摘要:對房地產(chǎn)設(shè)計環(huán)節(jié)的研發(fā)和管理工作進(jìn)行梳理，從開發(fā)項目設(shè)計管理的一般流程、研發(fā)思路、設(shè)計亮點、突破重點等方面進(jìn)行了展開，并總結(jié)了設(shè)計環(huán)節(jié)的注意事項，為廣大從事房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)和管理的工作者提供參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)設(shè)計研發(fā)設(shè)計管理

設(shè)計研發(fā)與管理從初期土地獲取到施工中技術(shù)配合，再到成品竣工，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)過程的始終。項目的定位、選材、結(jié)構(gòu)形式、立面風(fēng)格及色調(diào)、園林布局等都是在此階段全部確定，因此設(shè)計研發(fā)與管理環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要的階段之一。

1一般流程

設(shè)計工作的環(huán)節(jié)通常是:規(guī)劃審批→單體報建審批→人防審批→消防審批→施工圖審查→節(jié)能綠建審查→幕墻深化圖→智能化深化圖→鋅鋼欄桿百葉深化圖→防水做法梳理→污水處理設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計→信報箱圖紙→燃?xì)鈭D紙→防火門圖紙等，有些步驟根據(jù)實際情況是可以在同一時間完成或經(jīng)過多次報批才能完成。

2研發(fā)思路

摘要：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，戶外廣告資源也成為開發(fā)商的必爭之地。但是，目前國內(nèi)戶外廣告設(shè)計的創(chuàng)意表現(xiàn)并不是十分樂觀。好的創(chuàng)意是使戶外廣告產(chǎn)生吸引力的重要手段。本文分析了房地產(chǎn)戶外廣告的優(yōu)勢和特征，從房地產(chǎn)戶外廣告的受眾群體入手，結(jié)合消費(fèi)心理學(xué)的相關(guān)理論，提出房地產(chǎn)戶外廣告設(shè)計要具有好的創(chuàng)意以及幾種廣告創(chuàng)意的表現(xiàn)手法，以此讓房地產(chǎn)的戶外廣告更具個性和吸引力，最終達(dá)到房產(chǎn)廣告信息的傳播目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；戶外廣告；受眾接受心理；創(chuàng)意

在現(xiàn)代社會中，網(wǎng)絡(luò)等新媒體幾乎是席卷了全球，這樣的發(fā)展趨勢給傳統(tǒng)的大眾媒體帶來了很大的打擊。但是，新媒體的出現(xiàn)并沒有影響人們的外出習(xí)慣，消費(fèi)者可以不使用互聯(lián)網(wǎng)，不看書看報，但是卻不能做到足不出戶。那這樣看來，只要消費(fèi)者走出家門就會看到城市中無處不在的戶外廣告，也就可以解釋戶外廣告迅速增長是發(fā)展的必然趨勢了。據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在戶外廣告媒體的投放量占到總投放量的15%-25%，并呈逐年上漲的趨勢，由此可見，戶外廣告媒體形式是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行自我品牌宣傳的必然選擇。那么，房地產(chǎn)行業(yè)為什么會如此青睞于戶外媒體呢？我們先從戶外廣告的種類來看，由于我們依據(jù)了各種不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，因此相應(yīng)的就會產(chǎn)生多種多樣的戶外廣告形式，地產(chǎn)商則會根據(jù)市場需求和受眾群體選擇不同形式的戶外廣告，這其中包括：大型廣告看板、交通類廣告、移動廣告、燈箱、霓虹燈、LED顯示屏等廣告媒介。其次，戶外廣告有著區(qū)域性、針對性和靈活性的特征，在城市的任何地方都可設(shè)置，并且大畫面的廣告內(nèi)容給消費(fèi)者帶來了巨大的視覺沖擊力。我們衡量房地產(chǎn)戶外廣告是否充分發(fā)揮了其傳播信息的功能，在很大程度上是有賴于在好的內(nèi)容和形式基礎(chǔ)上廣告是否兼?zhèn)浜玫膭?chuàng)意。一個好的廣告創(chuàng)意可以給戶外廣告帶來獨(dú)特的藝術(shù)魅力、擴(kuò)展戶外廣告的“空間”，讓城市變得豐富多彩。這樣看來，廣告設(shè)計的創(chuàng)意對房地產(chǎn)戶外廣告的傳神達(dá)意效果起著十分重要的作用。在這個尊重創(chuàng)意廣告的時代，房地產(chǎn)商更應(yīng)該在戶外廣告的新奇、獨(dú)特創(chuàng)意上更加注重，創(chuàng)意的房地產(chǎn)戶外廣告，吸引消費(fèi)者的眼球，建立起品牌形象的強(qiáng)勢地位。結(jié)合當(dāng)下，房地產(chǎn)的戶外廣告究竟應(yīng)該怎樣做才能受到消費(fèi)者的“獨(dú)寵”呢？筆者認(rèn)為，在這個“消費(fèi)者為中心”的營銷時代中，房地產(chǎn)戶外廣告不僅要策劃用心、制作認(rèn)真，更難得的是賦予廣告好的創(chuàng)意，并與受眾形成良好的互動。那下面我們就從受眾的接受心理入手談一談房地產(chǎn)戶外廣告設(shè)計的創(chuàng)意。

