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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)風(fēng)險，預(yù)警系統(tǒng)

 

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因

1.1 財務(wù)風(fēng)險形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財務(wù)管理人員對財務(wù)風(fēng)險的客觀性認識不足。在現(xiàn)實工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險意識，認為只要管好、用好資金，就不會產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險，風(fēng)險意識淡薄。（2）財務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動過程。

1.1.2 內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險分類。

在此活動過程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過程中負債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運營過程中的收入、成本、經(jīng)營管理水平等;收益分配過程中收益的確認以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險。它是由于負債融資不能如期償還而帶來的風(fēng)險。該風(fēng)險叫分為收支性風(fēng)險和現(xiàn)金風(fēng)險，收支性風(fēng)險為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險;現(xiàn)金風(fēng)險為房地產(chǎn)企業(yè)某時段上現(xiàn)金流出額超過現(xiàn)金流入額，而造成手中沒有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來的風(fēng)險。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險。投入資金不足會破壞生產(chǎn)經(jīng)營的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。

(3)經(jīng)營內(nèi)部風(fēng)險。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險。這里主要指經(jīng)營管理不善而造成的風(fēng)險。主要有銷售風(fēng)險、成本風(fēng)險、違約風(fēng)險、流動性風(fēng)險、管理風(fēng)險等。這些風(fēng)險與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動和經(jīng)營管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險。

(4)收益分配風(fēng)險。它是指收益確認是否適當和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險。

1.2 財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的外部原因。財務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對企業(yè)財務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對企業(yè)來說，是難以準確預(yù)見和無法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險。。企業(yè)在原料采購中沒有話語權(quán)，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風(fēng)險。

2. 財務(wù)風(fēng)險的防范與控制

2.1 確立財務(wù)分析指標體系，建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營的最終目標，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜俗罹哂写硇浴?/p>

2.2 結(jié)合實際，采取適當?shù)娘L(fēng)險策略

財務(wù)風(fēng)險是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對市場競爭的必然產(chǎn)物，尤其是在我國市場經(jīng)濟發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財務(wù)危機的根本原因是財務(wù)風(fēng)險處理不當，因此面臨財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險、控制風(fēng)險、轉(zhuǎn)移風(fēng)險和分散風(fēng)險等策略防范財務(wù)風(fēng)險，這對于降低和化解財務(wù)風(fēng)險、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要意義。

2.3 加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的風(fēng)險控制

2.3.1 籌資活動風(fēng)險控制

市場經(jīng)濟條件下，籌資活動是一個房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的起點，管理措施失當會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險。而對于借入資金而言，企業(yè)在取得財務(wù)杠桿利益時，實行負債經(jīng)營而借入資金，將給企業(yè)帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資活動取得資金后進行投資的類型有三種：一是投資開發(fā)項目；二是投資證券市場；三是投資商貿(mào)活動。在決策中要追求收益性、風(fēng)險性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的第三個環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機會成本（常用有價證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會使企業(yè)運用有限的流動資金墊付未實現(xiàn)的利稅開支，加速現(xiàn)金流出。因此，對于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經(jīng)濟運行機制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報警度

分析警兆是預(yù)警過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標。一般不同警素對應(yīng)著不同的警兆。當警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進行財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究的最終目標。我們的最終目標是根據(jù)警度預(yù)報來尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標準指標離差巨大的先導(dǎo)指標(警兆)，并對此進行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風(fēng)險的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因為盈利能力是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目標，沒有盈利企業(yè)經(jīng)營就沒有意義，當然存在著較大的財務(wù)風(fēng)險;其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)來最大限度地減少財務(wù)風(fēng)險損失。

【參考文獻】

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險防范；經(jīng)濟發(fā)展

中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。與此同時，由于我國房地產(chǎn)市場的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場上存在的很多中小企業(yè)又使得市場集中度過低，不能有效的配置市場資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會加大整個行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險。因此，我們需要對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀進行研究和分析，并從中尋找出防范財務(wù)風(fēng)險的措施，來達到完善整個地產(chǎn)行業(yè)的目的。

