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近代歷史考察報告范文第1篇

明清以來蘇州與徽州婦女的比較

朝鮮時代中國藍田鄉(xiāng)約的施行與本土化

19世紀安東與徽州的鄉(xiāng)戰(zhàn)和宗族矛盾

凌廷堪《燕樂考原》與詞樂研究

從墨票看胡開文墨業(yè)發(fā)展的幾個問題

徽商興盛歷史地理成因的再反思

《新安大阜呂氏宗譜》研究

明清徽州的人口結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟倫理

明清徽商與杭州崇文書院考述

論程大昌地理學研究特色與成就

安東與徽州地區(qū)古文書的概況

安東和徽州的木板印刷比較

儒學者的鄉(xiāng)村學校和社會參與

王茂蔭被馬克思寫進《資本論》史實考

清初總集《詩觀》所收徽州詩家散論

基于考據(jù)學研究的戴震哲學思想探析

明代徽州進士的著述及其治學取向

遺存的宋代以降民問文書的發(fā)掘與整理

公籍與私籍:明代徽州人的訴訟書證觀念

明清徽州司法審判實踐中的保證文書

禮教滲透下徽州家譜控制女性的模式

蜀馬村的傳統(tǒng)經(jīng)濟、宗族與民間佛教信仰

明朝徽州的合族過程——以巖鎮(zhèn)吳氏為中心

少林武術與徽商及明清以還的徽州社會

朱熹理學體系及其對徽州文化的影響

從清代契約文書看社會風貌和社會誠信度

戴震、二王著述善本十三種敘錄

江永《春秋類例》的整理與研究

訴訟文書所見清代徽州狀詞格式的演變

徽州清代民間田野中戲曲碑刻文獻調(diào)查與研究

明隆慶《汪氏統(tǒng)宗正脈》的歷史文獻價值

從訴訟文書來看清代婦女涉訟問題

臺灣在日據(jù)時期新舊慣并存之賣子契約

宋明理學與明清四民觀轉(zhuǎn)換與建構(gòu)的再探討

乾嘉義理之別出:“戴氏之義理”及其反響

從《徽州會社綜錄》看清代徽州的祭品與食物

明清徽州商業(yè)人才輩出的原因——以放貸商人為例

現(xiàn)象描述與歷史事實:“無徽不成鎮(zhèn)”俗語學考證

試論先生的徽州情結(jié)——從徽州方言土語談起

明清時期徽州宗族內(nèi)部合同條約的控制功能

異姓承繼及其上譜的爭論與收族理念的轉(zhuǎn)變

發(fā)展與困局:清末徽州新式教育運作實態(tài)論述

明清時期徽州族譜的纂修及刊刻等相關問題研究

“唇齒相依”:傳統(tǒng)時期寧國府與徽州府的地域關系

固城李氏家族的近代政治動向與社會經(jīng)濟變化

從古文書上觀察到的安東和徽州地區(qū)經(jīng)濟觀及經(jīng)濟生活

校園內(nèi)外——師生日記所見民國時期徽州鄉(xiāng)村的日常生活

近代歷史考察報告范文第2篇

關鍵詞：清溪古鎮(zhèn)；街巷格局；建筑特色；建筑裝飾

前言

犍為清溪鎮(zhèn)已申報為第五批中國歷史文化名鎮(zhèn)，相對于四川其他古鎮(zhèn)的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)，犍為清溪古鎮(zhèn)獨具特色，不僅體現(xiàn)出一方山水的孕育，更體現(xiàn)出不同的古鎮(zhèn)所承載的不同的文化元素。歷史上，這里一直是西南邊陲的重要驛站，是古代茶馬古道與南方絲綢之路的重要通道，隨著時代的變遷雖繁華已逝，但歷史建筑集中成片，當時的傳統(tǒng)格局和歷史風貌猶存，留下了大量的珍貴文化遺存。

1犍為清溪古鎮(zhèn)的地理位置與現(xiàn)狀

清溪古鎮(zhèn)位于四川省犍為縣縣城西南10公里處馬邊河畔，北距樂山60公里、成都180公里。據(jù)《清溪鎮(zhèn)志》記載，清溪古為蠻夷之地，自西漢元光五年（公元前130年）清溪已成為人口聚居地，民居建筑不斷擴展。唐永徽元年（公元650年）正式置鎮(zhèn)，名為懲非鎮(zhèn)。宋元明三代作為犍為縣縣治所在地共360年，同時城池規(guī)模得到了很大發(fā)展。民國二十二年（公元1933年）更名清溪鎮(zhèn)至今。