一、房地產(chǎn)受眾群體的接受心理分析

通過對房地產(chǎn)受眾人群的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，在不同性別、年齡以及地域文化等的前提下，受眾群體存在著差異。在綜合考慮受眾人群家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、房屋特征需求等方面的情況下，可以將受眾人群的消費(fèi)目的分為5大類，分別是實力客戶為了社會地位、為照顧老人生活、為孩子的教育事業(yè)、為尋找自我歸宿和為未來做保障。經(jīng)調(diào)查結(jié)果顯示，這幾類目標(biāo)客戶群體年齡大約在36-50歲，30歲以下的較少，并且大都為成功人士、私營企業(yè)主、在職職工和收入較高的農(nóng)民。根據(jù)對他們的生活習(xí)慣分析，他們?nèi)粘Ｉ畹?/3是在戶外度過，成為強(qiáng)有力的消費(fèi)群體、單位的中流砥柱和家庭核心，因此有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具備消費(fèi)的能力和較為成熟的消費(fèi)理念，成為很多市場和產(chǎn)品的目標(biāo)人群與潛在購買人群。這些受眾群體有著如下的心理特征：

1）不同受眾有著不同的需要，正所謂眾口難調(diào)。當(dāng)受眾認(rèn)定了一種傳媒，也正是因為這一傳媒能符合自己的期望，為此才愿意為它付出時間、精力甚至金錢的代價。

一、房地產(chǎn)商業(yè)廣告的發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)廣告存在于所開發(fā)樓盤的四周、城市的鬧市區(qū)、居民的信箱、公交站臺、道路兩旁以及高速公路上，形式大多是張貼的廣告或者宣傳單頁，內(nèi)容為圖形與相應(yīng)的文案組合，圖形的內(nèi)容有多為該樓盤的設(shè)計藍(lán)圖、實景圖或者是其他創(chuàng)意圖形，文案包含廣告語以及隨文等部分。

二、創(chuàng)意房地產(chǎn)廣告

消費(fèi)者每天從一睜眼到晚上睡覺前一天所接觸到的各種類型的廣告可達(dá)上千，面對如此多的視覺刺激，對很多缺乏吸引的廣告會進(jìn)行自然忽略。大多數(shù)廣告無法吸引到大眾眼球，也就沒有起到廣告宣傳的作用。其實并不是因為這些平面宣傳品設(shè)計的拙劣，是因為信息量巨大，如果不能第一眼就將消費(fèi)者的注意力吸引過去，那么這些廣告就隨之沒有了意義。

