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樓盤推廣方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：建筑漫游動畫；房地產(chǎn)銷售；工程施工

隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，計算機三維動畫技術(shù)在建筑工程設(shè)計投標、建設(shè)項目審批、古建保護、園林景觀、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計、廣告設(shè)計、影視節(jié)目制作等許多專業(yè)領(lǐng)域得到廣泛的應(yīng)用。特別是在房地產(chǎn)行業(yè)中，建筑漫游動畫在房地產(chǎn)開發(fā)項目的方案設(shè)計、項目審批、房產(chǎn)銷售推廣、樓盤展示及項目施工等方面都具有極其重要的作用，能極大提高開發(fā)商以及樓盤的知名度，起到了一個很好的宣傳效果。

建筑漫游動畫是利用三維技術(shù)來制作樓盤的動態(tài)效果圖，表現(xiàn)設(shè)計師的設(shè)計意圖，讓購房者體驗小區(qū)的規(guī)劃與布局的動畫影片。制作建筑漫游動畫的計算機軟硬件要求性能都很高，參與制作人員專業(yè)復(fù)雜，涉及計算機應(yīng)用、景觀設(shè)建筑設(shè)計、室內(nèi)裝飾設(shè)計、陳設(shè)設(shè)計、動畫制作、音樂、文案及后期特效制作等，制作出的效果也是越來越逼真。建筑漫游動畫制作是在前期Auto CAD平面圖的基礎(chǔ)上，使用三維動畫制作軟件3ds Max，將建筑的設(shè)計方案進行場景建模，構(gòu)筑逼真的三維動態(tài)模型；模擬現(xiàn)實場景中的燈光與材質(zhì)，利用攝像機制作隨意可調(diào)的鏡頭，施加鳥瞰、俯視、仰視及穿梭等運動方式，同時加入一些烘托氣氛的飛禽、動物、植物等，構(gòu)建各種不同的環(huán)境氛圍；在3ds Max中將動畫制作完成后，渲染輸出為avi格式的動畫文件，然后導(dǎo)入到Premiere或AE等影視后期編輯軟件中進行三維動畫后期編輯，添加聲音、文字等介紹，施加環(huán)境特效，聲畫結(jié)合，將建筑樓盤的外觀、室內(nèi)布局及裝飾、小區(qū)的環(huán)境設(shè)計及相關(guān)的配套設(shè)施等進行全方位的展示與預(yù)演，完美的展示樓盤的未來整體規(guī)劃，使購房者更加直觀的了解未來建筑生活區(qū)的樣子，如同身臨其境，提前感受到未來居住區(qū)的環(huán)境氛圍。

建筑漫游動畫使用三維動畫的表現(xiàn)形式展示樓盤整體規(guī)劃，這種方式在設(shè)計師與開發(fā)商溝通的過程中，起到重要的橋梁作用。在房地產(chǎn)樓盤的前期設(shè)計階段，設(shè)計單位需要與樓盤開發(fā)商進行良好的溝通與交流，房地產(chǎn)樓盤的設(shè)計方案及施工圖紙包括整個小區(qū)的規(guī)劃圖、鳥瞰圖、總平面圖、戶型平面圖、結(jié)構(gòu)施工圖、電氣施工圖及消防圖等許多專業(yè)圖紙。這些專業(yè)圖紙對于樓盤開發(fā)商來說，是不容易完全看懂的，因此簡單、直觀而效果極佳的三維電腦效果圖和建筑漫游動畫就發(fā)揮了重要的作用。單幅三維電腦效果圖是平面、靜止的，只能展示設(shè)計方案的局部內(nèi)容；而三維漫游動畫則是全方位的展示整個居住小區(qū)的規(guī)劃布局、建筑外觀、園林景觀設(shè)計等內(nèi)容。開發(fā)商通過觀看居住小區(qū)的建筑漫游動畫，可以對樓盤設(shè)計方案進行多角度的體驗與觀察，通過自身的感受與體會，對設(shè)計方案進行綜合評價；對于設(shè)計方案的不理想之處，按照自己的設(shè)想與設(shè)計師進一步溝通，從而不斷的修改、完善設(shè)計方案，直到滿意為止。這樣一方面縮短了設(shè)計時間，減輕了設(shè)計人員的重復(fù)勞動，節(jié)省設(shè)計經(jīng)費，為設(shè)計單位增加了設(shè)計方案的中標率；同時避免了工程施工后再去更改設(shè)計，降低了施工難度，加快工程進度。

建筑漫游動畫在房地產(chǎn)建設(shè)項目的審批過程中，為建設(shè)工程項目的審批提供了良好的交流平臺。目前我國國內(nèi)所有的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，必須經(jīng)過國家政府部門的審批許可，審批過程非常復(fù)雜，需要幾十道手續(xù)。審批者通過建筑漫游動畫，可以充分了解房地產(chǎn)樓盤建設(shè)項目的具體內(nèi)容與項目規(guī)劃，對建設(shè)項目有了更加全面的了解，可以極大地加快建設(shè)項目的報批速度。

在房地產(chǎn)開發(fā)及銷售中，最核心、最重要的是房地產(chǎn)銷售。對于已經(jīng)建好的樓盤，開發(fā)商采用制作精美的樓盤及戶型宣傳畫冊、吸引購房者實地參觀建好的樓盤及設(shè)計樣板間等各種方式來促進樓盤的銷售。但對于尚在建造之中或未建的期房，房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)做法是制作沙盤模型和戶型模型，但沙盤只能獲得整個小區(qū)的鳥瞰形象，無法從人的正常視角來感受小區(qū)的建筑空間與環(huán)境氛圍；戶型模型也只能給購房者一個大體的室內(nèi)空間規(guī)劃，而購房者都想要直觀、全面的了解樓盤的所有內(nèi)容。當房產(chǎn)沒有建成的情況下，不能進行實景拍攝，建筑漫游動畫的應(yīng)用則滿足了購房者的這一需求。建筑漫游動畫作為一種新型的展示方式，比靜態(tài)效果圖更加生動、真實，大到整個城市的鳥瞰全景，小到一個花壇樹木，立體化地展示設(shè)計方案的布局，帶給購房者一種不一樣的視覺體驗，使購房者深入了解小區(qū)的特點和優(yōu)勢，購房者通過觀看動畫，將樓盤的地理位置、樓宇外觀、內(nèi)部裝修、園林景觀及配套設(shè)施等都有了一個比較深刻的印象。特別是樣板房的動畫展示，不僅可以向購房者展示多種風格的室內(nèi)設(shè)計，刺激購房者的購買欲望，同時還可以為開發(fā)商省去建造多個真實樣板間的時間和費用，極大地節(jié)省了建設(shè)成本。因此許多規(guī)格比較高的小區(qū)，都在樓盤銷售中心設(shè)置了專門播放建筑漫游動畫的區(qū)域。如許多房地產(chǎn)小區(qū)的售樓部內(nèi)，一般會專辟一塊場地，設(shè)立“數(shù)字化演播區(qū)”，高清晰度的數(shù)碼DVD配大型液晶電視，通過交互技術(shù)，讓客戶融入到小區(qū)的虛擬環(huán)境中，定位觀察小區(qū)環(huán)境及小區(qū)的幾種戶型，親身體驗小區(qū)建成后的效果；動態(tài)優(yōu)美、真實自然的鏡頭畫面，配合富有生活情趣的主題音樂，文字介紹和配音解說的配合，帶給購房者最全面、最直觀、最震憾的效果，使購房者不知不覺就會被這種炫酷的畫面所吸引，不僅充分獲得想要的信息，而且提前感受到了居住區(qū)的美好。演示區(qū)前舒適的座椅與茶香，飄蕩著悠揚的背景音樂，旁側(cè)售樓人員的適度引導(dǎo)，使購房者感覺整個購房過程愜意十足，對未來的家有著美好的憧憬，建筑漫游動畫在房產(chǎn)銷售的應(yīng)用不僅方便了購房者，也省去了銷售人員的許多不必要的解釋，提高了房地產(chǎn)行業(yè)的推廣與營銷，取得了較好的銷售效果。

