu)的收費有國家統(tǒng)一規(guī)定階梯標準，基本上體現(xiàn)“高估高收、低估低收”的原則。這一收費方式事實上誘導(dǎo)了評估機構(gòu)高估評估標的，評估報告的公信力易于受損。

五、無形資產(chǎn)評估的障礙

我國1992年的《企業(yè)會計準則》，對無形資產(chǎn)作如下表述：“無形資產(chǎn)是指企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽等。”無形資產(chǎn)的主要特點是：(1)依附性。無形資產(chǎn)不具有獨立的物質(zhì)實體，不占有空間，但又必須通過一定的物質(zhì)載體表現(xiàn)其自身，這是有別于有形資產(chǎn)的重要特點。如土地使用權(quán)依托于土地，商譽混于企業(yè)的整體資產(chǎn)；(2)不確定性。無形資產(chǎn)價值受市場、經(jīng)營等綜合因素影響，具有高度的不確定性。今天上百億的無形資產(chǎn)，明天可能一文不值；(3)獨特性。無形資產(chǎn)常是各有特點、獨立成形，互相之間缺乏可參照性。

《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第六條規(guī)定，“國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。”無形資產(chǎn)屬法定評估范疇，但在許多實際工作中，無形資產(chǎn)未評估即出讓的現(xiàn)象普遍存在，原因在于無形資產(chǎn)評估缺乏定性定量標準，即便評估也因與市場價值嚴重脫節(jié)，缺乏實用性。但如任由無形資產(chǎn)未評估即出讓的現(xiàn)象發(fā)生，可能會導(dǎo)致百年老字號的招牌拱手送予他人，造成國有資產(chǎn)的“無形”流失。

筆者認為評估不能解決的事情，留給市場機制去解決。不管評估值合理不合理，只要確定國有無形資產(chǎn)的出賣時點，交由產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進行充分的出讓信息披露，實行公開交易，用市場機制檢驗價格，這就能從制度上確保在這一特定的時點上，不存在國有資產(chǎn)流失問題。

六、評估結(jié)果的確認或備案

長期以來，對國有資產(chǎn)評估結(jié)果采取確認制，即《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第十八條規(guī)定，“委托單位收到資產(chǎn)評估機構(gòu)的資產(chǎn)評估結(jié)果報告書后，應(yīng)當報其主管部門審查；主管部門審查同意后，報同級國有資產(chǎn)行政管理部門確認評估結(jié)果?！币酝?，評估機構(gòu)對行政部門的確認行為是喜憂參半，“喜”在有了國有資產(chǎn)管理部門的確認，相應(yīng)的評估機構(gòu)的自身責任似乎有所縮?。弧皯n”在評估過程有了確認程序，許多評估機構(gòu)的結(jié)果被調(diào)整或修改，評估時間過程也相應(yīng)有所延長。

筆者認為，在評估機構(gòu)出具結(jié)果后確認程序，容易導(dǎo)致責任模糊。如評估報告的使用者認定經(jīng)確認的評估結(jié)果有重大瑕疵，是對評估機構(gòu)提起民事訴訟還是向評估行業(yè)主管部門申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，尚有爭議。所幸的是，2001年12月31日，《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部第14號令)出臺后，國有資產(chǎn)評估確認制改為備案制。備案制減輕了評估行業(yè)行政管理部門的責任，相應(yīng)增加了評估機構(gòu)的責任感，評估機構(gòu)無法再用行業(yè)主管部門的確認書來抗辯自身的過錯?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號令)更加明確了這一定位。

但需指出的是，《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院91號令)是行政法規(guī)，而《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財政部14號令)、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號令)是部門規(guī)章，后者效力低于前者。以部門規(guī)章改變行政法規(guī)的規(guī)定，恐有不當之處。建議在適當時機，應(yīng)以法律或行政法規(guī)的形式，對評估結(jié)果的處理方式重新加以明文規(guī)定。