自西漢初成為人口聚居地至今，犍為清溪已有兩千多年歷史，自唐永徽元年置懲非鎮(zhèn)至今，犍為清溪已是1357年的歷史。兩千多年中清溪鎮(zhèn)經(jīng)歷了許許多多的歷史事件，在近現(xiàn)代進程中，曾經(jīng)忽視了歷史遺產(chǎn)的保護，部分歷史建筑、街區(qū)遭到破壞，部分建筑經(jīng)歷了幾番改造擴建，幸所增新區(qū)大部分在原舊城的北部，而古鎮(zhèn)仍保留著大量的傳統(tǒng)街巷特色的街區(qū)和傳統(tǒng)的建筑風貌，在街巷和建筑的名稱、肌理及歷史功能上有鮮明特色。

2街巷格局

犍為清溪古鎮(zhèn)依馬邊河河岸而建，整個鎮(zhèn)的邊際線像是一把張開的弓，馬邊河繞過馬蹄形的犀牛沱流至這座古鎮(zhèn)，整座城池建在沖積平壩上，地勢平坦，因而街道的平面布局比較規(guī)整。據(jù)《清溪鎮(zhèn)志》記載，清末時清溪鎮(zhèn)已有街道24條，幅員面積0.48平方公里，街面多為青石板，房屋多為木結(jié)構(gòu)，兼有磚木結(jié)構(gòu)，沿河均為吊腳樓，河街和新正二街等主要街道均為亮一柱式的涼廳街。民國期間將主要街道的亮一柱全部拆除，將原3米寬的街道拓為6米寬，青石板路面改筑為“三合土”路面?，F(xiàn)今基本保存了清溪古鎮(zhèn)兩橫八縱的原有主要街道的格局，它們也是迄今保留的較為完整的傳統(tǒng)街區(qū)，另外在臨河街道的適當位置有巷道通向河邊設有碼頭。

3建筑的形式及特征

3.1住宅類建筑

犍為清溪古鎮(zhèn)給人最大的視覺沖擊就是大量的留存下來的古民居均為青一色的小青瓦，構(gòu)成了深灰色的主色調(diào)。古鎮(zhèn)的民居各個朝代都有，如位于建華街的向家院，該住宅坐北朝南，木質(zhì)抬梁穿斗結(jié)構(gòu)，橫梁重疊，云凳支撐，梁柱用材碩大，均為楠木，整個房屋低矮，屋面為小青瓦，門廳兩側(cè)青磚圍墻，磚已風化剝蝕，具有宋代建筑特征。還有近代幾處中西結(jié)合的建筑，如“愚廬”、“智園”。

在建筑的用材上多為就地取材，木、竹、泥、石相結(jié)合，墻壁多數(shù)為木板，也有部分為青磚空心墻，還有部分為竹壁糊泥墻，少數(shù)為純土墻。住宅建筑的形制多為四合院落，由門廳、正廳、左右?guī)亢吞炀畼?gòu)成，在天井的四角均有排水設施，稱為四水歸一，有的住宅為二進式、三進式，呈現(xiàn)為多個天井。民居均用條石筑臺基，青石板材鋪天井，木質(zhì)穿斗，抬梁混合式結(jié)構(gòu)，單檐懸山式小青瓦屋面。

3.2商業(yè)類建筑

臨街的民居往往兼作商鋪，形成前店后住的格局，主要街區(qū)幾乎全部如此，商住兩用的多為一樓一底，下店上住。臨街民居商鋪相連成片，構(gòu)成商業(yè)街區(qū)，是帶著古鎮(zhèn)印記的標志性建筑。

屋面的造型均為兩面坡，而且出檐寬。尤其是在當年的主要街道上的“亮一柱”出檐，既能遮陽又能避雨，形成了典型的“涼廳街”，使整個商貿(mào)活動在烈日或暴雨下都能正常進行。另外這種前店后居或下店上居的布局，既具有居住功能，又具有生產(chǎn)、經(jīng)營等多種功能，有效地安排了生活空間和商業(yè)空間，既有利于經(jīng)商，又有效隔離了街道上的吵鬧，保證了居室的安靜，幾進式庭院尤為如此。

3.1會館類建筑

明清時期，商品經(jīng)濟得到發(fā)展，人口流動增快，尤其是在因其祖籍不同，在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了異鄉(xiāng)人聚集的同鄉(xiāng)聚會場所和工商業(yè)協(xié)商議事的機構(gòu)――會館。歷史上有名的“湖廣填四川”，大量的湖廣人口涌向四川，在當時商業(yè)行會較為集中的清溪鎮(zhèn)也不例外。