1財務(wù)風(fēng)險的概念

1.1狹義的財務(wù)風(fēng)險

我們一般將狹義的財務(wù)風(fēng)險稱作籌資風(fēng)險，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險一般是由企業(yè)的負債所導(dǎo)致的，具體來說就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負債，從而使得企業(yè)未來的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險，如果企業(yè)不存在負債，它的財務(wù)狀況相對就比較穩(wěn)定，因此我們可以說企業(yè)不存在財務(wù)風(fēng)險。

1.2廣義的財務(wù)風(fēng)險

廣義的財務(wù)風(fēng)險一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險通過貨幣化來表現(xiàn)出來，能夠更加全面地反映企業(yè)當前所面臨的風(fēng)險，企業(yè)在經(jīng)營過程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營過程中面臨著各種財務(wù)損失的可能性，這些都會對企業(yè)的進一步發(fā)展帶來巨大的影響。因此我們一般認為廣義的財務(wù)風(fēng)險更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財務(wù)風(fēng)險狀況，這也更符合市場經(jīng)濟的實際狀況。因此綜上所述，本文認為財務(wù)風(fēng)險的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營過程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營存在著巨大的不確定性，從而進一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)損失的可能。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財務(wù)風(fēng)險。理論界對其面臨的財務(wù)風(fēng)險類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財務(wù)風(fēng)險分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。而系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險又主要有以下幾種風(fēng)險。

2.1政策風(fēng)險

在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價格政策、環(huán)護政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會對房地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)情況，影響其進一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個周期很長的過程，在這個過程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動，而對于很多中小企業(yè)來說，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險的能力很弱，很容易成為國家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國政府出臺了促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國五條”。2011年1月26日，我國政府又出臺了“國八條”，緊接著的是“新國八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開發(fā)商不得不紛紛降價。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認為這種風(fēng)險屬于系統(tǒng)風(fēng)險。這種風(fēng)險是個別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國家支持的項目進行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過長，比如可以投資國家保障性住房建設(shè)項目。

2.2社會風(fēng)險

社會風(fēng)險則指的是一個社會的人文、社會、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財務(wù)損失的可能。近年來，我國房地產(chǎn)價格居高不下，給民生帶來了極大問題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會問題，從而產(chǎn)生了極大的社會風(fēng)險。一些房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中，違背了城市發(fā)展的長遠規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢，損害了廣大人民的利益，這些項目會很容易受到大多數(shù)人的反對。當房地產(chǎn)企業(yè)在擴大投資，將項目投資到不同區(qū)域時，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中面臨著極大地社會風(fēng)險。例如，昆明市在城市化擴張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對當?shù)鼐用竦纳顜砹藰O大的影響，導(dǎo)致后來的房地產(chǎn)開發(fā)集中放量，對昆明的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大的影響。

2.3籌資風(fēng)險

籌資風(fēng)險是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營、開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時供應(yīng)導(dǎo)致項目失敗，給開發(fā)商帶來財務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)資金投入巨大，基本上每個環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運營下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項目失敗，給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來無法估計的損失。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)一般都會向銀行貸款，當企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時，就會存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險，將會對房地產(chǎn)商接下來的運作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時處理這個問題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目資不抵債，最后經(jīng)營失敗，出現(xiàn)巨大財務(wù)損失。在當前開放的市場環(huán)境下，如何通過風(fēng)險最低、費用最少的方式籌到資金成為每個房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營的目標。雖然民間籌集資金的方式和流程簡單，但是潛在風(fēng)險巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的沖擊，嚴重影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。

2.4投資風(fēng)險

投資風(fēng)險一般指的是在房地產(chǎn)商在進行投資過程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財務(wù)狀況帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場環(huán)境發(fā)生改變都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達不到預(yù)期收益，因此，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴峻的投資風(fēng)險狀況。

2.5資金回收風(fēng)險

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實際經(jīng)營銷售過程中，企業(yè)難以短時間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險，雖然企業(yè)的銷售收入可以記到應(yīng)收賬款項目上，并給企業(yè)的財務(wù)帶來利潤，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實現(xiàn)的利稅開支，給企業(yè)帶來極大的負擔。資金回收風(fēng)險一方面會受到國家宏觀政策和財政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。

