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房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文第1篇

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強開發(fā)項目成本控制的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目是指：依法取得土地使用權(quán)的使用者在國有土地上按照已通過的審核設計方案進行基礎設施、房屋住宅的建設。其成本則是在一定時期內(nèi)為完成該項目而耗費的物質(zhì)資源（人力、物力和財力）。中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本亦是如此，主要包括土地出讓金、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施建設費、銷售推廣費用、財務費用、稅費等。

從2010年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步趨緊，國家通過金融、稅收、土地、財政、法律、行政等一攬子政策對房地產(chǎn)市場進行輪番調(diào)控。2011年，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控延續(xù)了2010年的調(diào)控方向，目標更加明確，政策更為嚴厲。在多種調(diào)控手段并用的情況下，全國一二線主要城市房價漲幅明顯放緩，成交量也有所下滑，房地產(chǎn)市場已進入一個調(diào)整時期。

由于前些年土地及資本市場運作不夠規(guī)范，以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷著粗放式的管理狀態(tài)。但國家宏觀環(huán)境寬松，剛性需求旺盛，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住了這段黃金時期，在這段時間內(nèi)得到了快速發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般設立起來，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)到處都是，新設立了許多房地產(chǎn)企業(yè)，甚至很多原本不從事房地產(chǎn)行業(yè)的老企業(yè)也設立了房地產(chǎn)公司，在大家眼里，房地產(chǎn)這個行業(yè)是個堆滿黃金的行業(yè)，所以只要有錢、有地，全都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上造成了這個行業(yè)的粗放式發(fā)展。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化、規(guī)范化、精細化的發(fā)展道路。近年來，國家加強了金融市場管理，同時逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，特別是在2011年，銀行多次上調(diào)存貸款基準利率、銀行存款準備金率，各大城市限購、限貸政策出臺，就在今年10月份多個城市上調(diào)首套房貸款利率水平，幅度在5%—50%不等。這一切措施都導致購房者的購房成本不斷提高、開發(fā)商的銷售壓力和融資壓力不斷加大，加之房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的獲利水平已大大下降。

綜上看來，從一定程度上說，開發(fā)成本控制得好與否將是未來房地產(chǎn)企業(yè)決勝的關(guān)鍵砝碼。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)項目成本控制不力的主要原因

中小房企在開發(fā)項目成本的控制過程中，存在許多現(xiàn)實的的控制難點，這些難點是導致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：

1.開發(fā)項目成本繁多復雜

房地產(chǎn)開發(fā)成本項目涉及面廣、內(nèi)容繁多、計算復雜，導致成本控制難度較大。

2.招投標過程控制不嚴為后期建設成本控制埋下了隱患

招投標過程控制不嚴，甚至招投標變成形式主義，招標前期考察、招標、開標、評標等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴，失去招投標的預期效果，讓本來不合格的合作方進入，為后期建設中的成本控制埋下了隱患。

3.合同簽訂時把關(guān)不嚴導致成本失控

在合同簽訂時把關(guān)不嚴，合同中約定的工作內(nèi)容不完整或約定不明確，導致在合同執(zhí)行過程中承包方或施工方不斷要求簽訂補充協(xié)議或補充合同，而開發(fā)商為了保證工程進度和工程內(nèi)容，以保證按期交房，不得不一而再、再而三地答應簽訂補充協(xié)議或補充合同，被承包商或施工方“挾持”，使得最初簽訂的合同變?yōu)殚_口合同，從而導致新增加許多工程項目，成本支出也相應大大增加，導致成本失控。

4.施工方與監(jiān)理方串通一氣導致成本控制相應失效

施工單位與監(jiān)理單位之間可能會串通一氣，導致監(jiān)理失去獨立、客觀、公正的立場，使監(jiān)理的監(jiān)督職能弱化或完全失效，從而導致成本控制相應失效。

5.委派的現(xiàn)場工程師責任心不強

甲方委派的現(xiàn)場工程師責任心不強，監(jiān)督不到位，甚至可能會被施工單位或監(jiān)理單位拉攏而沒有盡到委派監(jiān)督責任，從而導致現(xiàn)場成本控制力度減弱。