這個鎮(zhèn)上的“九宮”，就是他們各自的會館。如湖南的會館叫禹王宮，廣東的會館叫南華宮，福建的會館叫天后宮，陜西的會館叫三圣宮，貴州的會館叫榮祿宮等等。宮之眾多，說明移民之多，祖籍各異，因此這些會館的建筑形制表現(xiàn)出不同的地域風格。這些會館的構(gòu)架多為抬梁式結(jié)構(gòu)，外墻立面造型多是飛檐翹角，墻壁則是青磚空心墻，有些青磚還是專門燒制，磚上不僅刻有該建筑名稱，有的還刻有捐款數(shù)目和姓名，如南華宮。在平面布局上講究對稱中又有變化，在空間序列上形成逐漸遞進的層次關系。

3.2宗祠類建筑

宗祠建筑是一種禮制建筑，執(zhí)“家禮”之處，也即家廟[1]，此類建筑規(guī)模尺度比住宅大，比會館小，通常也采用四合院落式，前為大門，中為祖堂，后為寢棲神靈，兩側(cè)為食宿廂房。這些民居又呈現(xiàn)出各自不同的風格特征。如黃家坡的黃氏民居，最早的建于清代乾隆年間稱為老房子，之后又建大房子，新房子，規(guī)模越來越大，房子越修越高，格局也越來越壯觀，這不僅見證了黃氏家族的發(fā)家史，也見證了犍為清溪古鎮(zhèn)經(jīng)濟繁榮發(fā)展的軌跡。

4建筑裝飾

犍為清溪古鎮(zhèn)建筑的裝飾藝術的工藝通常包括木石磚“三雕”、灰陶泥“三塑”、“瓷貼”和油漆彩畫等諸項。這些裝飾的題材和內(nèi)容廣泛，有福祿壽喜字樣、吉祥如意圖案、歷史故事、戲劇人物、花草動物等。大多是當時民間喜聞樂見的藝術形式，體現(xiàn)了當?shù)氐拿袼孜幕椭腥A傳統(tǒng)的文化精神。

木石磚“三雕”的的手法種類很多，如淺浮雕、深浮雕、透雕、鏤空雕等，這些技法的工藝要求較高，如在在門窗、撐弓上雕刻鏤空文字或深浮雕為龍鳳花鳥蟲魚瑞獸圖案，或歷史故事、戲劇人物等。“智園”門墻頂上白菜的石雕又寓意著傳統(tǒng)文化的“清白傳家”。灰陶泥“三塑”也是常用的傳統(tǒng)裝飾手法，如灰塑裝飾常用于壁塑，在墻壁上塑出有淺浮雕一樣的裝飾畫?！按少N”，采用瓷器碎片作為主要裝飾材料的一種手法，亦稱瓷片貼或嵌瓷，這種手法廣泛用于民居的許多部位，如影壁的圖案或文字的拼貼裝飾上潛入各色瓷片，顏色多為青、白、藍等，具有青花瓷裂紋的裝飾風格。

5結(jié)語

古代犍為清溪的經(jīng)濟實力、宗族傳統(tǒng)和文化造就了一個精美而有神韻的古鎮(zhèn)，現(xiàn)代的研究者通過長時間的實地調(diào)研與現(xiàn)場測繪形成了各種基礎資料，同時為古鎮(zhèn)的建筑特色的研究提供了依據(jù)，本文主要從建筑學的角度簡要分析了清溪古鎮(zhèn)的建筑特色，以期進一步深入了解清溪古鎮(zhèn)的歷史文化價值和探究其更具吸引力的建筑內(nèi)涵。

參考文獻

[1]李先逵.四川民居[M].中國建筑工業(yè)出版社.2009

[2]李萬民等.山地人居環(huán)境研究叢書[M].東南大學出版社.2009

[3]清溪鎮(zhèn)志.2006

近代歷史考察報告范文第3篇

動產(chǎn)和不動產(chǎn)的劃分在整個物權(quán)法乃至民法典中占有重要的地位。可以說，正是通過把物區(qū)分為動產(chǎn)與不動產(chǎn)，才構(gòu)建起物權(quán)法和民法典的理論大廈。動產(chǎn)與不動產(chǎn)劃分的歷史也源遠流長，一直可以上溯到羅馬法時代。

羅馬法的動產(chǎn)與不動產(chǎn)“是以能否移動和移動后是否變更其性質(zhì)，損害其價值進行分類”。[1]這一分類標準基本奠定了兩者涇渭分明的分水嶺。自羅馬法以來，大陸法系國家和地區(qū)以此為藍本，構(gòu)建出現(xiàn)代民法理論和近代立法中的分類模式。

在現(xiàn)代民法體系中，關于不動產(chǎn)的概念的界定，國際上有兩種立法例。一種是不動產(chǎn)指不能被移動或移動后會毀損其經(jīng)濟價值的物。如土地，建筑物。此種體例為《德國民法典》，《日本民法典》，我國舊民法和《意大利民法典》②采用，也成為大陸法系國家民法典之外英美法系財產(chǎn)法規(guī)定的概念。