3房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團隊

不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個企業(yè)的成功都離不開一個優(yōu)秀的管理團隊。目前國內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤趨于下降，在這種環(huán)境下，一個企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團隊，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展營造一個和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標。

3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制

房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個項目前，一定要做好可行性分析、財務(wù)經(jīng)濟評價及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營過程，都要嚴格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強對原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價意思，實行成本責任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營活動，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費用從而達到控制成本的目的。

3.3善于利用市場機遇

雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國居民的財富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國房地產(chǎn)行業(yè)有進一步擴張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機會，充分利用市場環(huán)境，爭取進一步發(fā)展和擴張的機會。

3.4提高資金使用效率

減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營過程的每個環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個經(jīng)營環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購環(huán)節(jié)盡可能實現(xiàn)間接融資，動態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹慎估計壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營投資模式，促進企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過這些措施來保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運行和發(fā)展。

4對未來的展望

從宏觀經(jīng)濟上看，我國人均GDP超過2000美元、城市化進程的加深、消費結(jié)構(gòu)的變化都表明未來我國房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿Γm然近期我國經(jīng)濟處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的資金和銷售壓力，也讓大多數(shù)人對房地產(chǎn)市場的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來，我國經(jīng)濟正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程，短期內(nèi)的市場低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型付出代價，但同時我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場低迷背后的機遇。在當下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場的融資渠道也會呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來房地產(chǎn)市場的投資方向而言，保障性住房將是一個非常重要的項目，結(jié)合當下我國國情，我國的房地產(chǎn)政策不可避免將會向保障性住房傾斜，保障性住房將成為我國多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會主要通過土地、稅收和信貸政策實現(xiàn)，未來我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率會逐漸回落到合理水平，開發(fā)商也會更多的涉及保障性住房方面。

總而言之，在當下我國房地產(chǎn)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營理念，提高企業(yè)的責任意識，提高財務(wù)風(fēng)險的抵抗能力，總之，一個完善的財務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時也是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究范文第3篇

關(guān)鍵詞：財務(wù)風(fēng)險；資金管理；低碳房地產(chǎn)

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1673-1573（2013）04-0081-03

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，是公眾關(guān)注的焦點。作為典型的資金密集型企業(yè)，它具有投入資金量大、回收期長、產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點，這些特點和它本身所具有的特殊的經(jīng)營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊藏著比一般企業(yè)更大的財務(wù)風(fēng)險。在市場競爭不斷加劇、國家政策繼續(xù)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開始面臨更大的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。財務(wù)風(fēng)險作為財務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)求生存、促發(fā)展迫切需要解決的問題。只有充分認識財務(wù)風(fēng)險，才能采取相應(yīng)的控制措施，增強抵抗風(fēng)險的能力，以保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險

（一）財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)容

財務(wù)風(fēng)險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)，企業(yè)的實際財務(wù)結(jié)果和預(yù)計的財務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險定義為經(jīng)營活動中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風(fēng)險，更適于對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的分析與控制。當前備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的財務(wù)風(fēng)險主要包括開發(fā)周期風(fēng)險、資金供求風(fēng)險和內(nèi)部控制風(fēng)險等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險指標分析

財務(wù)風(fēng)險指標即設(shè)置敏感性指標，通過觀察其變化，從而對企業(yè)已存在的或者將面臨的財務(wù)風(fēng)險進行監(jiān)測預(yù)測。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險指標的分析，能夠了解企業(yè)的財務(wù)狀況以及經(jīng)營結(jié)果，預(yù)測財務(wù)風(fēng)險。反映房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的指標體系，包括盈利能力指標、償債能力指標、運營能力指標以及基于現(xiàn)金流量的指標等。

2012年、2013年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：從整個房地產(chǎn)業(yè)來看，負債水平仍然高居不下；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率均值與2011年幾乎持平，凈負債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年雖然有所上升，但是運營效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所下降，營業(yè)利潤下滑的企業(yè)較上年增加了26家，達到87家；凈資產(chǎn)收益率均值呈現(xiàn)下滑趨勢，降至11.23%（如表1所示）。