6.前期設計考慮不周全致使后期變更成本增加

前期設計時考慮不周全或不成熟，在施工前或施工過程中不斷進行設計變更，導致原來的設計不被采納而形成浪費，或者因設計的變更帶來工程量的增加或修改，從而導致成本的增加或浪費。

7.搶工現(xiàn)象嚴重導致成本控制有心無力

時間就是金錢——這一道理房地產(chǎn)企業(yè)非常清楚，所以由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的搶工問題，導致成本控制有心無力。由于搶工，建設過程中的各時間節(jié)點被大大壓縮，最初的建設計劃可能被完全打亂。由于招投標過程較長、合同審批程序復雜，但為了搶時間和進度，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個現(xiàn)象就是：公開招投標演化成邀標或議標，承包商先組織進場施工后補簽合同，先使用材料后談判價格并簽訂合同等等，此類“先上車后補票”的行為致使房地產(chǎn)企業(yè)的主動權(quán)被大大削弱，進而導致成本控制手段失效，最后只能感嘆“都是搶工惹的禍”。

8.成本控制與工程質(zhì)量之間的矛盾導致成本難以控制

部分有決策權(quán)的領導為了打造“精品工程”、追求產(chǎn)品檔次和視覺效果，常常是不惜代價使用質(zhì)量不好但價格貴的材料，將成本二字置之腦后，這也讓成本控制變得十分無奈和蒼白無力。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強開發(fā)項目成本控制的主要措施

1.梳理項目開發(fā)作業(yè)流程

要有效地進行房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，首先必須要對開發(fā)作業(yè)流程進行認真梳理，根據(jù)梳理出的各階段開發(fā)作業(yè)工作內(nèi)容，確定各階段的成本支出內(nèi)容有哪些，它們的結(jié)構(gòu)比重情況如何，以此確定各階段成本控制的重點項目和關(guān)鍵節(jié)點分布，同時根據(jù)重要性原則對梳理出來的那些在各階段成本金額中所占比重較高、影響較大的成本項目進行重點關(guān)注和控制。

2.作好目標成本預測

在正式開工建設前，要根據(jù)整個開發(fā)項目的規(guī)劃、設計和定位情況，作好目標成本預測工作。進行目標成本預測時，一定要嚴格按照規(guī)劃設計情況，盡可能地將成本項目考慮周全，特別不能遺漏大的工程項目和支出內(nèi)容，否則目標成本就不準確，導致失去其指導、控制意義。特別是如果進行了設計變更，可能會對目標成本的影響較大，那么此時就要進行目標成本的修正和調(diào)整。例如重慶的龍湖、金科等企業(yè)，就專門設置了經(jīng)濟測算崗位，專門負責對項目的目標成本、預期利潤進行前期測算和后期調(diào)整。

3.做好前期設計和減少各類變更

前期設計在整個項目開發(fā)過程中起著決定性的作用，成本控制必須圍繞設計情況進行，如果設計不斷變更，則成本控制效果就會大打折扣。部分開發(fā)項目為了搶工期盡快開工，前期設計較粗糙，要么設計內(nèi)容不完全，要么設計不科學，加上部分領導在建設過程中臨時改變想法，導致對最初的設計進行變更，這就會導致成本相應會發(fā)生變化。所以做好前期設計、減少后期的各類變更是進行有效成本控制很重要的一環(huán)。

4.嚴格招投標管理及合同管理

通過招投標確定了施工單位和合同價格后，開發(fā)項目的建設總成本基本上就確定了。但在實際操作中，可能會出現(xiàn)標底瀉漏、圍標串標等不規(guī)范行為的發(fā)生，這就會影響招投標的公開、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同時，合同簽訂時也要注意，是簽訂總價包干合同還是據(jù)實結(jié)算合同，對項目總成本的影響會很大，而且開發(fā)項目建設周期較長，建材的價格波動較大，對于價格變動的處理約定也會直接影響到項目總成本的高低。所以嚴格招投標管理和合同管理，將會有助于成本的有效控制。