另一種立法例規(guī)定不動產(chǎn)是其性質(zhì)不能移動，其用途不能移動，其權(quán)利客體不能移動，法律規(guī)定不能移動的財產(chǎn)。如房產(chǎn)，地產(chǎn)。此體例以法國民法典為代表。③這兩種分類標準的根本區(qū)別在于，前者認為不動產(chǎn)歸根到底是物，是不可動之物。而后者認為不動產(chǎn)歸根到底是權(quán)利，是不可動之物上的支配權(quán)利。

德國民法典第94條規(guī)定：“附著于土地上的物，特別是建筑物，以及與土地尚未分離的出產(chǎn)物，屬于土地的主要組成部分。種子自播種時起，植物自栽種時起，為土地的重要組成部分。為完成建筑物而附加的物，屬于建筑物的主要組成部分。”④可見，德國民法典中不動產(chǎn)被稱為地產(chǎn)，地產(chǎn)不是泛指的土地，而只是在不動產(chǎn)登記薄業(yè)已登記的地表部分。正如孫憲忠所說：“這是一個具有物理和程序雙重意義的分類標準，土地，房屋和永久附著物是不動產(chǎn)，首先是出于其不可動性，同時還在于業(yè)經(jīng)不動產(chǎn)登記的程序性質(zhì)?！雹?/p>

德國民法典先規(guī)定不動產(chǎn)，不動產(chǎn)之外即為動產(chǎn)。與德國不同，瑞士民法典采用了給動產(chǎn)下定義的方式區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)?！度鹗棵穹ǖ洹返?13條規(guī)定：“性質(zhì)上可移動的物以及法律上可支配的不屬于土地的自然力，為動產(chǎn)所有權(quán)的標的?！逼洳粍赢a(chǎn)基本限于土地，礦山及其土地定著物。其分類依然凸現(xiàn)出以物可否移動的物理標準為主的特點，我國澳門地區(qū)民法典第195條的規(guī)定更將其體現(xiàn)得淋漓盡致。

法國民法的動產(chǎn)，不動產(chǎn)的分類受羅馬法和日耳曼法的雙重影響，除了物可否移動的物理標準外，還有價值范疇的判斷，“動產(chǎn)的價值是‘脆弱’的，”⑥正說明了這一點。法國民法典第526條規(guī)定：“依其客體 ，下列權(quán)利為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的使用收益權(quán)；地役權(quán)；請求返還不動產(chǎn)的訴權(quán)。”。⑦可見法國民法典給不動產(chǎn)的定義是絕對的物理標準，但不動產(chǎn)的法律體系卻建立在不動產(chǎn)是一些重要價值的財產(chǎn)的思路的基礎上。

由上述種種立法例可以看出對不動產(chǎn)范圍界定的標準有二。

一是自然標準。即根據(jù)其不能移動或移動有勛于其價值；如土地，建筑物。此種標準業(yè)已被大陸法系國家民法典采信，英美法系財產(chǎn)法基本上也與其一致，也是我國眾多法學者普遍認同的標準。梁慧星先生認為：“不動產(chǎn)指依自然性質(zhì)或者法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地，土地定著物，與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物?！雹?/p>

二是添附標準。所謂添附是指由自然或人為原因使一物附著于另一物結(jié)合而成為不可分物或難以分割物。在這里，難以分割物并非絕對不能分離，而是說分離會影響其社會效用，經(jīng)濟上不合算。此標準將不動產(chǎn)擴展至動產(chǎn)，擴展了動產(chǎn)的范圍。關于添附后物的歸屬問題，羅馬法中用主物與從物的關系已有規(guī)定，并且此規(guī)定基本上被現(xiàn)代大多數(shù)民法典國家采信。

除了通行的自然標準和添附標準之外，有些國家還規(guī)定了其它相關的標準。如法國民法典還規(guī)定了另外三個標準。一是為確保不動產(chǎn)合理正常使用的物，如農(nóng)具，耕畜。二是產(chǎn)生于不動產(chǎn)之上的一些用益物權(quán)，如地上權(quán)，地役權(quán)。三是依法律特別規(guī)定，如法律規(guī)定的股票為不動產(chǎn)。⑨

我國的《民法通則》沒有動產(chǎn)不動產(chǎn)的概念，但在民法理論和近幾年的立法中，接受了這一分類。《擔保法》第92條規(guī)定：本法所稱不動產(chǎn)指土地以及房屋、林木等地上附著物。鑒于此，本文界定不動產(chǎn)概念采用通說，即“不動產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動或雖可移動就會損害價值的物，⑩”以《擔保法》第92條規(guī)定，包括土地，房屋和林木等地上定著物。