通過數(shù)據(jù)分析可見：面對市場的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產(chǎn)企業(yè)整體抗風(fēng)險能力偏低，有待進一步加強?，F(xiàn)階段國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均開始關(guān)注財務(wù)風(fēng)險的影響和作用，但對其反應(yīng)普遍比較遲鈍，缺乏風(fēng)險系統(tǒng)控制管理。加強對財務(wù)風(fēng)險的認識及成因分析，從根源上加強對財務(wù)風(fēng)險的防范，提高抗風(fēng)險能力，對房地產(chǎn)企業(yè)來說已經(jīng)迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟全球化的經(jīng)濟環(huán)境中，所處的環(huán)境十分復(fù)雜。作為高收益高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是在我國房地產(chǎn)企業(yè)還屬于一個新興的行業(yè)，有著很大的財務(wù)風(fēng)險隱患。行業(yè)自身的特點和外部宏觀的經(jīng)濟環(huán)境因素的影響也無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

（一）外部宏觀環(huán)境因素

1. 市場和經(jīng)濟環(huán)境的變化。我國的房地產(chǎn)企業(yè)處在競爭十分激烈的環(huán)境中，市場格局的變化導(dǎo)致市場供求關(guān)系和購房者消費觀念的改變，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對不同的客戶群體進行細分，要在項目定位上具有前瞻性，不斷創(chuàng)新營銷方式。現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)對市場變化的靈活機制，直接會導(dǎo)致商品滯銷的財務(wù)風(fēng)險。

在低碳經(jīng)濟下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢，同時對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大沖擊。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟的要求，“低碳建筑”將會在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場新的革命，是未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。但是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)動力不足、低碳技術(shù)不成熟、節(jié)能激勵機制不健全等原因，現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)面臨著許多嚴峻的挑戰(zhàn)及風(fēng)險。

2. 稅收、土地政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在開發(fā)和經(jīng)營過程中，受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響很大，其中最關(guān)鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴重，國家出臺了新的土地政策，比如企業(yè)未能在規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)所儲備的土地，將會被征收閑置土地稅甚至?xí)粺o償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關(guān)土地政策的出臺加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和預(yù)期收益率。從表1數(shù)據(jù)中可以看到，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財務(wù)風(fēng)險加大。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)是稅收籌劃的重點，涉及的稅種多、稅費負擔重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時由此帶來的財務(wù)風(fēng)險也很大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身因素

1. 行業(yè)特點。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，開發(fā)周期長、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力低等特點決定了它具有較大的財務(wù)風(fēng)險。這種風(fēng)險貫穿于企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、管理之中。較高的資產(chǎn)負債率在給企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)的同時給企業(yè)帶來了一定的財務(wù)風(fēng)險，同時也使得企業(yè)在貨幣市場的籌資難度進一步增大，籌資風(fēng)險增加。受關(guān)聯(lián)性影響的作用，當通貨膨脹幅度上升時，建筑材料、勞動力的成本以及管理費用也會相應(yīng)的上升，而相關(guān)行業(yè)成本的上升會使得房地產(chǎn)商品增加的開發(fā)成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費用占用的資金比例過高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

2. 資金管理不善。首先，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金管理意識淡薄，缺乏資金風(fēng)險控制觀念，對現(xiàn)金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金的結(jié)算和計劃方面的管理還不夠完善，導(dǎo)致信息脫節(jié)，資金管理和調(diào)度比較被動；再次，企業(yè)內(nèi)部的資金管理權(quán)責不夠明確，項目的拆遷、規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素使得工期延長，成本增加，風(fēng)險加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費者購買欲望的下降，使得商品房市場滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數(shù)據(jù)顯示，將近50%上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負數(shù)，資金鏈趨緊，經(jīng)營風(fēng)險凸顯。

3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險的重要原因，如果項目整體的規(guī)劃缺乏可行性，市場調(diào)查不夠充分，技術(shù)分析不到位，對未來市場的估計過于樂觀，就會造成決策失誤的財務(wù)風(fēng)險；另外，項目投資決策后，由于投資估算出現(xiàn)偏差，會使資金無法正常流轉(zhuǎn)，影響投資結(jié)果，甚至導(dǎo)致投資無法收回的風(fēng)險。