5.控制作業(yè)節(jié)點并安排好工期

建設過程中要根據(jù)項目設計情況、施工工藝特點、材料使用要求、當?shù)靥鞖?、勞動力變化情況等影響因素安排計劃好各階段的作業(yè)節(jié)點，并據(jù)以安排好建設工期，盡量使作業(yè)節(jié)點和工期安排合理，避免不合理的停工、窩工、待工，也不會造成不合理的工期壓縮，以保證工程質(zhì)量，減少因趕工搶工導致出現(xiàn)工程質(zhì)量問題而增加的返工支出和維修支出。

6.嚴格控制現(xiàn)場簽證

現(xiàn)場簽證是否規(guī)范是成本是否得以合理確認的關(guān)鍵資料，要事先明確規(guī)定現(xiàn)場簽證人員及其權(quán)限，并嚴格執(zhí)行現(xiàn)場簽證規(guī)定，以避免隨意簽證導致的不合理成本支出增加。實際執(zhí)行中，部分公司在確定項目現(xiàn)場簽證人員時不明確，金額權(quán)限規(guī)定也不明確，導致出現(xiàn)無權(quán)簽證的人簽證、簽證不規(guī)范、超金額權(quán)限簽證等情況的發(fā)生，在成本認定的時候就存在相應的困難，這給成本控制也增加了難度。

7.加強質(zhì)量監(jiān)督

項目開發(fā)建設過程中，開發(fā)商一定要重視加強對建設工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，安排專業(yè)人員對施工過程和材料使用情況進行監(jiān)督和全過程跟蹤。就實踐經(jīng)驗來看，雖然聘請了監(jiān)理單位對施工單位進行監(jiān)督，但事實上因雙方人員長期在一起工作，很容易導致監(jiān)理單位最后與施工單位站在一起，失去了應有的獨立性，監(jiān)理在工作中“睜只眼閉只眼”，其監(jiān)督效果就可想而知了。

8.加強結(jié)算審計

在各項目工程竣工后，根據(jù)施工單位報送的結(jié)算資料，及時進行工程的結(jié)算審計。比如金科地產(chǎn)集團在結(jié)算時一般要進行三重審計：首先是由公司工程管理部和成本管理部聯(lián)合進行初步審計，稱為一審；其次是聘請外部造價事務所或咨詢公司在一審的基礎上再進行審計，稱為二審；最后是由集團內(nèi)部審計部門在二審的基礎上再進行審計，稱為三審。三審后的審定金額作為公司與施工單位結(jié)算的標準和依據(jù)。當然，在審計過程中，一定要做好與施工單位之間的溝通和解釋工作，特別是在審減金額時，一定要準備充足的證據(jù)并進行充分的溝通，以確保審計結(jié)果得到施工單位的認可。

房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文第2篇

關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺；風險外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個給定的時間點上，由于金融機構(gòu)之間共同的風險敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風險隱患。目前，國外研究關(guān)注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機構(gòu)經(jīng)過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風險能力大幅提升，在經(jīng)營機制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場發(fā)展相對滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學者將擔保公司、私募基金等非銀行金融機構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會造成局部性風險，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風險。

就當前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關(guān)注金融機構(gòu)共同風險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺的風險。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強對地方融資平臺貸款和房地產(chǎn)信貸的風險防控。經(jīng)濟學家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風險更多地集中在地方融資平臺和房地產(chǎn)市場中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺的信貸風險現(xiàn)狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺三者之間風險傳導的機制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機制提供一些參考。

二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風險的潛在傳導機制

近年來，隨著我國市場化改革的推進和城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時，我們也必須清醒地認識到，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時也積聚了大量來自房地產(chǎn)信貸的風險。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動，將對銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關(guān)注。自2008年底以來，地方融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動，直接關(guān)系到地方政府清償債務的能力，從而進一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產(chǎn)信貸風險現(xiàn)狀

當前，我國的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)信貸迅速擴張，各個商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個重要的經(jīng)營領域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結(jié)果。可以看出，房地產(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠高于金融機構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過度擴張的現(xiàn)象。從金融機構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機構(gòu)新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。