二、物權(quán)法中的公示公信原則和登記的制度價值

公示公信原則是物權(quán)法的基本原則之一，也是設立、變更、終止物權(quán)所必須遵守的基本原則。所謂公示原則，物權(quán)變動行為需以法定公示方式進行才能生效的原則。所謂公信原則是指物權(quán)變動行為經(jīng)公示后，即使標的物出讓人事實上無處分權(quán)經(jīng)公示的，善意出讓人基于對公示的信任，仍能取得物權(quán)的原則。⑾

物權(quán)的公示原則要求在動產(chǎn)的物權(quán)變動中，以占有標的物為生效要件。不動產(chǎn)物權(quán)的變動，已完成登記為生效要件。這是采用了德國式的公示成立要件說。⑿由于物權(quán)是對世權(quán)是絕對權(quán)。其變動涉及的范圍大。不公示不足以明確財產(chǎn)歸屬，不公示不足以確保商品交換的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，設立物權(quán)的公示制度。

公信原則是公示原則的邏輯結(jié)果。物權(quán)變動公示的，即發(fā)生權(quán)利變動的效力，即使公示有瑕疵，善意受讓人也不負返還義務，只能由有過錯方的人承擔責任，在快節(jié)奏的現(xiàn)代生活中，商品的交換要求及時、可靠的將商品的物權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。因此，保護交易中的善意受讓人的利益，維持一個穩(wěn)定的經(jīng)濟秩序。保障交易安全成為更高層次上的立法與實踐追求。物權(quán)變動中的公信力與公示公信原則正反映了這樣一種價值取向。

物權(quán)的變動對動產(chǎn)大都采用占有為生效要件，而對于不動產(chǎn)各國一般都建立起獨立的不動產(chǎn)登記制度加以管理。

從歷史上看，以保障交易安全為目的的不動產(chǎn)登記制度，系以12世紀前后德國北部城市關于土地物權(quán)變動須記載與市政會議所掌管的都市公薄（stadtbuch）上為其發(fā)端。其后不久，這一制度因德國大規(guī)模繼受羅馬法而與多數(shù)地方廢止，僅個別地方略有采行。至18世紀，由于形勢的需要，登記制度與普魯士和法國抵押權(quán)中重新復活。自此以后，登記制度遂與歐陸各國廣泛推行。法國抵押權(quán)之登記制度表明近代意義的不動產(chǎn)登記制度正式誕生。

登記由于其對象是具有社會重要意義的財產(chǎn)。在大陸法系中其地位和作用絕非無足輕重，在很大程度上，登記是民法中必不可少的部分。大陸法系民法有相當數(shù)量的登記內(nèi)容。如法國民法典涉及抵押權(quán)登記的《登記簿的分布和登記員的責任》由8條，德國民法典《關于土地權(quán)利的一般規(guī)定》則有30條規(guī)定土地登記的，瑞士民法典在每一種不動產(chǎn)物權(quán)中配之以如何登記，可見。登記是民法尤其是物權(quán)法中必不可少的。

登記作為不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法，見物權(quán)變動事項等給予特定國家機關的薄冊上。從不動產(chǎn)物權(quán)的角度看登記的制度價值，大致有二：

一、保障交易安全。這是設立不動產(chǎn)登記制度的初衷和最終落腳點，反映了不動產(chǎn)登記的高層次的價值追求。我們很難設想在一個缺乏登記制度經(jīng)濟和社會環(huán)境中的穩(wěn)定美好的生活。若沒有不動產(chǎn)的登記，很難說那些區(qū)有重要社會意義的財產(chǎn)究竟帶給我們的是幸福還是災難。沒有法律確保的秩序，一切可能都不現(xiàn)實。

二、更能體現(xiàn)出不動產(chǎn)的“莊重”與社會價值。不動產(chǎn)不同于動產(chǎn)，應該說他承載了更多的社會意義和社會價值，我們從價值范疇就能做出基本的判斷：不動產(chǎn)決非一般動產(chǎn)，他應給與更大程度的關注與寵愛。這體現(xiàn)在物權(quán)的公示上就是動產(chǎn)已占有為要件，而不動產(chǎn)需經(jīng)過登記的繁瑣程序，只有這樣才夠莊重。

應該說，不動產(chǎn)的登記制度與物權(quán)的公示公信制度原則上有著天然的契合點，那種天然的合拍使“不動產(chǎn)公示天然是登記”，登記一直是人們忠貞不渝的選擇。