4. 缺乏全面預(yù)算管理。預(yù)算管理在財務(wù)管理中處于十分重要的地位，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視預(yù)算管理對成本的節(jié)約，對系統(tǒng)管理和價值管理的認識不足，對全面預(yù)算的重視度和執(zhí)行力度不到位，從而降低了企業(yè)抵御市場風(fēng)險的能力，增加了面臨的財務(wù)風(fēng)險。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)成本費用利潤率均值率下跌為31.87%，成本費用整體較高，資源利用率低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

面對市場的激烈競爭，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大規(guī)模并購、集團化趨勢，如何加強對財務(wù)風(fēng)險的認識，增強企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的問題。從以上財務(wù)風(fēng)險成因來看，加強財務(wù)風(fēng)險的防范要做到：

（一）把握國家的宏觀政策，發(fā)展低碳房地產(chǎn)

我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場中的調(diào)控政策，及時調(diào)整企業(yè)項目投資，減輕成本壓力，從而降低財務(wù)風(fēng)險。

作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時俱進，推動“低碳房地產(chǎn)”的發(fā)展，進行低碳建筑的研發(fā)，擺脫舊的經(jīng)營模式，開拓創(chuàng)新，從而提高核心競爭力，增強抵御風(fēng)險的能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立低碳意識，選擇環(huán)保型材料，合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，在不影響居住質(zhì)量的基礎(chǔ)上做到節(jié)能減排，實現(xiàn)綠色房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的低碳整合，增強核心競爭力，降低因市場消費脫節(jié)產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險（如圖1所示）。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資策略

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要嚴格控制負債的比例，合理安排產(chǎn)權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，依據(jù)自身的融資能力、獲利能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最優(yōu)組合，降低籌資財務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)要降低對金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發(fā)行小面值的有價證券、上市發(fā)行股票、利用房地產(chǎn)信托、委托發(fā)行住房建設(shè)證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉(zhuǎn)變，爭取主動性，降低風(fēng)險系數(shù)。

（三）科學(xué)決策，謹慎投資

房地產(chǎn)企業(yè)部分財務(wù)風(fēng)險是由于投資失誤導(dǎo)致的，而這部分風(fēng)險恰恰是可以避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)加強投資風(fēng)險意識的同時，應(yīng)該充分準備投資決策前的準備調(diào)研工作，這是做好項目風(fēng)險分析和可行性分析的前提。為了實現(xiàn)科學(xué)決策，避免盲目投資，在投資過程中應(yīng)注重投資與市場、政策的緊密結(jié)合，從而規(guī)避決策失誤導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險，提高應(yīng)對能力。比如企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，開發(fā)不同類型物業(yè)或者同一類型物業(yè)不同檔次、不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的組合來分散風(fēng)險；在綠色經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟領(lǐng)域進行探索，尋求新的利潤增長點。

（四）控制資金管理，重視現(xiàn)金流

為了降低由于日常資金管理不善導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化資金的預(yù)算管理，實現(xiàn)資金良性循環(huán)，努力減少資金的閑置，節(jié)約融資成本；其次，加強現(xiàn)金流量管理，尤其是重視經(jīng)營性現(xiàn)金流，在日常的資金運作中，經(jīng)營性現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險的關(guān)鍵，可以提供風(fēng)險預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及時地發(fā)現(xiàn)問題所在，并采取行動，防范風(fēng)險；最后，要加強存貨管理。商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創(chuàng)新營銷策略，利用互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博、電商平臺等高效的營銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求，并降低財務(wù)風(fēng)險。