建筑漫游動畫還可以為房地產(chǎn)建設(shè)項目的工程施工提供參考。房地產(chǎn)建設(shè)項目必須通過建筑施工得以實現(xiàn)。在建筑項目的施工中，施工人員根據(jù)施工平面圖、立面圖及節(jié)點大樣等建筑施工圖紙進行施工，效果圖及建筑漫游動畫可以給工程的施工人員作為施工的參考。同時可以幫助開發(fā)商及施工監(jiān)理人員更好的監(jiān)督工程施工的質(zhì)量及進度，隨時觀看、對比設(shè)計效果，減少了工程糾紛，使工程按時、保質(zhì)、保量的完成。

隨著計算機技術(shù)的發(fā)展，制作水平的提高，三維全景動畫也成為近年來迅速流行的虛擬現(xiàn)實技術(shù)，與傳統(tǒng)的三維建模技術(shù)相比，三維全景制作簡單，數(shù)據(jù)量小，電腦系統(tǒng)要求低，采用真實場景的圖像，效果真實感更強，購房者置身于這種全景虛擬空間，利用鼠標控制瀏覽的方向，上下左右的任意瀏覽場景中的物體，可以自由穿梭在這種虛擬場景中，仿佛身臨其境。

在房地產(chǎn)樓盤宣傳及銷售中，房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇車站、廣場、酒店及商場等人員密集場所的LED顯示屏上，以及在電視節(jié)目、網(wǎng)絡(luò)上或公交系統(tǒng)等播放建筑漫游動畫，來加強樓盤的影響力，提升企業(yè)影響力。如一些城市廣場的LED顯示屏上，就經(jīng)常播放房地產(chǎn)商的樓盤銷售宣傳廣告等?？傊?，建筑漫游動畫在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，可以極大提高樓盤的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量，降低建設(shè)成本與風險，加快工程建設(shè)項目施工進度。在未來，三維動畫制作技術(shù)手段會越來越豐富，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)除了提升樓盤的質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境的規(guī)劃、服務(wù)水平等手段外，還應(yīng)不斷與時俱進，應(yīng)用最新的制作技術(shù)做出最好的作品，充分體現(xiàn)公司的實力與能力，這樣才能更好的促進樓盤的銷售，提升企業(yè)形象，未來樓盤展示的三維動畫視覺效果沖擊力會更加炫目，制作技術(shù)會更加多樣化。

樓盤推廣方案范文第2篇

一、專業(yè)技能

1、策劃案寫作

策劃案的核心是給這個項目的定位，以及怎么在各方面做到這個定位。每個策劃案都有很多花哨的部分，一是為了渲染項目定位的感覺，二是美觀，三也是展現(xiàn)能力的一種體現(xiàn)。

策劃案是有模板和套路的，寫過幾個之后，就可以不自覺的就大量套用模板。要求不高時，合適的模板，不管在板式還是文字上，都可以大量沿用，只需要改動里面的部分文字即可。因為我們公司項目多，幾乎可以找到所有需要運用的模板，這對我這個剛學(xué)做策劃的是很方便的。如果需要的話，我自己也可以做出比較漂亮的模板。

2、報廣

報廣方面，我目前還是簡單的寫了一些，平時沒感覺的一些“盛大開盤、榮譽開啟”之類的詞，到自己想就覺得不簡單了，可能也是因為自己剛開開始寫吧，反正也都是有套路的。

整個項目的報廣內(nèi)容是分階段的，一、籌備期 二、蓄水期 三、預(yù)熱期 四、強銷期 五、持銷期 六、開業(yè)期 七、養(yǎng)市期，每個階段的報廣側(cè)重點不一樣，如籌備期和蓄水期就注重整體的概念、定位基調(diào)的宣傳，到預(yù)熱期開始就涉及到一點產(chǎn)品的信息，再到強銷期或以后，就要體現(xiàn)具體的產(chǎn)品信息，各種的營銷活動則會摻雜在各個階段。

3、案場改進方案

開發(fā)商由于對自己案場的布置習(xí)以為常，很多很明顯的需要改進的地方都忽視了。或者只想到一兩點，無法成為系統(tǒng)，商站在旁觀者的角度，專業(yè)的來矯正很有必要。

我們給外灘中心做案場改進方案的時候，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商因為幾個領(lǐng)導(dǎo)要操心的事情太多了，重心偏向銷售，沒有專門的推廣部門;歷史遺留的問題又比較嚴重，前一個領(lǐng)導(dǎo)的作風是想到一個做一個，毫無連貫性可言，宣傳推廣的畫面也是根據(jù)他的喜好選擇多種亮色交雜在一起，無法體現(xiàn)項目的高端品質(zhì)。我們接過這個項目，直嘆這么好的項目，做成這樣真是被埋沒了。改進方案里，我們提出泛現(xiàn)場的概念，將項目的宣傳布展擴大到周圍 一公里內(nèi)，從道旗、展示牌、工地圍擋、高炮到售樓處包裝都統(tǒng)一更改，項目的高端有序的形象馬上就出來了。

4、具體活動方案

活動展現(xiàn)出來的，其實都是簡單的聚人氣、彰顯樓盤品質(zhì)的東西，真正要命的是活動的核心及其想要達到的效果。

比方說都是參加房展會，你在房展會上要展示什么?有些樓盤展示是的定位和品質(zhì)，有些樓盤就會在房展會上大肆打折促銷，有些樓盤則會用高品質(zhì)的活動吸引成交，屬于比較隱晦的促銷。