收益法評估報告范文第4篇

筆者認為，《指導(dǎo)意見》中“充分考慮未來各種可能性發(fā)生的概率及其影響”給我們一個啟示，即評估報告可以采用概率分析的方法，使報告使用者充分了解企業(yè)未來收益預(yù)測中可能存在的風險因素、風險大小及其對評估結(jié)論的影響程度。本文擬將概率統(tǒng)計學(xué)的原理引入資產(chǎn)評估之中，以拓展評估報告的方式。

一、“最可能的”評估價值

我們在資產(chǎn)評估中提供的評估價值是評估標的于評估基準日最可能的和最公允的價值。這里的“最可能”的評估價值，就是各評估參數(shù)在可能發(fā)生的各種狀態(tài)組合下得出的可能評估結(jié)果之一。對于這些許多的可能評估結(jié)果，我們可以通過概率分析，分析各種風險對評估結(jié)果的影響。

二、價值評估中概率分析應(yīng)用的基本理論

價值評估結(jié)果的風險分析可分為定性分析和定量分析兩大類。定量的分析主要是概率的分析方法，其中主要是概率樹分析和蒙特卡洛模擬法。價值評估結(jié)果的風險概率分析要確定對評估結(jié)果有決定性影響的關(guān)鍵變量。通常使用的方法是以敏感性分析法來確定評估結(jié)果中最為敏感的因素，然后將這些敏感的因素作為概率分析的關(guān)鍵變量。

概率分析需要對前提條件基本不變的類似事件進行多次觀察和試驗，統(tǒng)計每次觀察和試驗的結(jié)果，最后得出各種結(jié)果的發(fā)生概率。

在價值評估的實際工作中，變量可能值的概率需要評估人員在對與評估目的所有相關(guān)的各種數(shù)據(jù)與資料進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析的基礎(chǔ)上才能獲得。

通常的變量概率有兩種分布：

（1）離散型分布：當變量可能值是有限的個數(shù)，則變量為離散型的隨機變量。

（2）連續(xù)型分布：當變量的可能值充滿某一個區(qū)間，則這樣的隨機變量為連續(xù)型隨機變量。連續(xù)型隨機變量的概率分布可以用概率密度和分布函數(shù)表示。常用的連續(xù)型概率分布有：

1）正態(tài)分布：正態(tài)分布適用于描述一般經(jīng)濟變量的概率分布。其特點是密度函數(shù)以均值為中心對稱分布，用N（均值，標準差）表示，其中N（0,1）稱為標準正態(tài)分布。

2）三角型分布：三角型分布的特點是由最大值、最可能值和最小值構(gòu)成的對稱的或不對稱的三角型。

3）β分布：β分布的特點是函數(shù)曲線在最大值兩邊不對稱地分布。

描述概率分布的指標有期望值、方差、標準差和離散系數(shù)。

（1）對于離散變量，期望值是變量的加權(quán)平均值。

（2）方差是描述變量偏離期望值大小的指標。方差的平方根稱為標準差。

（3）離散系數(shù)是描述變量偏離期望值離散程度的指標。

三、價值評估中概率分析方法的運用

1、概率樹分析法：

通常而言，一個企業(yè)未來收益預(yù)測中的銷售收入、銷售成本、資本性支出是對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的關(guān)鍵參數(shù)。這時，關(guān)鍵參數(shù)即為評估結(jié)果概率分析中的風險變量。

我們知道，機械零件在制圖時除了畫出中心尺寸外還必須給出公差，它表示在加工時零件尺寸的差異必須限制在某個范圍內(nèi)。對于價值評估中的關(guān)鍵參數(shù)，我們也同樣可以給出它可能出現(xiàn)的狀態(tài)或狀態(tài)范圍和相應(yīng)的概率，從而求出評估結(jié)果的期望值，步驟如下：