（五）實施全面預(yù)算管理，提高資金使用效率

全面預(yù)算管理能夠?qū)Y金進行全程控制，保證資金使用和企業(yè)戰(zhàn)略的有效結(jié)合。為了降低財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)要及時編制預(yù)算計劃，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財務(wù)風(fēng)險，從而保障預(yù)算計劃的實行。比如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會占到開發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)高回報的同時伴隨著很大的財務(wù)風(fēng)險，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對這些問題予以高度的關(guān)注。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟危機和政策調(diào)控的雙重壓力，提高風(fēng)險意識，完善企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)防措施是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競爭中取得長足發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場的風(fēng)險是十分復(fù)雜的，應(yīng)對這些風(fēng)險需要不斷地進行思考和應(yīng)對。市場上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正朝著規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展，部分企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)聯(lián)盟也是為了化解區(qū)域財務(wù)風(fēng)險，提高資金使用效率，并且有效地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險?？傊?，為了促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，順應(yīng)時代潮流，提高抗風(fēng)險能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須時刻樹立風(fēng)險意識，正確的防范財務(wù)風(fēng)險。

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 預(yù)警分析； 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分數(shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標不準，使得僅采用財務(wù)指標作為判別依據(jù)進行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財務(wù)指標采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型

（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負債經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財務(wù)風(fēng)險分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

2.資本運動風(fēng)險

（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負債率偏高。

（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風(fēng)險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。

（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進行抑制，一次比一次嚴厲，針對性更強。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機以來，全球經(jīng)濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經(jīng)濟危機，在經(jīng)濟全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當前復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標選擇與預(yù)警分析

（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標以及財務(wù)風(fēng)險的指標。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標。

借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財務(wù)指標難以量化，但是引入非財務(wù)指標能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負債。

判別標準為：Z

2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動，加強投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負債等會計要素的確認、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認時間、壞賬準備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計量、防范、控制等進行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機制、有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

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房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點帶來的風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長，風(fēng)險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產(chǎn)業(yè)進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調(diào)整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產(chǎn)政策，房價呈現(xiàn)上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)再次進入萎靡期，這對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險

當市場通貨膨脹或利率上調(diào)時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟實力。當現(xiàn)金流量不足以抵債時，就會引發(fā)財務(wù)危機，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期較長，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強化對現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務(wù)風(fēng)險

2010年，全國房價大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟嚴重。國家為促進其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財務(wù)風(fēng)險管理意識不強

企業(yè)財務(wù)管理意識不強，加大了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒有一套完善的財務(wù)管理制度，在項目開發(fā)前沒有合理進行預(yù)算，也沒有全方位的財務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預(yù)期目標，有效地控制成本，減少財務(wù)風(fēng)險。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國法律和政治環(huán)境相對穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險主要是指受經(jīng)濟環(huán)境的影響，經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況，甚至出現(xiàn)財務(wù)危機。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期長、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來的財務(wù)風(fēng)險上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防控策略

3.1 完善財務(wù)風(fēng)險控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當實事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財務(wù)風(fēng)險防控體系，包括財務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險管理機制。在資金流風(fēng)險有效識別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動，來研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風(fēng)險。通過絕對數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導(dǎo)致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當尋找原因并從根本上解決問題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運營及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營周期。一般來說，擴張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當與企業(yè)經(jīng)營周期相一致?？茖W(xué)分析財務(wù)風(fēng)險后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險防控體系。首先要加強財務(wù)風(fēng)險意識培養(yǎng)，確定管理層對風(fēng)險防控負責，以此為基礎(chǔ)引進現(xiàn)代風(fēng)險量化和管理工具，對財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進行細化，并制訂財務(wù)風(fēng)險控制方案，根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險責任機制，對風(fēng)險管理要實行問責監(jiān)管制度，并加強執(zhí)行。

3.2 加強融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當順應(yīng)國家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國家應(yīng)建立專門的針對房地產(chǎn)企業(yè)資本市場，增加長期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀和特點的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔保金融機構(gòu)，促進貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財務(wù)風(fēng)險防范

對投資商，應(yīng)加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經(jīng)濟效益最優(yōu)化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項目周邊環(huán)境影響因素等。對所投資項目的經(jīng)營模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營、共同投資、多種經(jīng)營等組合方式。一般風(fēng)險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險，對居民樓、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目，要進行多種經(jīng)營開發(fā)，降低銷售風(fēng)險。

3.4 加強現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當從以下幾個方面來加強：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷售上，應(yīng)創(chuàng)新營銷方式，結(jié)合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經(jīng)濟體合作，實現(xiàn)價值鏈融資和運營資金動態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