（一）以創(chuàng)意的平面形式來吸引人的注意

近日，杭州城西某小區(qū)每戶居民的信箱里都收到了這么一封有著名校logo的“哈佛錄取通知書”！能收到這樣一封世界名校錄取通知書的可謂是鳳毛麟角，其家庭必定是欣喜若狂。一頭霧水的居民打開信件，才發(fā)現(xiàn)原來是城西某樓盤富有創(chuàng)意的促銷廣告。其實這便是這個廣告搞的一個營銷概念，該樓盤也有哈佛大學(xué)的元素，比如大門建筑會按照哈佛大學(xué)仿照，里面的雕塑也和哈佛的類似。該廣告把收信人稱之為“親愛的同學(xué)”，稱“請憑本通知書，攜帶有效證件前往新生報到處報到?！边@樣的廣告形式能給人以極大的驚喜，而且新意十足，在收到這樣的廣告之后，人們肯定不會輕易就扔進(jìn)垃圾箱，當(dāng)人們閱讀這封“通知書”時，廣告的宣傳目的自然也就達(dá)到了。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著多年不遇的寒冬，由于我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，和國家房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控管理措施的逐漸完善，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于商品供過于求的不利局面。但我國仍然處于城市化發(fā)展的關(guān)鍵期，市場對商品房的需求仍然比較旺盛，這意味著我國房地產(chǎn)市場仍然大有作為。隨著人們生活水平的提高，人們對生活環(huán)境質(zhì)量要求也逐漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)等于賺錢的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。房地產(chǎn)企業(yè)想要提高企業(yè)核心競爭力，在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下真正獲得發(fā)展空間，就必須改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式，而商品房的精品化，正是符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場需求的，能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)促進(jìn)發(fā)展的有效途徑。精品商品房和普通商品房相比，不僅要求構(gòu)建更加人性、和諧的小區(qū)環(huán)境，還要求做好房地產(chǎn)項目的內(nèi)部及外部裝飾與設(shè)計，但房地產(chǎn)項目裝飾效果的提高，則意味著需要投入更多的資金到裝飾工程中，因此如何做好房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計與管理，在提高房地產(chǎn)項目視覺效果和裝修質(zhì)量的同時，降低成本，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題之一。

一、房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計材料的選用與質(zhì)量控制

房地產(chǎn)建筑設(shè)計的材料選擇，直接影響著項目裝飾的視覺效果和使用體驗。隨著人們對綠色建筑和節(jié)能建筑認(rèn)識程度的提高，購買者對房地產(chǎn)裝飾工程不僅要求好看，還更加重視其環(huán)保和節(jié)能。因此，在當(dāng)今的房地產(chǎn)裝飾設(shè)計時，不僅要考慮到房地產(chǎn)裝飾與小區(qū)環(huán)境、街區(qū)環(huán)境及區(qū)域文化相融合，還要考慮到建筑材料的環(huán)保性。受這一市場需求的影響，我國裝飾材料市場綠色環(huán)保材料已經(jīng)成為主流，綠色裝飾施工技術(shù)更是得到了發(fā)展。在選擇建筑裝飾風(fēng)格時，要盡量選用綠色環(huán)保的裝飾材料，例如海藻泥、環(huán)保漆、人造板等，這些材料相比于傳統(tǒng)的木材、墻漆等裝飾材料，不僅視覺效果更好，環(huán)保性能好，而且受政策影響普遍價格較為親民。另外，在選擇裝飾材料時，不僅要保證材料的環(huán)保、節(jié)能、經(jīng)濟(jì)，還要保證材料質(zhì)量符合裝飾工程要求，并具有較長的使用壽命，以降低建筑使用的維修和養(yǎng)護(hù)成本。因而，在建筑裝飾設(shè)計、材料選擇和施工時，要做好質(zhì)量控制，以保證裝飾施工材料使用符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，并能夠滿足國家相關(guān)的技術(shù)規(guī)定。建筑裝飾材料的質(zhì)量控制工作，影響了建筑裝飾工程的效果和施工質(zhì)量?，F(xiàn)代建筑裝飾工程中，在選擇裝飾材料時，要考慮材料的質(zhì)感、視覺效果及材料性能等多方面因素。在選擇材料質(zhì)感時，要保證材料的質(zhì)感與建筑的整體風(fēng)格相一致，并保證材料紋理的防污性能和材料的使用壽命符合設(shè)計要求。如果材料防污性能不佳，并且比較容易老化變質(zhì)，無疑會導(dǎo)致建筑容易老化，裝飾材料容易脫落，并導(dǎo)致地產(chǎn)項目交付業(yè)主后增加不必要的保養(yǎng)和維修成本。除此之外，還要考慮到裝飾材料的產(chǎn)地，裝飾材料的產(chǎn)地最好與項目區(qū)域?qū)儆谕N氣候，以避免由于裝飾材料不符合當(dāng)?shù)貧夂驐l件，容易受到自然環(huán)境的影響縮短使用壽命。另外，裝飾材料選擇項目附近，還能夠降低材料運(yùn)輸成本，從而縮減裝飾材料的總成本，提高相關(guān)企業(yè)的在項目中獲得的收益。建筑裝飾材料選擇質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響了建筑裝飾工程的質(zhì)量、視覺效果和使用壽命，因此在選擇裝飾材料時要綜合多條件選擇，以保證后期裝飾工程能夠如期開展。