5、踩盤

踩盤的目的是什么呢?該開始經(jīng)理讓我去踩盤，我是很暈的，去樓盤轉(zhuǎn)了一圈就回來了，售樓員說了一大通，不知道該聽什么，樓盤里各種各樣的東西，不知道該重點看哪些，記下哪些。事實上需要知道的資料網(wǎng)上都可以查得到，而且我們公司房地產(chǎn)信息研究很強大，可以查到各個樓盤的銷售情況(不過有一定的滯后性)。踩盤一定要帶著很強的目的性的。

策劃經(jīng)理帶我的時候，踩盤就是要看項目的資源、現(xiàn)場的包裝、小區(qū)的設(shè)計和產(chǎn)品的細節(jié)，這些都是要到項目現(xiàn)場去親自看才知道的，思考為什么他們是這個定價，項目是不是受市場歡迎，消費者主要來自哪里，不過要求是比較感性的，市場情況知道一些就可以。

銷售經(jīng)理來了之后，對我的踩盤則提出另外的要求，銷售率成了踩盤的重點，整體銷售了多少?哪些戶型銷售的好?客戶是哪個地區(qū)?要盡可能的得出具體準確的數(shù)據(jù)。

踩盤是有很多技巧的，這個到下個篇章再具體來說。

二、學(xué)習(xí)方法

1、多看

要看大量的策劃方案，但是自己的經(jīng)驗對于理解這些方案是很大關(guān)系的。一開始接觸到策劃案，一點感覺都沒有，不明白項目這樣的情況是多危及，系列的營銷活動又是怎樣力挽狂瀾的。在聽臧總分析項目，并寫過策劃案之后，看策劃案馬上就有很大進步，立馬可以抓出策劃案的核心，知道他們想要干嘛，會采取哪些方法來做。不過方法光看是沒用的，凡是親身經(jīng)歷了才知道水深水淺，才有經(jīng)驗。

2、實踐

做事情前，要對為什么做這個事情，會達到什么效果心里要有數(shù)，不光要知道自己要做什么，還有知道其他人的分工，要有總局的把握。然后做的時候就驗證預(yù)期的時候，這個過程可以變的很有趣。如果你是一個不怎么重要的角色，整個活動你知道的信息不會很多，對活動的把握自然就沒有。那么就在做的過程中認真觀察，梳理出來每批人都在負責什么，要想達到什么效果，在活動結(jié)束后，就能最大可能的掌握活動內(nèi)容。各大活動大同小異，包括的都是幾個部分。

這次公司組織的中國旅游地產(chǎn)論壇，規(guī)模是很大的，來了很多全國重量級地產(chǎn)人物，參與到組織活動的其中，以前對大型活動，大型公司、大人物的崇拜感一下子就沒了。再大的活動，重要的不外乎幾點：制造出可以供不斷炒作的噱頭，請到大量的重量級人物，聯(lián)系好重要媒體，安排好他們的行程和食住。

3、跟在師傅們的后面

很多東西不是口教或者安排課程來教會的，就是需要時間的潛移默化的。默默的跟在師傅們后面，看他們怎么說話，怎么行事，耳濡目染，提高自己。

4、自己創(chuàng)新

任何活動都要積極參與進去，當成安排到自己的任務(wù)，盡可能的想出解決的方法，并最好有多種方法。已經(jīng)知道的方法，懂得怎么做就可以。創(chuàng)新很重要，想到大家沒想過的，在你知道自己說出這個想法，可以得到贊許時，找機合適的時候發(fā)表自己的看法，如果不確定，先問過你的直接上司或者同事。

創(chuàng)新，并且能創(chuàng)新到很好，可以讓上司關(guān)注到你，對于我來說，我是很喜歡創(chuàng)新的人，而且是喜歡大的創(chuàng)新，比方說創(chuàng)新造一座城之類的，在我進公司前，說我這些想法是會被取笑死的，但是在公司后，大家都習(xí)以為常的鼓勵創(chuàng)新，在我以前看來是大的創(chuàng)新，在這里都有可能實現(xiàn)，大家會給很多的建議。我曾經(jīng)提出來就專門為富二代做一個項目，完全滿足他們炫酷的生活方式，提供一個集中的大舞臺來給這樣一批人來玩樂，師傅們聽了覺得不錯，就好好的談?wù)摿朔?。在去外灘中心提案的時候，我發(fā)現(xiàn)他們的經(jīng)理也是很有意思的，他想要在他們的項目做一個大型的海上廣場，免費提供給華誼兄弟，只要他們把所有的最新產(chǎn)品會都放在這里舉行，每個月讓他們的一個或幾個一線明星來這里表演一次。這樣的話，不僅僅是對項目有很大的意義，對海口、海南來說都是非常棒的，游客來海南不僅僅可以看風景，更可以享受追星的樂趣。無意之中聽到經(jīng)理說，有人要在萬綠園做一條藝術(shù)長廊，把世界級的藝術(shù)品拿過來展出，這樣的話，海口的文化層次有上了一個臺階，萬綠園完全靠風景的局面就完全得到改變。海南就是一個娛樂場，是有錢人的冒險城，他們可以隨心所欲的打造一個個驚奇。雖然比不上迪拜，但我能有幸參與，或者說是觀望到這樣的游戲，也讓我激動不已。

樓盤推廣方案范文第3篇

上海湖北路上的上海世界貿(mào)易大廈，耗資9億多港元．可以說是目前上海最引人注目的建筑之一，大家都認為很漂亮．但就是沒有人買；

廣州汽車博覽中心寫字樓項目．計劃面向全國汽車整車及配件企業(yè)招商，項目建設(shè)前后投入近億元，可是汽車企業(yè)考察后卻沒有合作意愿。

類似的情況太多了。大量的樓盤建成后卻積壓空置，賣不出去，難道僅僅是宏觀經(jīng)濟緊縮的影響嗎?對照一些經(jīng)營成功的樓盤，我們可以發(fā)現(xiàn)、凡是成功的樓盤，導(dǎo)致樓盤好銷，而且賣上好價錢的原因，不是發(fā)生在廣告當中，而是發(fā)生在這些樓盤開發(fā)銷售過程中每一項、每一個階段的具體操作當中。這就告訴我們一個道理，房地產(chǎn)營銷的技巧并不是"吹"的技巧，不是推銷的技巧，而是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售全過程如何把握的技巧。

"預(yù)則立，不預(yù)則廢"。在房地產(chǎn)開發(fā)一開始到準備銷售的那一天，我們究竟做了些什么，我們有沒有一開始就盯向買家，一開始就瞄準買方的需求?在我們劃地的時候，在我們進行項目設(shè)計的時候，在我們進行建筑施工過程監(jiān)督的時候，在我們?yōu)檫@個小區(qū)添上一塊綠草地、一棵樹的時候，我們在想些什么?我們怎樣做更能博得買家的認可和青睞?在我們看來，一些項目之所以能取得輝煌的成果，能夠賣得比別人價高，而且在預(yù)售階段就賣出去，資金回收得那么快，完全是因為其非常準確、全面地抓住了房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售過程中的每一個環(huán)節(jié)，對其中的每一個環(huán)節(jié)都進行了認真的處理，準確地執(zhí)行了房地產(chǎn)作為一個行業(yè)的游戲規(guī)則。