除了導致行業(yè)集中度風險外，我國的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風險。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各?。ㄖ陛犑校┓康禺a(chǎn)貸款余額分布來看，排名前五的?。ㄖ陛犑校┚鶃碜陨鲜鋈蟀蹇欤ㄒ姳?），而且這五個?。ㄖ陛犑校┑姆康禺a(chǎn)貸款余額之和占全國房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國總量的比重高達71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，導致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風險爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點容易造成風險的迅速蔓延和擴散，對房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經(jīng)濟波動影響大等特點，具有很強的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經(jīng)濟下行，房價大幅下跌，金融機構(gòu)將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點目標，客戶授信集中度風險日益顯現(xiàn)。

（二）地方融資平臺貸款風險狀況

近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟建設中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠遠超過了財政收入的增速，地方政府債務問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機之后，為了加大投資，以促進經(jīng)濟復蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報告》別指出，地方政府隱性負債問題不容忽視，地方融資平臺風險值得關(guān)注。

作為地方政府債務形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計署對地方政府債務的審計結(jié)果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設立的融資平臺公司多達10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規(guī)模大、政府財力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點，是信貸營銷的理想目標，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風險意識。來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風險敞口過度集中的風險，使得地方融資平臺的風險被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負債使地方政府負擔著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務將進入償還期，地方政府在未來5年內(nèi)的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴峻的債務償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經(jīng)營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負債面臨著嚴重的違約風險。一方面，地方政府投融資平臺經(jīng)營的項目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、公益性強、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來經(jīng)濟周期的波動，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當前國家收緊土地供應閘門的政策下，地方政府土地出讓的預期收入不能實現(xiàn)，地方政府投融資平臺貸款的違約風險將進一步上升。

（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風險的潛在傳導機制

從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款風險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機構(gòu)都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺債務之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺為中心的復雜的信貸網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機構(gòu)之間通過銀行間市場相互關(guān)聯(lián)，并且共同風險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺兩個中心點。

進一步，作為該信貸網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)的兩個中心，地方融資平臺的運作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設提供強大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據(jù)國家審計署的審計結(jié)果，到2010年底，地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為2.55萬億，占所有負有償還責任債務余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產(chǎn)價格來實現(xiàn)儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進一步推動房地產(chǎn)價格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產(chǎn)價格之間相互推動、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺貸款的風險狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構(gòu)成威脅。

因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動將直接影響我國當前信貸網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)中的兩個中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺――的貸款質(zhì)量，進而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟上行時，隨著市場信心的增長以及投資規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴張。由于房地產(chǎn)抵押價值的上升以及信貸風險的下降，各金融機構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進行重點投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設。地方投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進一步拉動了房地產(chǎn)價格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷深入，金融機構(gòu)的共同風險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺作為信貸網(wǎng)絡結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個主體，其風險狀況一旦惡化，將對各金融機構(gòu)產(chǎn)生風險溢出效應。金融體系的系統(tǒng)性風險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟很容易受到宏觀經(jīng)濟波動、國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當宏觀經(jīng)濟下行或者政策因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟不利時，房地產(chǎn)需求會發(fā)生變化，市場預期和信心將出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)經(jīng)濟面臨著逆轉(zhuǎn)的危險。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟進入下行期，市場需求的銳減將導致房地產(chǎn)價格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風險敞口過度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺貸款，各金融機構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機構(gòu)都設法掩蓋自己的風險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風險，金融市場將出現(xiàn)流動性嚴重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風險（圖4右半部分）。

綜上所述，通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與系統(tǒng)性風險之間傳導機制的分析可以看出，當前我國空間維度宏觀審慎管理機制構(gòu)建的關(guān)鍵點在于如何對金融體系的共同風險暴露加強監(jiān)管，即如何設計有效的政策工具，對具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟波動而引發(fā)的系統(tǒng)性風險。

三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來，為了保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的潛在風險。在信貸政策方面，運用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對金融機構(gòu)的共同風險敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的風險現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。