二、房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計創(chuàng)意的應(yīng)用與管理

房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中必須對項目進(jìn)行優(yōu)化。這種優(yōu)化不僅包含提高建筑質(zhì)量和使用壽命，還要求房地產(chǎn)項目能夠和區(qū)域文化相融合，并實現(xiàn)裝飾設(shè)計的藝術(shù)與文化創(chuàng)新。建筑裝飾設(shè)計不僅是一種商業(yè)行為，同時也是藝術(shù)與建筑結(jié)合的體現(xiàn)。人們對生活環(huán)境要求的提高，使裝飾設(shè)計質(zhì)量成為影響房地產(chǎn)項目收益的重要因素。我國的著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，諸如萬達(dá)、恒大、保利、萬科，其項目成功的秘訣就是在項目設(shè)計時不僅重視裝飾工程的實效性，同時還考慮到了建筑裝飾設(shè)計的文化性和藝術(shù)性，并以為用戶創(chuàng)造更加和諧、自然、方便的居住環(huán)境為宗旨。以上幾家優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功的案例，激發(fā)了我國房地產(chǎn)裝飾設(shè)計領(lǐng)域的發(fā)展，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)時，不約而同的加大了對裝飾設(shè)計創(chuàng)意的應(yīng)用，很多裝飾工程的優(yōu)質(zhì)設(shè)計，都促進(jìn)了樓盤受歡迎度和銷量的提升，為企業(yè)的發(fā)展普通了道路。筆者針對國內(nèi)成功的房地產(chǎn)裝飾工程設(shè)計展開資料分析，從分析中我們可以得到結(jié)論。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項目，其裝飾工程都兼具實用性、文化性和更優(yōu)質(zhì)的視覺效果，無論是室內(nèi)格局設(shè)計的整體性與方便性，還是內(nèi)部空間資源的配置，以及室內(nèi)外裝飾工程的設(shè)計，都秉持了以人為本，以創(chuàng)建更加和諧舒適的居住環(huán)境為本的宗旨。除此之外，針對不同人群的房地產(chǎn)項目，其裝飾工程的風(fēng)格更是有著較大的區(qū)別。針對人群定位的建筑裝飾風(fēng)格，符合了某一部分人群的審美需要。最后，裝飾設(shè)計還要與企業(yè)文化獨(dú)具匠心，從房地產(chǎn)項目開發(fā)和設(shè)計中體現(xiàn)企業(yè)的形象與品牌，從而獲得更廣闊的企業(yè)發(fā)展空間。

三、房地產(chǎn)建筑裝飾設(shè)計與配飾的使用

1商業(yè)房地產(chǎn)建筑概述

從狹義方面看，商業(yè)地產(chǎn)是指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，而從廣義方面看，商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、娛樂、餐飲、健身以及休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，無論是經(jīng)營模式、功能還是通途，都與普通的住宅、公寓等房地產(chǎn)形式存在一定的差異性。與一般房地產(chǎn)相比，商業(yè)房地產(chǎn)包含有六大要素，即只租不售、準(zhǔn)確定位、招商在前、規(guī)劃設(shè)計、成本控制以及物業(yè)管理。在商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計中，應(yīng)該從其自身的特點出發(fā)，充分考慮建筑內(nèi)部設(shè)計、內(nèi)外交通以及實際功能等，對周邊基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行有效利用，結(jié)合消費(fèi)者的行為心理和消費(fèi)心理，確保建筑內(nèi)部功能的合理性，同時還應(yīng)該符合城市總體發(fā)展規(guī)劃的需要，將商業(yè)房地產(chǎn)建筑塑造成為外形美觀、功能齊全，具有時代文化內(nèi)涵的優(yōu)秀作品，吸引消費(fèi)者的注意。

2商業(yè)房地產(chǎn)建筑設(shè)計要點

以某商業(yè)房地產(chǎn)建筑的建設(shè)為例，對其設(shè)計要點進(jìn)行簡單分析。

2．1工程概況某商業(yè)建筑總占地面積6.8萬平方米，建筑面積23萬平方米，分為地上17層和地下3層，其內(nèi)部包含有超市、百貨、餐飲、室內(nèi)步行街等業(yè)態(tài)。在對建筑進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計的過程中，設(shè)計人員充分考慮了建筑業(yè)態(tài)功能復(fù)雜、內(nèi)部空間大等特點，從選址、平面布局、功能、商業(yè)街等多個方面對其進(jìn)行了規(guī)劃設(shè)計。

2．2設(shè)計要點