在一個充滿競爭的買方市場中，市場利益絕對不會平均分配到每一個項目上。所以，現(xiàn)在應(yīng)該是重視房地產(chǎn)全方位營銷的時候了。 做好項目前的研究

項目開發(fā)之前要進行深入細致的研究，選擇地塊，選擇開發(fā)方式至關(guān)重要。

一、選擇的地塊條件要與開發(fā)的項目特點相吻合

上海世界貿(mào)易大夏，可以說目前在上海是最引入注目的一幢大樓之一，整座大樓金光閃閃，就是站在外灘也能看到，非常醒目。但是，這樣一幢高級寫字樓，選擇在湖北路這個街區(qū)是否合適呢?當年在選擇地盤時，發(fā)展商沒有深入考慮。通往這幢大廈的主要交通干道全部實行交通管制，要到那里去辦公，最好還是步行，而步行一兩公里到這么高檔的寫字樓上班，顯然是說不過去的。也就是說，湖北路這個地塊缺少開發(fā)寫字樓街區(qū)的背景、條件，缺少這種街區(qū)功能、沒有與項目相適應(yīng)的街區(qū)功能與環(huán)境，選擇不恰當?shù)牡貕K開發(fā)項目，注定是不會成功的。選擇地塊時的盲目或疏忽，很可能會一失足成千古恨，造成最終難以挽回的損失。

二、選擇地塊開發(fā)要與地塊的規(guī)模和開發(fā)方式相結(jié)合

開發(fā)尤其是開發(fā)住宅項目，小項目風險更大。每開發(fā)一個項目，要把它銷售出去．需要進行推廣。任何一個項目要讓市場普遍接受，要能夠形成銷售熱潮，所需的推廣成本都有一個最低限度，它等于一個起點規(guī)模，銷售額達20億的項目也好，銷售額1億的項目也好，推廣成本并不是和項目規(guī)模完全成正比的，因此小項目的推廣，從資金角度看，推廣成本按比例講就比較高。在廣州，市內(nèi)的單體住宅，推廣成本一般都超過4．5%，而小區(qū)住宅達到3％已經(jīng)很高了。從項目進程來說，要完成-個項目，從不為公眾所知到將其銷售出去，需要一定的時間和工作，完成后再搞另一個項目，又要從頭做起。如果是成片開發(fā)，那么后期開發(fā)完全可以就著先期開發(fā)形成的市場一路做開去，大大縮短項目營銷的進程。影響房地產(chǎn)開發(fā)利潤的一個重要因素，是資金占用量和資金占用周期的關(guān)系，在同樣的銷售結(jié)果，同樣的成本控制這一個前提下，影響利潤的最主要的因素就是項目的營銷進程。小片的分散的開發(fā)，注定其營銷過程是很長的，因而利潤也是微薄的。

另外，零星的地塊很可能無法給房地產(chǎn)買家提供一個優(yōu)越的生活前景，難以樹立整體的樓盤理念，很難給人營造一個圓滿的夢?，F(xiàn)在人們越來越注重提高生活質(zhì)量，買房就是提高生活質(zhì)量的一種手段，這時環(huán)境就顯得很重要。而買一個大型的小區(qū)住宅和買一個單體住宅所享受到的環(huán)境、享受到的街區(qū)功能、小區(qū)功能大不一樣，因而對于買家的吸引力也就大不-樣。所以，目前國家建設(shè)部提倡的200O年國家小康住宅示范小區(qū)，要求建成規(guī)模性的小區(qū)，這符合市場規(guī)律的要求。

三、可行性研究

上海世界貿(mào)易大廈的失敗是由于樓盤的選址缺少開發(fā)寫字樓的背景條件，廣州汽車博覽中心寫字樓的沉寂，也是因其建在了一塊被高架橋包圍的三角地帶上。而這些都是我們可以借助于項目可行性研究避免的情形。項目的可行性研究．就是要從市場、技術(shù)和經(jīng)濟等多方面對項目的前景進行分析預(yù)測，對項目進行整體的綜合評價，告訴我們能不能做，怎么做，幫助我們更透徹清楚地了解市場和項目本身的特點、定位，了解各種可能產(chǎn)生影響的因素，規(guī)避投資風險，同時增強對項目的把握能力。這是一項專業(yè)性很強的工作，可以借助行業(yè)內(nèi)長期從事房地產(chǎn)營銷的商、專業(yè)咨詢機構(gòu)的力量進行。 制定完整的項目策劃

一、市場研究和市場定位

市場研究就是要了解項目所處的市場環(huán)境和條件。了解有利的和不利的因素，區(qū)域內(nèi)其他項目的情況，競爭對手的情況，以及人們選擇樓盤的傾向性等等，通過考察、對比、分析，確定項目的市場定位。

市場定位包含多方面的內(nèi)容。比如項目的目標客戶群的定位，房子是要賣給什么人的，對這些人進行全面的分析，找出他們的需求；項目自身的定位，通過對市場的研究，結(jié)合項目的背景、先天條件、目標客戶及區(qū)域內(nèi)項目間的比較，確定項目的整體形象、文化內(nèi)涵、項目檔次、進而對項目的功能進行定位，包括室內(nèi)空間和室外空間，對功能進行系統(tǒng)策劃，滿足客戶需要。

市場定位是相對的而不是絕對的，定位的目的，是使項目的規(guī)劃設(shè)計、項目的銷售具有一定購傾向性，吸引目標客戶。

二、規(guī)劃設(shè)計要求及建筑方案的設(shè)計

云影花苑從設(shè)計師的角度說無可挑剔，但就是賣不動，沒人感興趣。為什么會這樣？因為在設(shè)計之前，發(fā)展商就沒有考慮到，能夠接受這種黃金地段住宅價位的買家，對戶型、面積及戶外設(shè)施的較高要求。-個項目的規(guī)劃設(shè)計及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市場，有豐富的房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，對買家非常了解，對個人居住生活中的行為規(guī)律、喜好，社交特點非常了解、同時又要掌握建筑語言和專業(yè)知識．而這樣的人實際上是不存在的，所以規(guī)劃設(shè)計和方案的形成，需要由房地產(chǎn)發(fā)展商和專業(yè)建筑設(shè)計師共同進行。建筑設(shè)計的要求應(yīng)當是具體而詳細的，在建筑上每一部分應(yīng)考慮哪些因素，應(yīng)該表現(xiàn)什么，項目要賦予的特色是什么，功能是什么，這些特色和功能如何體現(xiàn)，只有這個項目的開發(fā)者心中有數(shù)。設(shè)計師只是負責設(shè)計出符合發(fā)展商要求的建筑，但如果發(fā)展商沒有提出明確的要求，他就無所適從，只能設(shè)計一個大眾化的、毫無特色的方案。因為只有發(fā)展商才清楚項目的定位，區(qū)域的環(huán)境，樓盤的特色和賣點以及成本控制的限度。再高明的設(shè)計者，如果沒有對他提出項目的市場定位，沒有提出具體的設(shè)計要求，那么他只能按以往的經(jīng)驗和猜測來設(shè)計，很難符合要求。只有發(fā)展商對規(guī)劃設(shè)計的要求訴求明白，設(shè)計師才能設(shè)計出出色的建筑方案。建筑規(guī)劃及設(shè)計要求，往往為項目所有的優(yōu)勢打下了伏筆，做好了準備。