（一）進一步加強對房地產(chǎn)金融支持的嚴格監(jiān)管，重點防控房地產(chǎn)信貸的集中度風險

由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導致的金融機構(gòu)共同風險敞口過度集中儼然成為我國當前空間維度系統(tǒng)性風險防范的首要目標。在已有金融監(jiān)管措施的基礎上，我們認為，我國金融當局應該從以下四個方面進一步強化對房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測指標體系，合理評估房地產(chǎn)信貸風險，并構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風險的預警機制。擁有完備的信貸監(jiān)測體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風險的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測指標的選擇，應遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標與宏觀經(jīng)濟指標相結(jié)合；在監(jiān)測過程中，注重總體監(jiān)測與區(qū)域監(jiān)測并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎上，采用科學的工具和方法，有效識別和評估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風險。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測試來評估房地產(chǎn)信貸的風險狀況。在不斷改進的過程中，測試風險因素更加全面，測試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測試過程的科學嚴謹。然而，壓力測試中的情景假設僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預測。因此，我國金融當局應積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風險預警機制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測數(shù)據(jù)來判斷未來風險的發(fā)展趨勢，根據(jù)預警結(jié)果合理制定并實施抵御風險的各種應急方案和行動計劃。

2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風險現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價格的走勢，及時、動態(tài)地調(diào)整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風險中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會助長房地產(chǎn)信貸的擴張，進一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準確判斷房地產(chǎn)信貸風險變化趨勢的前提下，通過動態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎上，應進一步完善LTV的調(diào)整機制，提高LTV調(diào)整的科學性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價格變動及房地產(chǎn)信貸增長的形勢，及時調(diào)整LTV上限，對具有投資、投機性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴格的LTV上限。

3. 動態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機構(gòu)的運營狀況及抗風險水平，有差別地實行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長過快、金融機構(gòu)風險敞口趨于集中的形勢下，應及時設置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風險。在具體實施過程中，應注重從整體、區(qū)域和個體三個層面出發(fā)，有差別地進行調(diào)整。在控制總量的基礎上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風險狀況以及金融機構(gòu)的運營質(zhì)量來確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。

4. 嚴格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應。嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對房地產(chǎn)開發(fā)商進行評級分類，通過保守估計和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動態(tài)確定各級開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風險，嚴防大額授信集中度風險，并在把握風險收益的基礎上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質(zhì)的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機制，并對分期付款期限進行動態(tài)調(diào)整。嚴格要求商業(yè)銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴格的利率風險定價，并適當縮短分期付款期限。通過運用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應。

（二）深入推進地方政府投融資平臺貸款的風險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風險關(guān)聯(lián)度

地方政府投融資平臺貸款的風險防控是我國空間維度系統(tǒng)性風險防范的另一緊迫任務，也是我國金融當局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內(nèi)容。在對地方政府投融資平臺貸款進行清理、規(guī)范的基礎上，需要進一步強化宏觀審慎管理，以促進金融業(yè)的審慎經(jīng)營，并推動投融資平臺主體的規(guī)范和可持續(xù)運營。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數(shù)據(jù)庫及風險監(jiān)測指標體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎上，加快構(gòu)建平臺貸款風險的早期預警機制。地方融資平臺貸款數(shù)據(jù)庫的建立，一方面有利于金融當局準確地掌握平臺貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風險的監(jiān)測和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風險，實時掌握風險動態(tài)，應當根據(jù)我國地方融資平臺運行的現(xiàn)狀，建立一套相對完備的監(jiān)控指標體系，準確地反映地方融資平臺的風險程度和未來發(fā)展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風險的預警系統(tǒng)。依據(jù)預警結(jié)果，制定相應的風險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準備。

2. 適時調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產(chǎn)收費權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價值比（LTV）等指標，強化對地方融資平臺金融杠桿的動態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺貸款風險預警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展狀況，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價值比具有較好的可控可測性質(zhì)，是地方融資平臺金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風險。

3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務指標，還應重點評估主管政府部門的信譽以及財政實力，將當?shù)谿DP規(guī)模、財政收支結(jié)余情況、財政負債情況、預計經(jīng)濟增長速度等因素一并納入評價體系。根據(jù)不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺，設置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負債率等指標；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎上，可以依據(jù)平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標，進一步細化差別化的信貸支持政策，強化對平臺項目貸款的風險控制。