正如王澤鑒先生指出的：“以登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動之公示手段，是人類法律生活之以項重大制度。登記制度為不動產(chǎn)交易提供了一個明確的基礎，是不動產(chǎn)物權(quán)變動的不以交付標的物之占有為要件，在同一不動產(chǎn)上得成立多種用益物權(quán)和擔保物權(quán)。對于整個社會經(jīng)濟活動具有重大貢獻?！雹?/p>

三、各國（地區(qū)）不動產(chǎn)登記機關立法例

不動產(chǎn)登記作為一項重要的物權(quán)公示手段，關于登記機關由各國制定專門不動產(chǎn)登記法或不動產(chǎn)登記法規(guī)或者在民法典中加以規(guī)定。下面是各國的立法例：

日本不動產(chǎn)登記法第8條第12項：“登記事務，以管轄不動產(chǎn)所在地的法務局，地方法務局?；蚱渲Ь郑沙鏊鶠榈怯浰?，而予以管轄?！笨梢?，日本不動產(chǎn)登記機關是性質(zhì)為司法行政機關的法務局，支局及派出所。

德國土地登記條例第1條第1款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿由地方法院（不動產(chǎn)登記局）統(tǒng)一掌管。不動產(chǎn)登記局對本區(qū)域內(nèi)的土地有管轄權(quán)?！?/p>

在瑞士，依瑞士民法典及州法的規(guī)定，不動產(chǎn)登記機關通常為各州法院。

在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬于登記的機構(gòu)，為“政府土地登記局”。這一機構(gòu)是英國現(xiàn)今統(tǒng)一從事不動產(chǎn)所有權(quán)的審查、確認、登記、發(fā)證及辦理過戶換證的部門。⒁

中國舊土地登記規(guī)則第4條第1款第1句就規(guī)定：“土地登記，由土地所在地之市縣地政機關辦理之?！?/p>

在我國臺灣地區(qū)，依《土地法》第39條的規(guī)定，不動產(chǎn)登記系由市縣地政機關辦理。具體言之，由臺灣市縣政府與轄區(qū)內(nèi)設置的專門的地政事務所，主辦不動產(chǎn)登記。

在我國香港，不動產(chǎn)登記系由專門的“田土注冊處”負責，行政上隸屬于香港注冊總署。

由上可見，關于不動產(chǎn)登記之主辦機關，現(xiàn)代各國（地區(qū)）的立法例大致有二：一是司法機關，二是隸屬于政府的專門的不動產(chǎn)登記局（大多稱為“土地登記局”）或“地政事務所”。并且無論是司法機關還是隸屬于政府機關的專門機構(gòu)都實行統(tǒng)一管轄登記，從而避免因分散管理而出現(xiàn)的混亂。

考察世界各地的不動產(chǎn)登記制度，可以發(fā)現(xiàn)，關于不動產(chǎn)登記機關有兩個規(guī)則性的特點：

一是不動產(chǎn)登記機關大致有二，司法機關和隸屬于政府的專門的不動產(chǎn)登記局，但一般是司法機關。在德國為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局，在日本為司法行政機關法務局，地方法務局及其派出所；在瑞士為各州的地方法院。我國歷史上制定民法之初也曾用法院統(tǒng)一登記的體現(xiàn)，但還來因為民國時期法的混亂而改為行政機構(gòu)的地政局統(tǒng)一登記，此法用在我國臺灣至今。

二是登記機關的統(tǒng)一性，各國不動產(chǎn)要么由司法機關統(tǒng)一登記，要么由隸屬于政府的專門機構(gòu)進行登記，而不是多部門多頭執(zhí)政。

不動產(chǎn)登記機關的兩個特征是物權(quán)公示原則決定的，也很好的反應了物權(quán)公示原則的要求。

四、設立不動產(chǎn)登記機關之原則

鑒于對歷史上和現(xiàn)代各國（地區(qū)）對不動產(chǎn)登記機關規(guī)定的考察，可以清晰的凸現(xiàn)幾條設立不動產(chǎn)機關的特點，這些特點也成為從法理和實踐中設立登記機關的原則。

一是登記機關的統(tǒng)一性原則。在國際上，從不動產(chǎn)登記機關的立法例看，如法國，日本、瑞士等無不如此。從法理上看，登記機關所統(tǒng)一是登記信息集中化，擁有詳備的不動產(chǎn)登記資料，利于查閱和辦理，節(jié)省了成本，提高了效率，能從根本上與市場經(jīng)濟的效率原則合拍。反之，登記機關的不統(tǒng)一必然造成麻煩。當兩個或兩個以上的登記機關權(quán)力交叉重合時，不但會損害當事人的利益，而且會擾亂正常的法律秩序。例如，抵押權(quán)因登記而成立，但如果兩個或多個登記機關都要求當事人在自己的機關登記，那么就不但會增加當事人的經(jīng)費開支，而且會造成抵押權(quán)（其他權(quán)利也一樣）的成立由多個時間標準而難以判斷其到底是何時成立的問題，如果當事人是在其中一個部門進行了登記，這就造成了物權(quán)變動的法律基礎的互相沖突，最后的結(jié)果是“因為立法造成的司法環(huán)境”。如果此期間由第三人的權(quán)力納入登記，那么法律關系間更加混亂。