三、確定項目的投資策略及總體的銷售策略

即項目建到什么程度可以開始銷售，滾動方式是什么，需要立即回收的資金是多大比例，對采取何種付款方式，對各種可能出現(xiàn)的悲觀因素予以充分考慮，對不同的項目采取不同的合理的投資策略。在此基礎(chǔ)上結(jié)合自身投資實力，確定總體的銷售策略。如銷售組織的建立健全，銷售隊伍的建立培養(yǎng)，推廣方式的選擇組合，銷售渠道的選擇等等。另外合理地選擇專業(yè)商，亦有助于加快售房進度，加速資金回籠。

四、營銷中的進度控制方案

對于項目的營銷進度，要有一個明確、系統(tǒng)的計劃。對入市的時機和姿態(tài)，廣告的推出與廣告策略的變更，人員的培訓(xùn)與調(diào)配，資金回籠的速度與安排等-系列的事項，要心中有數(shù)。房地產(chǎn)營銷是一個復(fù)雜的過程，必須對營銷過程有一個清醒、準確的預(yù)測，努力把握營銷進度的節(jié)奏，使各項工作得以有條不紊地展開。 進行全面的銷售策劃

已經(jīng)有了銷售策略，為什么還要做銷售策劃?之所以確定銷售策略，是為了制定好營銷進度方案，包括工程進度在內(nèi)。而具體的銷售計劃，到底怎么去做，創(chuàng)造哪些賣點，各賣點運用什么手段、方式、媒體與買家廣泛溝通，吸引人們注意、認可，并且在展銷會或大規(guī)模推廣時，達成實際銷售，這一切都是銷售策劃的內(nèi)容。具體講有以下幾點：

一、銷售策劃中要再展開一次市場調(diào)查

這時的市場調(diào)查與前面的不同，這時要調(diào)查買家對競爭對手有哪些印象，目前市場有哪些反應(yīng)。一般而言，在今天的市場中，研究對手是最簡捷有效的研究市場方式，在這種情況下可以立刻拿出一些具體的，眼前具備的措施，這時的市場調(diào)查是進行具有針對性、策略性、技術(shù)性的目標階段的市場分析。

二、價格定位

這是房地產(chǎn)營銷中最關(guān)鍵的工作，定位過高或過低，直接影響發(fā)展商的利益及銷售成果。一個項目的價格定位可以分階段進行。第一期的市場反應(yīng)很好，第二期就可以適當提高銷價，這樣依市場反應(yīng)逐期提價，直到達到一個較穩(wěn)定的銷售狀態(tài)。這樣既可使發(fā)展商取得最大收益，又不致影響銷售進程。但是切忌起價過高，一旦開始銷售時起價過高，造成銷售不暢，再想把價格降下來很難。因為樓盤最怕跌價，如果開盤價與后來的價格形成跌勢，就會使買家產(chǎn)生不良印象，認為樓盤有缺陷。所以價格定位應(yīng)是動態(tài)的價格定位和價格策略，尤其對大型小區(qū)，有時寧可犧牲一些利益，把價格限制在某個范圍內(nèi)，以保證全盤利益。廣州錦城花園，是一個建筑設(shè)計非常成功的項目，在銷售時一炮打響，12．5萬平方米的住宅，在短短一個半月的時間內(nèi)銷售一空，價格從6700元飛快地漲到1200O元，這時發(fā)展商才意識到價格的失控，因為這個價格純粹是利用人們的購買熱情才提到這個高度，而后面還有12．5萬平方米待售，如果仍以12000元的價格出售，就很可能賣不動。結(jié)果，由于發(fā)展商沒有控制好銷售及提價的節(jié)奏，擺在面前的是自己提高的門檻，把自己置于一個很窘迫的境地。

三、控制銷售節(jié)奏 　 對于規(guī)模較大的項目．要有細致、嚴格的銷售節(jié)奏控制，以利于對不同的價格、樓層和戶型的掌握，避免發(fā)生不利情況。同時，適當?shù)乜刂乒?jié)奏有利于維持人們的購買熱情，掌握銷售的主動，更好地吸引客戶，保持銷售形勢的穩(wěn)定和一致。

四、把握入市的時機與姿態(tài)

即利用一個很好的時機，適當?shù)姆绞?，使項目推出受到廣泛的關(guān)注，給人留下強烈的印象。如廣州一樓盤廣告稱，為慶祝七一，改在7月1日進行內(nèi)部認購，凡當天認購者，均能得到特殊優(yōu)惠。這就是一種把握入市時機()與姿態(tài)(內(nèi)部認購而非公開銷售)的入市技巧。

五、良好的宣傳推廣體系

首先，項目的宣傳、推廣要有系統(tǒng)周密的策劃，利用巧妙的媒體組合、公關(guān)組合緊密配合，連續(xù)不斷、有計劃、有節(jié)奏、一氣呵成地推出項目的形象、氣勢，以達到最好的效果。廣州碧桂園學(xué)校推出時，以"給你一個五星級的家"為理念，把項目形成的賣點，通過巧妙的新聞攻勢，媒體組合，廣告活動，用最短的時間一氣推出，產(chǎn)生了明顯的效果，在營銷方面形成了一個典型的案例。其次，合理的銷售方式也是加快項目推廣的有效手段，不同的價格組合、付款方式組合、貸款組合，可以更好地吸引買家，增加銷售的機會。同時，在項目推廣過程中，要注意對推廣成本進行合理的預(yù)算與分配，以期達到最優(yōu)的成效。

六、進行干擾因素分析

樓盤推廣方案范文第4篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);營銷;項目管理

中圖分類號:F293.3

文獻標識碼:A

文章編號:16723198(2009)20013902

1房地產(chǎn)項目尾盤產(chǎn)生的原因

1.1經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境的變化

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長,經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境處在動蕩變化之中,這就要求開發(fā)商的市場預(yù)測、市場細分與定位等應(yīng)當貫穿到整個產(chǎn)業(yè)價值鏈中,如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞或問題,就有可能增加尾盤銷售的成本和難度,產(chǎn)生尾盤就成為自然。