注：

①結(jié)構(gòu)性投資機構(gòu)主要指，通過銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機構(gòu)。

參考文獻：

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房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文第3篇

關(guān)鍵詞:政策干預房地產(chǎn)公司財務風險應對策略

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現(xiàn)能力薄弱等特點，導致其在發(fā)展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風云變幻的國內(nèi)市場獲得穩(wěn)定長足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。

一、政策干預下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續(xù)的市場運作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現(xiàn)資金的后續(xù)運作，導致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預下房地產(chǎn)財務風險的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競爭，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業(yè)出現(xiàn)財務風險，甚至會最終破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財務風險的原因有如下幾點：

(一)財務管理人員素質(zhì)低下帶來的風險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業(yè)務素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導致了開發(fā)商的財務風險。同時，由于稅務部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務管理造成了極大的風險。

三、降低房地產(chǎn)財務風險的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進行企業(yè)管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產(chǎn)的財務風險。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務會計信息等相關(guān)能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規(guī)范化和科學化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續(xù)培訓，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發(fā)揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

面對愈發(fā)嚴峻的房地產(chǎn)市場的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國家的政策不斷出臺的干預時，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎上努力提高應對財務風險的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實推進房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。

房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文第4篇

在當前的經(jīng)濟發(fā)展當中房地產(chǎn)行業(yè)是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯(lián)系，隨著當前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭非常激烈，這就對房地產(chǎn)行業(yè)有了很高的要求。因為房地產(chǎn)行業(yè)投資大以及風險高，所以，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭中立足，就需要加強對于房地產(chǎn)財務成本管理的重視，對于各項資源合理配置，以此來提高自身的市場競爭力，有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務成本管理的其重要性

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提升自己的經(jīng)濟效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營運過程中不必要的開支，而要想實現(xiàn)這一目標，就必須要從財務成本的管理著手。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，由于其資金投入大、回報周期長且容易受到市場以及國家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風險較高，要想實現(xiàn)自身經(jīng)濟效益的提升，加強財務成本的管理顯得十分有必要。

三、房地產(chǎn)財務成本管理存在的問題

就當前對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講，房產(chǎn)財務成本管理當中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財務成本管理意識不強、及管理體系不健全以及財務成本管理不全面等，在對財務成本管理水平的提高中這些問題對其有著很大的限制。

( 一) 財務成本管理意識不強。當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于財務成本的重視程度不足以及意識不強，這就對此項工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業(yè)盡管能夠意識到財務成本管理的重要性，但是在實際的財務成本管理中，往往只重視決策階段以及設計階段財務成本管理，對于項目的實施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產(chǎn)財務成本管理的質(zhì)量比較低。同時，因為房地產(chǎn)企業(yè)的一些領導對于財務成本管理的不重視，造成財務管理部門一些人員對此也不重視，這就在一定程度上房地產(chǎn)財務成本管理水平的提高會造成很大的影響。

( 二) 財務成本管理體系不健全。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導致很多企業(yè)財務成本管理體系的建設跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應的財務管理體系，從而對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的管理工作造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財務成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)，雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無法把相關(guān)的管理措施落到實處，從而致使其應有的作用得不到發(fā)揮。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財務成本管理體系的缺乏，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責不統(tǒng)一，同時也由于沒有使各部門明確自己的責任，致使在企業(yè)的營運過程中，不能夠調(diào)動起員工工作的積極性，從而導致企業(yè)核心競爭力得不到提升。

( 三) 財務成本管理不全面。房地產(chǎn)建設的成本支出項目有很多，但總的來說，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財務費用、管理成本、營銷成本等幾個方面，這些成本支出對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有很大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務成本管理時，必須確保管理的全面性。但就目前房地產(chǎn)財務成本管理而言，在成本費用管理及控制上，還沒有真正的實現(xiàn)全方位、全要素、全過程管理，這對財務成本管理水平的提高造成極大的影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務成本管理的對策