（1）假定各關(guān)鍵參數(shù)之間是相互獨立的，根據(jù)每個關(guān)鍵參數(shù)可能出現(xiàn)的各種狀態(tài)的組合計算得到的概率為各種狀態(tài)組合的聯(lián)合概率。

（2）分別計算各種狀態(tài)組合下的評估結(jié)果。

（3）將各種狀態(tài)組合下的聯(lián)合概率乘以評估結(jié)果，得出加權(quán)評估結(jié)果，然后將各個加權(quán)評估結(jié)果相加，即求得期望值，并可以計算該期望的方差、標準差和離散系數(shù)。

該期望值即為最終的評估結(jié)果，亦為《國際評估準則》中提出的“最可能的價值評估金額”。并可以根據(jù)實際情況的需要，由標準差或通過累計概率圖求出所確定的置信區(qū)間內(nèi)的評估價值的范圍。

2、蒙特卡洛模擬法

當關(guān)鍵參數(shù)的數(shù)量和每個關(guān)鍵參數(shù)的狀態(tài)數(shù)大于三個時，這時狀態(tài)組合數(shù)過多，一般不適于使用概率樹方法。這是因為計算量隨輸入變量或狀態(tài)的增加呈幾何級增長，當有3個風險變量，每個變量有3種狀態(tài)時，已組成了27個評估結(jié)果；當有4個風險變量，每個變量有4種狀態(tài)時，將會組成了256個評估結(jié)果。這時如采用概率樹分析的方法，工作量太大。此時可以用蒙特卡洛模擬技術(shù)。

蒙特卡洛模擬法的原理是采用隨機抽樣的方法抽取一組變量的數(shù)值，并根據(jù)這組輸入變量的數(shù)值計算評估結(jié)果，用這樣的方法抽樣計算足夠多的次數(shù)，即可獲得評估結(jié)果的概率分布及累計概率分布、期望值、方差和標準差。

從理論上來講，蒙特卡洛模擬法中模擬計算的次數(shù)越多，得出的結(jié)果越正確。但模擬次數(shù)過多不僅成本高，整理計算結(jié)果時也很費時費力。因此在應(yīng)用蒙特卡洛模擬時，模擬次數(shù)過多也無必要。當然，模擬次數(shù)過少，隨機數(shù)的分布就不均勻，影響模擬結(jié)果的可靠性，模擬次數(shù)一般在200-500次之間為宜。

用蒙特卡洛模擬法求出的期望值，同樣可以認為是最終評估結(jié)果所需要的“最可能的價值評估金額”。并且，通過蒙特卡洛模擬結(jié)果的累計概率圖亦能求出置信區(qū)間內(nèi)的價值范圍。

3、對上述兩種概率計算模型的簡化

不論是概率樹法還是蒙特卡洛模擬法，計算過程都較復(fù)雜，花費的成本也都較大。而評估人員執(zhí)業(yè)時還要受經(jīng)濟方面和本人精力、經(jīng)驗等主、客觀條件的制約。因此，在價值評估概率分析方法的應(yīng)用中，可以采取簡化的方式：即首先對關(guān)鍵參數(shù)的概率進行估計，給出各狀態(tài)下的主觀概率，若為連續(xù)型概率分布則判斷其所服從的概率分布，進而確定各關(guān)鍵參數(shù)的期望值；以各關(guān)鍵參數(shù)的期望值進而得出最后的評估結(jié)果。簡化方式也能在評估報告中披露相關(guān)關(guān)鍵參數(shù)的概率狀況，也能使報告使用者了解評估報告中收益預(yù)測的風險，缺點是計算精度不如上兩種方法。