1.2開發(fā)商實力不足

影響樓盤銷售進度的一個重要問題就是開發(fā)商要作為項目的實施者是否具有實力,是否有充足的資金來保障工程的順利進行,而不至于延緩交接,造成客戶的投訴,而影響售樓進度。房地產(chǎn)是屬于投資大、周期長、回報慢的行業(yè),有些開發(fā)商在投資運作過程中由于資金不到位,造成了問題樓盤的產(chǎn)生而影響產(chǎn)品銷路。

1.3開發(fā)定位失誤

開發(fā)定位包括市場定位、功能定位、文化定位、專營性定位和象征性定位等。由于對市場研究不夠透徹,對市場走勢把握不準,在開發(fā)過程中,造成價位、目標群體、戶型配套檔次、建筑風格、社區(qū)規(guī)劃、景觀營造等失準,偏離市場需求方向,被市場所排斥產(chǎn)生尾盤。當然這與城市規(guī)劃有關(guān),但這類失誤往往造成樓盤一開盤就長時間滯銷的局面。

1.4產(chǎn)品設(shè)計存在缺陷

產(chǎn)品需求要看市場的實際容量,不可以憑感覺去設(shè)想市場。由于產(chǎn)品的設(shè)計階段和投放期有一段時間,所以一定要考慮產(chǎn)品投放時的實際需求問題。產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計是建立在目標市場確認的基礎(chǔ)上,根據(jù)市場的需求來制定的,這是影響產(chǎn)品是否為消費者接受的重要環(huán)節(jié)。另外,隨著人們對生活質(zhì)量的要求不斷提高,對細節(jié)也越來越重視。比如:小區(qū)是否有活動場地、衛(wèi)生間門的朝向、上下水立管的位置、灶臺的安放位置、強弱點插座的布置是否合理;對于公共建筑,是否有足夠的停車位、是否有會所等等。細節(jié)決定成敗,在競爭越發(fā)激烈的今天,細節(jié)做得不好,一樣會使其他方面都不錯的樓盤成為尾盤。

1.5樓盤推廣失誤

能否采取較為合適的推廣手段也將直接影響到樓盤的銷路。隨著產(chǎn)品競爭的日趨激烈,同類樓盤的大量涌現(xiàn),加上各類傳播媒體大量充斥人們的頭腦中,對樓盤的優(yōu)劣很難區(qū)分清楚,這種情形下,如果沒有有效的推廣手段,就很難打開市場。但仍有不少開發(fā)商還未意識到推廣工作的重要性,直到樓盤開始投放市場時才尋找商、廣告商、策劃機構(gòu)匆匆忙忙上陣,這種情況下,往往會由于對市場把握不準而出現(xiàn)多種漏洞,最終影響到樓盤的銷路。而且廣告定位決定了項目的形象,廣告的賣點決定了受眾群體的類型。推廣工作的失誤,直接影響銷售效果,嚴重了就會導(dǎo)致尾盤產(chǎn)生。

1.6銷售策略及計劃的失控

樓盤推廣應(yīng)嚴控房號和價格杠桿。在價格上是高開低走,還是低開高走。在數(shù)量控制上是全部推向市場,還是逐步推向市場。這些都與決策有關(guān),應(yīng)由市場經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員做出合理可行的計劃,由決策者做出正確決策。銷售失控的狀況主要分為兩種,一種是價格炒作過度,產(chǎn)生過多的泡沫而影響到后期的銷售進度;另一種是銷售計劃安排的無序紊亂,好的位置、好的朝向、好的景觀、好的房型和低價位房前期順暢的銷售出去以后,剩下相對較差的單位,不易消化而形成尾盤。

2采用項目管理進行尾盤營銷的優(yōu)勢

2.1可以重新設(shè)置恰當?shù)哪繕?/p>

房地產(chǎn)項目必然有明確的目標,營銷工作作為項目的一部分在努力完成總目標的同時也在完成具體的目標,比如:在開盤當年銷售量完成80%等等。如果尾盤數(shù)量所占比例超出開發(fā)商的計劃控制或承受能力,則意味著銷售目標和整個項目總目標都沒有實現(xiàn)。這時再把原來的目標作為尾盤營銷的目標是不恰當?shù)?也是不可能實現(xiàn)的。把尾盤營銷作為一個新的項目來處理,就可以根據(jù)尾盤與企業(yè)的實際情況重新設(shè)置恰當?shù)哪繕?并把尾盤作為一個新的起點。這樣有利于激活尾盤,將損失降到最低限度,甚至使項目得到重生。

2.2可以調(diào)用各種資源

如果尾盤營銷作為原有項目的一部分,可以調(diào)用的資源是非常有限的,基本上局限于銷售方面。但是,尾盤形成的原因是多種多樣的。尾盤營銷的過程也是非常復(fù)雜的。因此,解決尾盤問題僅僅依靠銷售方面的力量是遠遠不夠的。而將尾盤作為一個新的項目,就可以在組織內(nèi)調(diào)用一切可以利用的力量和資源(在成本允許的情況下),包括人力資緣和物力資源。

2.3可以重新設(shè)立成本、利潤目標

尾盤作為整個房地產(chǎn)項目的一部分,占用了大量的資金。如任其成為死盤,就會使大量的利潤沉淀。尾盤營銷就是要用小的投入激活尾盤,從而獲得盡可能多的利潤。這里涉及機會成本、財務(wù)成本、現(xiàn)金流、凈現(xiàn)值等的概念,不在贅述。尾盤營銷作為新的項目處理,可以設(shè)立成本、利潤目標,為尾盤的啟動提供依據(jù)。

2.4可以開拓處理尾盤的思路

尾盤的存在從某種義上說是對整個項目失敗的證明,如果繼續(xù)運用原來的戰(zhàn)略思想、原來的資源、原來的組織體系去處理,只能還是失敗。所以,要解決尾盤問題必須開拓新的思路。將尾盤作為一個新的項目可以重新制定新的戰(zhàn)略,組織新的資源和體系,為新的思路創(chuàng)造條件。

3尾盤營銷項目管理中存在的問題

(1)不把尾盤營銷作為一個新的項目,也沒有把尾盤當作企業(yè)或原有項目的危機來處理。因此不能系統(tǒng)的看待尾盤營銷的各個環(huán)節(jié),僅僅是從銷售環(huán)節(jié)入手,這是片面的理解尾盤營銷工作。采取的措施只是促銷手段,例如:降價促銷、廣告轟炸等等,效果自然是事倍功半。