二是不動產(chǎn)登記機關一般是司法機關而不是行政機關。從立法例上說，不動產(chǎn)登記機關，在瑞士為各州的地方法院，在德國為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地管理局；在日本為司法行政機關法務局，地方法務局，及其派出所。司法機關是國際上常見的不動產(chǎn)登記機關。

從法理上說，首先，登機行為是一種程序司法行為或準程序司法行為。檢討英、發(fā)、美、德、日、瑞士等不同法系國家的不動產(chǎn)登記制度，登記機關的職權(quán)范疇在性質(zhì)上都不承擔公法上政府管理監(jiān)督的職能，而是賦予給民事個體自由去行使，選擇，判斷，登記機關只是一個消極的確認和向社會公眾公示以達到物權(quán)變動公示原則要求的目的，這種行為不是行政行為而是司法行為。其次，因不動產(chǎn)物權(quán)登記直接決定當事人的權(quán)利義務關系，利用登記信息最多的是訴訟機構(gòu)，仲裁機構(gòu)。故登記應建立與司法機關的直接聯(lián)系。如在德國不動產(chǎn)物權(quán)登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經(jīng)不必起訴，而是直接向上級法院上訴。我國歷史上制定民法之初也采用過法院統(tǒng)一登記做法。最后，司法機關作為登記機關節(jié)約了訴訟成本，充分利用不動產(chǎn)信息資源，同時提高了審判效率和經(jīng)濟生活效率。

總之，從國際經(jīng)驗和法理上均可說明不動產(chǎn)登記機關應是司法機關而非行政機關。

關于設立不動產(chǎn)登記機關，到底是由民法典的物權(quán)編（或者物權(quán)法）來規(guī)定還是由特別制定的不動產(chǎn)登記法來規(guī)定，在立法例上并無一定之規(guī)。在德國民法、日本民法中和中國臺灣地區(qū)民法體系中，對這些問題由特別的土地登記法或不動產(chǎn)登記法來規(guī)定，但是瑞士民法典卻直接規(guī)定在民法典中。所以這要根據(jù)各國實踐的需要而定。

五、我國不動產(chǎn)登記機關現(xiàn)狀及物權(quán)立法中的改革建議

我國的現(xiàn)行法中至少有五種登記機關：土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門，這是一種以財產(chǎn)的類別分別設立登記機關。登記制度的特點是登記與行政管理部門的設置和職權(quán)結(jié)合在一起。如土地由土地管理部門管理；土地使用權(quán)登記也在土地管理部門進行；林木由林業(yè)管理部門管理，有關林木所有權(quán)的登記已在該部門進行；房屋由城建部門管理，產(chǎn)權(quán)登記亦在該部門進行。

中國在不動產(chǎn)登記上的“多部門登記”，“分級登記”“多頭執(zhí)政”，因登記機關分散，既不利于當事人進行登記（如同一塊地山有林木，要在兩個機關登記），也不利于有關交易當事人查閱登記，且各個部門采用的登記程序和效力也不盡相同，給不動產(chǎn)交易帶來了不少障礙。使得登記成為一個社會成本頗高的環(huán)節(jié)和過程，翻蓋財產(chǎn)的流通設置，使不動產(chǎn)登記地籍資料缺乏統(tǒng)一性。

透視我國現(xiàn)存的不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，尚屬房地產(chǎn)改革過渡性產(chǎn)物，屬于宏觀調(diào)控措施，在實際上仍屬于行政范疇。關于不動產(chǎn)登記存在著“多頭執(zhí)政”的局面，且各自依據(jù)的法律也不同。如擔保法第42條明確規(guī)定的不動產(chǎn)登記部門就有四個，而且這些部門都是有關不動產(chǎn)的行政部門，進行登記只有行政管理性，而沒有物權(quán)公示性，即司法性。

所以我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記機關的現(xiàn)狀特點有二：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭執(zhí)政：二是行政性，登記機關是隸屬于政府的行政機關，登記只有行政管理性。這兩大特點是與登記機關設立的原則大相徑庭的。在實踐中和法理中都是有問題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動產(chǎn)登記機關的改革也是勢在必行。