收益法評估報告范文第5篇

【關(guān)鍵詞】無形資產(chǎn)，評估風險，風險防范

一、無形資產(chǎn)的定義

無形資產(chǎn)的概念源于美國經(jīng)濟學(xué)家托爾斯·本德，包括無實物形態(tài)、具有超額獲利價值和能持續(xù)發(fā)揮作用這三點涵義。國內(nèi)外對無形資產(chǎn)還沒有形成共識，目前對其的定義方法有比較法和列舉法。如無形資產(chǎn)是有形資產(chǎn)的對稱，是無物質(zhì)實體的資產(chǎn)是從比較法的角度予以定義，而美國的哈特菲爾德于1927 年提出的無形資產(chǎn)的涵義是指專利權(quán)、版權(quán)、秘密制作法和配方、商譽、商標、專營權(quán)及其他類似的資產(chǎn)則開創(chuàng)了列舉法定義無形資產(chǎn)的先河。之后又有不同學(xué)者對其不斷的完善。本文所指的無形資產(chǎn)是廣義的無形資產(chǎn)。

二、無形資產(chǎn)風險的體現(xiàn)

由于其性質(zhì)的特殊，無形資產(chǎn)評估風險可能會使評估結(jié)果與客觀價值存在偏差，從而誤導(dǎo)交易雙方而引發(fā)糾紛。無形資產(chǎn)評估風險具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）評估對象的不確定性?！顿Y產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》將專利權(quán)、專有技術(shù)、生產(chǎn)許可證等列舉為無形資產(chǎn)，但近年來出現(xiàn)的客戶價值、營銷網(wǎng)絡(luò)、企業(yè)綜合人力資源、企業(yè)管理水平、網(wǎng)址和域名權(quán)等新型資產(chǎn)等都具有被列舉的無形資產(chǎn)同樣的性質(zhì)，卻沒有被收錄。法律沒有列舉而實際又存在的無形資產(chǎn)是否是評估的對象？對這些無形資產(chǎn)進行評估尚無可參考依據(jù)和公認的標準，各評估機構(gòu)只能根據(jù)自己的判斷進行評估，導(dǎo)致評估結(jié)果沒有可比性。另外，企業(yè)某項無形資產(chǎn)價值的實現(xiàn)可能是由于另外幾項無形資產(chǎn)的綜合效應(yīng)，這便造成了無形資產(chǎn)的交叉重復(fù)評估。例如海爾商標是對海爾商品的質(zhì)量、性能、服務(wù)等因素的標識，綜合反映出海爾企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營水平，融合了海爾企業(yè)的商標權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)、客戶價值、管理水平等多項無形資產(chǎn)，這便給海爾商標的評估帶來了困難，容易造成重復(fù)評估。

（二）評估方法的選擇受限。無形資產(chǎn)評估主要用于對外投資和轉(zhuǎn)讓，其轉(zhuǎn)讓的是收益能力，其使用權(quán)和所有權(quán)具有可分離性。因此無形資產(chǎn)的交易價格主要取決于它所創(chuàng)造的超額收益。從評估對象和市場條件看，無形資產(chǎn)的投入產(chǎn)出具有弱對應(yīng)性，賬面成本具有不完整性和虛擬性，加之研制與開發(fā)耗費的非標準性，這些特征都限制了成本法和市場法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用，而使收益法成為評估無形資產(chǎn)的首選方法。在收益法評估無形資產(chǎn)中，必須確定收益額、收益期限和折現(xiàn)率這三個基本指標。但無形資產(chǎn)的收益受到多重因素的影響，如企業(yè)狀況、行業(yè)競爭、外界市場環(huán)境等，企業(yè)收益額預(yù)測不確定性非常大。同時，無形資產(chǎn)的收益期限除了法制的保護期限和合同約定外，還受到科技發(fā)展的沖突，無法準確預(yù)測和確定。最后，無形資產(chǎn)的折現(xiàn)率由于受到經(jīng)濟發(fā)展總體水平和評估機構(gòu)的主觀判斷的影響，難以合理確定折現(xiàn)率。