(2)把尾盤作為一個新的項目來處理,但項目發(fā)起人不是主要領(lǐng)導(dǎo),常常致使尾盤項目半途而廢。因為尾盤營銷項目會調(diào)用企業(yè)內(nèi)部的各種資源,特別是人力資源,如果沒有主要領(lǐng)導(dǎo)的支持,這是不可能的。而且,尾盤項目是在原來一個失敗項目的基礎(chǔ)上進行工作,必然會否定以前的一些工作成果,這會涉及一些職能部門的利益。如果沒有主要領(lǐng)導(dǎo)的支持,尾盤營銷的工作就不會受到各職能部門的支持,甚至?xí)艿剿鼈兊闹萍s。

(3)沒有設(shè)立明確的目標,工作干到哪算哪,致使尾盤營銷效果不理想。由于尾盤的營銷難度較大,成功的風險也就比較大。因此,企業(yè)中很多部門和'r;理者不愿設(shè)置明確的項目目標。這造成項目沒有計劃,也沒有明確的責任人,工作自然就成了敷衍,營銷效果不可能理想。

(4)雖然把尾盤營銷作為一個項目來處理,但項目組成人員單一,不能形成一個有效的工作團隊,不能真正采用項目管理的方法來處理尾盤營銷,所以效果不理想。

4項目管理在尾盤營銷中的應(yīng)用

4.1尾盤的改造

尾盤改造前,因根據(jù)尾盤形成的原因和市場調(diào)研,制定改造方案。由于尾盤形成的原因是多樣的,因此尾盤的改造可能也是多方面的。一般包括幾個方面:(1)市場定位的改變。(2)價格與銷售策略的改變。(3)樓盤的使用功能改造。(4)物業(yè)管理方面的改造

但在改造時,要注意以下幾個方面:(1)改造后能否滿足消防要求。(2)改造會不會影響結(jié)構(gòu)安全。(3)改造后會不會產(chǎn)生新的不利影響。(4)改造過程中對業(yè)主會不會有不利影響,如何避免或減少這種影響。(5)改造工程持續(xù)多長時間,能否符合整個營銷計劃的要求。(6)改造工作過程中各專業(yè)之間如何協(xié)調(diào)等等。

4.2價格策略和促銷方案的制定

(1)價格策略管理。

尾盤改造完成后,必須對價格進行調(diào)整。至于是提價,還是降價,還是維持原價,要視具體情況而定。一般說來,維持原價或提價都要十分謹慎。因為,消費者對于改造過的尾盤仍然認為是“尾盤”,消費者對尾盤有降價的心理預(yù)期。如果不能迎合這種預(yù)期,就會失去相當數(shù)量的消費者。特別是尾盤剛剛上市時,這種現(xiàn)象更加明顯。如果尾盤上市不能一炮打響,會對后期的銷售造成負面影響,很可能使尾盤成為死盤,使尾盤營銷的工作前功盡棄。

根據(jù)以上的分析,降價促銷對于尾盤來講是很好的選擇。降價可以迎合消費者心理預(yù)期,引起消費者的注意。但也不是說,為了銷售一味降價。因為降價也會引起己購買者的不滿,損害他們的利益。

(2)促銷管理。

①廣告。如果尾盤的開發(fā)商或者銷售是很有名氣的企業(yè),將尾盤廣告與企業(yè)廣告相結(jié)合不失為一個不錯的選擇。樓盤在前期的銷售過程中肯定已經(jīng)做了大量的廣告宣傳,目標市場己經(jīng)有了印象,因此尾盤的廣告要有針對性,還要側(cè)重體現(xiàn)用戶關(guān)心的一個或兩個方面,以期引起目標市場的關(guān)注。

②人員促銷。銷售人員可以向已購買者介紹尾盤的改造情況,鼓動他們帶動自己的朋友或者親戚來購買尾盤。他們的這種行為有非常強的示范作用,促銷效果明顯。另一個方面是有購買意向但沒有購買的潛在客戶。根據(jù)售樓處做的登記,銷售人員可以電話通知尾盤的改造和銷售情況,特別要介紹造成以前他們沒有購買的方面做出的改動。這樣可以使消費者有一種“我的意見受到重視的”感覺,從而對尾盤和開發(fā)商產(chǎn)生信任感,并激起他們的購買欲望和熱情。

③公共關(guān)系。已經(jīng)購買的業(yè)主是一個重要的促銷群體,這一點在人員促銷中已經(jīng)體現(xiàn)。此處強調(diào)的是物業(yè)服務(wù)人員的參與,提高服務(wù)質(zhì)量,積極與樓盤的業(yè)主溝通,才能營造和諧的外部環(huán)境,為尾盤營銷創(chuàng)造條件。

④營業(yè)推廣。房地產(chǎn)樓盤是價值比較大的商品,一般不要采用營業(yè)推廣的方式。在尾盤開盤的一個較短時間內(nèi),可以贈送裝修費用、贈送獎品或抽獎等活動方式進行營業(yè)推廣,但時間不要過長,否則會貶低尾盤的形象,產(chǎn)生負面影響,得不償失。

樓盤推廣方案范文第5篇

關(guān)鍵詞：虛擬現(xiàn)實；房地產(chǎn)；競爭力

一、虛擬現(xiàn)實技術(shù)的主要特征

虛擬現(xiàn)實技術(shù)具有以下最主要的特征：（1）沉浸性。虛擬現(xiàn)實技術(shù)是由計算機產(chǎn)生逼真的三維立體圖像，再利用一些經(jīng)過特別設(shè)計的外部配件和技術(shù)，如數(shù)字頭盔、數(shù)字手套、座艙、全方位監(jiān)視器等，為使用者構(gòu)建一個感覺上真實，但實際上并不存在的一種情境。使用者與虛擬環(huán)境中的各種對象相互作用時，就如同在現(xiàn)實世界中的一樣。（2）交互性。虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)中的人機交互是一種近乎自然的交互，使用者不僅可以利用電腦鍵盤、鼠標進行交互，而且能夠通過特殊頭盔、數(shù)據(jù)手套等傳感設(shè)備進行交互。計算機能根據(jù)使用者的頭、手、眼、語言及身體的運動，來調(diào)整系統(tǒng)呈現(xiàn)的圖像及聲音。使用者通過自身的語言、身體運動或動作等自然技能，就能對虛擬環(huán)境中的對象進行考察或操作。

二、虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)的類型

1．簡易型虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)。簡易型虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)又稱桌面虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)，是利用個人計算機進行仿真，將計算機的屏幕作為用戶觀察虛擬境界的一個窗口，使用者通過鍵盤、鼠標便可與虛擬環(huán)境進行交互并操縱其中的物體。這種系統(tǒng)的最大特點是缺乏真實的多感知的現(xiàn)實體驗，但結(jié)構(gòu)簡單、價格低廉，易于普及推廣。