首先，中國的不動產(chǎn)登記機關應當統(tǒng)一，這是一個必然的趨勢。而且將來的統(tǒng)一，必然是以土地為基礎和核心的統(tǒng)一，因為這是自羅馬法以來一切建立不動廠登記制度的市場經(jīng)濟國家和地區(qū)的共同做法。其理論依據(jù)是不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)；非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必然是以土地物權(quán)為基礎的。例如，在大陸法系國家，一般來說，獨立的房屋所有權(quán)必然建立在地上權(quán)之上。現(xiàn)行體制中的不動產(chǎn)登記機關分散，而且紛紛試圖脫離土地登記制度而獨立的情況，即不合法理，也嚴重妨害了不動產(chǎn)市場經(jīng)濟體制的建立。

其次，中國的不動產(chǎn)登記機關應設在縣級法院，由法院成立專門的登記庭辦理有關登記業(yè)務，在選擇中國的不動產(chǎn)登記機關時，有如下考慮：1.以建設部管理下的房地產(chǎn)部門系統(tǒng)作為登記機關。雖然該系統(tǒng)目前擁有中國最為詳備的不動產(chǎn)登記資料，但該部門的登記是以房產(chǎn)登記為基準的登記，其內(nèi)容不但不能概括不動產(chǎn)的全部，而且更為重要的是它只能容納房產(chǎn)登記，而無法容納最為重要而且是基礎不動產(chǎn)性質(zhì)的土地登記；另外，該登記只涉及城鎮(zhèn)，輻射不到農(nóng)村。故以建設部門屬下的房地產(chǎn)登記（只有房產(chǎn)而無地產(chǎn)的登記）不能滿足物權(quán)公示的要求。2 .現(xiàn)在屬于國土資源部的原土地管理部門的登記。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足要求，而且中國臺灣地區(qū)不動產(chǎn)登記就是以不動產(chǎn)登記為基礎的。從法理上說，土地登記制度也可以覆蓋全部不動產(chǎn)登記。但由于中國土地制度恢復較晚，其地籍資料不太完善，由于部門利益的關系，將不動產(chǎn)登記納入土地登記的做法將遭到房產(chǎn)登記和林業(yè)登記等部門的反對。

鑒于以上考慮，將不動產(chǎn)登記機關確定為法院，并進一步確定為縣級法院另設專門的登記庭，使中國的不動產(chǎn)登記直接與國際上最常見的司法機關登記相統(tǒng)一。有關不動產(chǎn)信息的查詢可采用雙重數(shù)據(jù)庫查詢子系統(tǒng)。即一套通用來供社會大眾查詢某財產(chǎn)的法定歸屬人，便于保證交易信息安全；另一套只對司法行政機關開放，用來供有關機關查詢某人所屬的財產(chǎn)，私人無權(quán)查詢。這樣既保證了個人隱私不被公眾知曉，又便于相關的司法機關及行政機關工作。

在我國物權(quán)立法中由法院辦理不動產(chǎn)登記，勢必會影響一些行政機關的既得利益，遭到他們的反對。但此項改革不僅在物權(quán)法，民法領域舉足輕重，而且也將大大提高法院司法系統(tǒng)的政治地位，可能會減少很多略顯微弱的法院面對強大的行政機關時的尷尬。

參考書目：

孫憲忠《論不動產(chǎn)的登記》載《中國法學》1996年第5期、《德國當代物權(quán)法》、《論物權(quán)法》

王利明《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》

梁慧星《物權(quán)法》《中國物權(quán)法草案建議稿》

謝在全《物權(quán)法》

王澤鑒《民法物權(quán)總論》

史尚寬《物權(quán)法論》

高富平《物權(quán)法原論》

引注：

①周丹著：《羅馬法原論》，商務印書館，1996年版第283頁；

②法國民法典第90，94條；日本民法典第85，86條；意大利民法典第812，813條；我國舊民法第66條。

③法國民法典第二編第一節(jié)的規(guī)定，即517—526條，尤其是526條更能表現(xiàn)其不動產(chǎn)的性質(zhì)，規(guī)定了不動產(chǎn)上的用益物權(quán)，地役權(quán)甚至是訴權(quán)均可。

④參見德國民法典。

⑤孫憲忠著：《德國當代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第7，8頁。

⑥尹田著：《法國物權(quán)法》，法律出版社，1998年版，第86頁。

⑦參見范牧野譯《拿破侖法典》，延邊人民出版社，第113頁。

⑧梁慧星主編：《中國物權(quán)法草案建議稿??第11條，中國法制出版社。

⑨參見法國民法典。

⑩張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學出版社，2000年版第371頁。

⑾張俊浩主編：《民法學原理》，中國政法大學出版社，2000年版第405，407頁。

⑿梁慧星主編：《物權(quán)法》法律出版社1997年版，第73頁。

⒀王澤鑒著：《民法物權(quán)》臺灣三民書局1996年版第75，76頁。