（三）評估主體的執(zhí)業(yè)風險

執(zhí)業(yè)風險主要指評估機構(gòu)和評估人員在執(zhí)業(yè)中業(yè)務(wù)素質(zhì)未達專業(yè)要求或違反職業(yè)道德而導(dǎo)致評估結(jié)果失實，使評估報告使用者權(quán)益受到影響，評估機構(gòu)和評估人員因此承擔訴訟或仲裁及賠償責任等風險。知識、技術(shù)型無形資產(chǎn)，專業(yè)性強且種類繁多，在公開市場上難以找到參考物，需咨詢相關(guān)的專家；某些無形資產(chǎn)如非專利技術(shù)和商業(yè)秘密對外是保密的，信息資料和技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)的收集較困難，加之評估中很多不確定因素，這些因素不僅增加了無形資產(chǎn)評估的困難，并且對評估機構(gòu)和評估人員的專業(yè)素質(zhì)和能力提出了較高的要求。在我國目前市場經(jīng)濟發(fā)育沒有完全成熟，資產(chǎn)評估行業(yè)不規(guī)范，由委托方提供數(shù)據(jù)和資料，評估結(jié)果的真實性存在一定的質(zhì)疑。

（四）評估結(jié)果的使用風險

評估結(jié)果使用風險一般是在評估工作結(jié)束后，外界各種相關(guān)因素出現(xiàn)并發(fā)生變化而引起的。無形資產(chǎn)未來收益的預(yù)測主觀性較大，市場因素變動多，但其實際價值是由市場供求關(guān)系決定。因此，無形資產(chǎn)評估需要在嚴格的技術(shù)性能鑒別基礎(chǔ)上，在較多評估假設(shè)條件下，借助于數(shù)學(xué)模型進行測算得出模擬價值。并以評估基準日為時間參照，按照無形資產(chǎn)實際狀況對其進行的評定估算。由于無形資產(chǎn)評估的時效性和現(xiàn)實性特點，評估報告書通常約定有效期為一年。但是，評估報告書的使用人為了自己的利益，可能不按約定，策略性使用評估結(jié)果，或因使用人本身素質(zhì)問題，不清楚此方面相關(guān)規(guī)定，從而引起評估結(jié)果使用風險。

三、無形資產(chǎn)風險的防范

（一）規(guī)范無形資產(chǎn)評估環(huán)境，完善無形資產(chǎn)評估法律法規(guī)。我國無形資產(chǎn)評估風險與當前經(jīng)濟中法律、法規(guī)的相對滯后密不可分。加強無形資產(chǎn)評估的理論研究，探索無形資產(chǎn)評估操作實務(wù)，完善的無形資產(chǎn)評估專業(yè)標準，使無形資產(chǎn)評估有法可依。其次，建立統(tǒng)一的資產(chǎn)評估信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，成立專門機構(gòu)從事這方面的研究與咨詢，向評估機構(gòu)提供可參考的市場平均風險報酬率、行業(yè)風險報酬率等信息，降低非市場因素的影響，從而規(guī)范資產(chǎn)評估行為。最后，強化行業(yè)協(xié)會的作用，形成良好的自律管理，保證資產(chǎn)評估市場行為和業(yè)務(wù)操作的規(guī)范化，使其真正成為履行獨立、客觀、公正原則的具有國際先進水平的社會中介行業(yè)。

（二）評估機構(gòu)加強自身建設(shè)，增強風險意識。評估機構(gòu)應(yīng)當努力塑造企業(yè)形象，樹立以質(zhì)量求發(fā)展，以信譽求生存的理念， 對于超出自身評估能力的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，應(yīng)不予接受。健全內(nèi)部控制管理制度，建立評估損失理賠制度和評估風險保障機制，提高評估機構(gòu)的風險承擔能力。建立以評估質(zhì)量為核心的績效評估考核制度，促使員工積極提高評估的質(zhì)量。加強職業(yè)道德觀的建設(shè)，做好評估人員的后續(xù)教育，做到職業(yè)技能和道德修養(yǎng)的雙提高。

參考文獻：

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