2．沉浸型虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)。沉浸型虛擬系統(tǒng)是一套比較復(fù)雜的系統(tǒng)。它利用頭盔顯示器、位置跟蹤器、數(shù)據(jù)手套等設(shè)備與虛擬世界進行交互。由于這種系統(tǒng)可以將使用者的視覺、聽覺與外界隔離，因此，用戶可排除外界干擾，全身心地投入到虛擬現(xiàn)實中去。這種系統(tǒng)的優(yōu)點是用戶可完全沉浸到虛擬世界中去，缺點是系統(tǒng)設(shè)備價格昂貴，難以普及推廣。

3．分布式虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)。分布式虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)是利用遠程網(wǎng)絡(luò)，將異地的不同用戶聯(lián)結(jié)起來，共享一個虛擬空間，多個用戶通過網(wǎng)絡(luò)對同一虛擬世界進行觀察和操作，達到協(xié)同工作的目的。這種系統(tǒng)最大的特點是對資源的共享，也是虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)的發(fā)展趨勢。

三、虛擬現(xiàn)實技術(shù)在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用

正是由于虛擬現(xiàn)實具備真實的體驗、友好的人機交互等特征和功能，越來越多的虛擬現(xiàn)實系統(tǒng)及設(shè)備不斷地進入市場。同時，VR技術(shù)也逐漸從飛行仿真、戰(zhàn)爭應(yīng)用進而應(yīng)用到教育、科研、娛樂、建筑、醫(yī)療、工業(yè)等各個方面。本文重點探討虛擬現(xiàn)實在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用及前景。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的競爭越來越激烈，目前樓盤在規(guī)劃設(shè)計和空間創(chuàng)意方面，已經(jīng)難有實質(zhì)性的突破。而且購房者日益成熟，他們需要更直觀、更快捷、更全面的了解樓盤本身的信息，傳統(tǒng)的樓書、條幅等已無法完全滿足他們的需求。投資商在規(guī)劃初期或樓盤即將封頂之際，展開宣傳攻勢，向購房者們介紹自己在質(zhì)量、設(shè)計、環(huán)境等方面的特點及優(yōu)勢，以吸引他們租購的欲望。但由于樓盤尚在建造之中，購房者無法得知實物在裝飾設(shè)計，外形外觀及建筑質(zhì)量方面的實際情況。因此投資商需找來與此樓盤相似的實物進行拍攝，或制作設(shè)計平面外觀圖形來向客戶宣傳。

由于技術(shù)的獨特性和提供信息功能的集成互動性，集影視廣告、動畫、多媒體、網(wǎng)絡(luò)科技于一身的虛擬現(xiàn)實技術(shù)在新的市場需求下，成為最新型的房地產(chǎn)營銷方式。其最主要的核心是房地產(chǎn)銷售。同時在房地產(chǎn)開發(fā)中的其他重要環(huán)節(jié)包括申報、審批、設(shè)計、宣傳等方面都有著非常迫切的需求。虛擬現(xiàn)實具體可以應(yīng)用在以下幾個方面：

1.項目的招商和審批。傳統(tǒng)的效果圖等表現(xiàn)手段容易被人為修飾而產(chǎn)生誤導(dǎo)，而把樓盤做成三維動畫，投資商可通過沉浸虛擬現(xiàn)實，評估各種方案的特點與優(yōu)劣，以便做出最佳的方案決策，不但可以避免決策失誤，而且可以大大提高該房產(chǎn)的潛在市場價值，從而提高土地資源利用效率和項目開發(fā)成功率，保護投資。利用虛擬現(xiàn)實技術(shù)作為大型項目的展示工具，在申報、審批時，能使目標受眾產(chǎn)生強烈的興趣，項目策劃者的訴求更易為他人所認同，使項目的報批順利及時通過，從而為項目開工爭取寶貴的時間。

2.方便經(jīng)濟的設(shè)計工具。三維動畫技術(shù)不僅僅是一個成功的演示媒體，而且還是一個方便的設(shè)計工具。在蓋一座現(xiàn)代化大廈之前，首先要做的是對這座大廈的結(jié)構(gòu)、外形做細致的構(gòu)思并定量化，這需要設(shè)計許多圖紙，當然這些圖紙只能內(nèi)行人讀懂，三維動畫技術(shù)可以把這種構(gòu)思變成看得見的虛擬物體和環(huán)境，使以往只能借助傳統(tǒng)的沙盤設(shè)計模式提升到數(shù)字化的即看即所得的完美境界，大大提高了設(shè)計和規(guī)劃的質(zhì)量與效率。

3.新穎先進的營銷手段。在房地產(chǎn)銷售中，傳統(tǒng)的做法是制作沙盤模型。由于沙盤模型要經(jīng)過大比例縮小，因此無法以正常人的視角去感受小區(qū)的建筑空間，更無法獲得人在其中的真實感受。同時，在模型制作完成后，修改的成本很高，而且?guī)缀鯖]有重復(fù)應(yīng)用的可能性，很有局限。近年來效果圖和三維動畫雖然得到普及應(yīng)用，然而，效果圖只能提供靜態(tài)局部的視覺體驗。動畫雖有較強的動態(tài)三維表現(xiàn)力，但不具備實時交互性，觀察者只能按照事先設(shè)定好的路線和角度來瀏覽，信息獲取不夠全面。樓盤優(yōu)勢往往無法表現(xiàn)。應(yīng)用虛擬現(xiàn)實技術(shù)，突破了傳統(tǒng)的三維動畫的被動和無法互動的缺點，給客戶帶來真實感和現(xiàn)場感，能更快更準確的獲得定購決定，加快商品銷售速度。

4.快捷的傳播途徑。虛擬現(xiàn)實技術(shù)還可以應(yīng)用在網(wǎng)絡(luò)和多媒體中，更方便快捷的傳播產(chǎn)品信息。例如：（1）在房交會以及售樓中心以三維互動的交互式展示手段，不僅可以全面提升房產(chǎn)的品牌形象，更使該項目從眾多樓盤中脫穎而出，直接獲得消費者的關(guān)注，認知，認可。（2）通過Intel進行樓盤宣傳，讓各地購房者能夠即時觀看，加快信息傳播速度，擴大信息傳播范圍。我們不妨做個比較，比較一下房地產(chǎn)業(yè)各種營銷手段的差別：

綜上所述，與傳統(tǒng)的售樓推介方式相比較，虛擬現(xiàn)實解決方案的各個指標具有明顯優(yōu)勢。它在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用，可以大大提高項目規(guī)劃設(shè)計的質(zhì)量，降低成本和風險，加快項目實施進度，加強各相關(guān)部門對項目的認知和管理，極大地提升房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌效應(yīng)，促進房產(chǎn)銷售。虛擬現(xiàn)實是一種更加先進全面的直觀銷售方式，更具備競爭力的營銷手段，也必然給房地產(chǎn)商帶來最終的長遠效益。

作者單位：張英 吉林化工學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院

袁宏波 東北電力大學(xué)

于海龍 東北電力大學(xué)

參考文獻：