( 一) 提高財務成本管理意識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，財務成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強財務成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進來，財務成本管理意識的提高成為了關(guān)鍵所在。這就要求: 一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對相關(guān)人員財務成本管理知識的培訓，增強相關(guān)人員的成本意識，使其能夠理解并掌握好財務成本管理的技能，并應用到實際工作中; 另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動性，了解財務成本管理的相關(guān)知識，并認識到自己所處崗位應當注意的成本控制事項，并掌握好相應的財務成本控制措施，同時，企業(yè)的各個部門也要與財務成本管理部門加強溝通，通過全體人員財務成本管理意識的提升，把企業(yè)財務成本管理工作落到實處，為企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展打下堅實的基礎。

( 二) 加快財務成本管理體系建設。企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財務成本管理體系建設，以保證成本控制效果。成本管理體系建設要從制度建設做起，強化企業(yè)財務會計和財務費用審計制度建設，進而提高成本管理的規(guī)范性。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務數(shù)據(jù)真實準確; 其次要注意財務數(shù)據(jù)實時記錄與收集; 最后要強調(diào)會計主體財務數(shù)據(jù)與財務管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應制定會計人員的結(jié)賬、報表、編制等規(guī)范。同時，要注意成本管理的科目設置與財務管理相互一致，使兩者實現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財務管理系統(tǒng)升級。

( 三) 建立完善的預算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實際的狀況來有效的建立完善的預算管理系統(tǒng)，以此為工程預結(jié)算的準確性以及真實性提供一定的保障。首先，建立完善的預算系統(tǒng)，對于目標成本計劃進行定期的分析以及總結(jié)，以此有效實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的精細化管理。其次，在進行工程預結(jié)算當中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項信息的準確性，并且還需要對項目實際業(yè)績和預算指標之間的差距進行定期比較，將存在差距的原因進行分析，并且提出相關(guān)的管理對策，以此來實現(xiàn)對于項目成本的有效控制和管理。

( 四) 做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理過程中，不應當僅僅關(guān)注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財務成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，采用科學合理的措施，對企業(yè)發(fā)展的資金預算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時進行管理，使得財務成本管理的成效得到體現(xiàn)。值得注意的是，這些也是財務成本管理中所應當注意的重點內(nèi)容，在管理過程中，相關(guān)管理人員應當進行深入研究，全面考慮這些方面對企業(yè)長遠發(fā)展所造成的影響，進而通過統(tǒng)籌布局，實現(xiàn)財務成本管理當中每一個環(huán)節(jié)的有機結(jié)合，為企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展提供必要的保障。

房地產(chǎn)行業(yè)審計重點范文第5篇

(一)財務管理人員素質(zhì)低下帶來的風險

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業(yè)務素質(zhì)。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業(yè)人員因為自身行業(yè)知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場行為，國家對房地產(chǎn)市場的發(fā)展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)的干預，這也同時給房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會影響到房地產(chǎn)交易市場的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進一步出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業(yè)因為必須要提前多交稅款而牽制了企業(yè)資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施后，對于房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點，對于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時也就導致了開發(fā)商的財務風險。同時，由于稅務部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺了很多控制開發(fā)建設用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現(xiàn)了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財務管理造成了極大的風險。

二、降低房地產(chǎn)財務風險的有效策略

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場競爭形勢下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時將商業(yè)地產(chǎn)進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現(xiàn)對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場實際適當降低產(chǎn)品的銷售價格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現(xiàn)資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財務監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識淡薄現(xiàn)象，常常因為過于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對財務規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財務管理制度，將自身的實際發(fā)展狀況與房地產(chǎn)市場的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發(fā)投資的準確性。同時，還要最大限度發(fā)揮財務的監(jiān)督職能，對施工過程中每一個環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財務監(jiān)管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內(nèi)。

(三)加強內(nèi)部審計，提高財務人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內(nèi)部控制以及綜合運用財務會計信息等相關(guān)能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對其內(nèi)部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財務人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規(guī)范化和科學化對于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續(xù)培訓，特別是要強化其對于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發(fā)揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產(chǎn)增值率的控制來實現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

三、結(jié)束語