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違章建筑條例范文第1篇

【關(guān)鍵詞】違法違章建筑；探討

一、什么是違法違章建筑

在我們國(guó)家，現(xiàn)行法律條文中并未對(duì)違法違規(guī)建筑進(jìn)行明確的定義，政府部門制定了一部分的規(guī)章來(lái)界定違法違章建筑，也僅僅是為了加強(qiáng)自己的行政執(zhí)行力度，從而達(dá)到對(duì)違法違規(guī)建筑的處理。先前有很多理論學(xué)者和實(shí)務(wù)工作者對(duì)違法違章建筑進(jìn)行了多種釋義，我們認(rèn)為主要包括以下幾種情形：第一、違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建筑法》等法律法規(guī)中的禁止性規(guī)定[1]。第二、沒(méi)有依法領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或采用欺騙手段騙取批準(zhǔn)手續(xù)的[2]。第三、由行政主管部門依法確認(rèn)違法違章的[3]。由此我們提出違法違章建筑的定義：違法建筑是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《建筑法》等法律法規(guī)中的禁止性規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)依法領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或采用欺騙手段騙取批準(zhǔn)手續(xù)的，經(jīng)行政主管部門依法確認(rèn)的建筑物和其他工作物。

二、違法違章建筑的成因

第一法律方面的原因。法律制度不健全。在我們國(guó)家，沒(méi)有一整套完整的法律或制度對(duì)自建、改建、擴(kuò)建建筑進(jìn)行規(guī)范，而民眾對(duì)擁有建筑的愿望就引發(fā)了種種的違法違章行為；而且在我們國(guó)家，兩種土地所有制并存，這也是違法違章建筑產(chǎn)生的主要原因。農(nóng)村集體所有制所占的大比例決定了農(nóng)村集體組織在以往城市建設(shè)中的占主導(dǎo)地位，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了追求高利潤(rùn)高效益，往往集體組織會(huì)避開(kāi)政府搞一下建設(shè)[4]；同時(shí)建設(shè)法律法規(guī)方面的宣傳不是很到位，致使民眾很多情況下不知道是在違法違章，依據(jù)原始的老思想就修建了大量的違法違章建筑。

第二社會(huì)方面的原因。包括人口原因和經(jīng)濟(jì)原因。中國(guó)人口眾多，而且人口發(fā)展很不平衡，東部城市和農(nóng)村人口發(fā)展迅速，現(xiàn)有的建筑遠(yuǎn)不能滿足人口的發(fā)展，違法違章建筑應(yīng)勢(shì)而生并迅猛發(fā)展；另一方面，人口密集區(qū)的發(fā)展需要大量的外來(lái)勞動(dòng)力支撐，而這些勞動(dòng)力沒(méi)有辦法支付高昂的房?jī)r(jià)或租金，只能選擇低租金的違法違章建筑進(jìn)行居住，在勞動(dòng)力數(shù)量的多少直接推動(dòng)城市發(fā)展的今天，當(dāng)?shù)氐念I(lǐng)導(dǎo)者為了自身城市的發(fā)展，不得不對(duì)違法違章建筑采取比較緩和的態(tài)度。

三、我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)違法違章建筑的規(guī)定

第一1997年的通過(guò)的《建筑法》第7條規(guī)定，建筑工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，但是，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外。第64條規(guī)定，未取得施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告未經(jīng)批準(zhǔn)擅自施工的，責(zé)令改正，對(duì)不符合開(kāi)工條件的責(zé)令停止施工，可以處以罰款。第70條規(guī)定，涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程擅自施工的，責(zé)令改正，處以罰款；造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二2007年通過(guò)的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條規(guī)定，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)當(dāng)向相關(guān)主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第64條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。第65條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

第三2004年修正的《土地管理法》第64條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃制定前已建的不符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途的建筑物、建筑物，不得重建、擴(kuò)建。第76條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。第77條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第四2007年通過(guò)的《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

第五國(guó)務(wù)院2001年6月頒布的《城市房屋拆遷管理條例》第22條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。拆遷違法違規(guī)建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第六建設(shè)部于2001年8月修正的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條就規(guī)定，登記機(jī)關(guān)對(duì)屬于違章建筑的不予登記。

第七，各地方為了規(guī)范建筑物，在國(guó)家法律法規(guī)的框架下，結(jié)合本地實(shí)際制定了一部分相關(guān)的管理?xiàng)l例。如2004年7月山東省頒布的《山東省城市建設(shè)管理?xiàng)l例》法律責(zé)任條款中就對(duì)各種違章建筑的處罰做了一些規(guī)定。

四、現(xiàn)行法律制度和實(shí)踐存在的問(wèn)題

違章建筑條例范文第2篇

一、指導(dǎo)思想

以優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境、構(gòu)建文明為目標(biāo)，按照城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、以城帶鄉(xiāng),全民參與、齊抓共管，標(biāo)本兼治、綜合治理的原則，充分發(fā)揮規(guī)劃的引領(lǐng)作用，集中領(lǐng)導(dǎo)，集中精力，集中時(shí)間，在全縣范圍內(nèi)開(kāi)展集中整治違章建筑活動(dòng)。改善、提高全縣城鄉(xiāng)人居環(huán)境。

二、目標(biāo)任務(wù)

通過(guò)集中整治，清除違章建筑物，遏制違規(guī)建設(shè)行為，理順建設(shè)管理程序，規(guī)范建筑市場(chǎng)秩序。

三、整治范圍及重點(diǎn)

（一）整治范圍

1、縣城規(guī)劃區(qū)。

2、工業(yè)園區(qū)規(guī)劃區(qū)。

3、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地及村莊規(guī)劃區(qū)。

（二）工作重點(diǎn)

1、清理未經(jīng)規(guī)劃局、工業(yè)園區(qū)管委會(huì)、工信局和各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)的影響道路通行，影響市容街貌村容的違章建筑和構(gòu)筑物。

2、清理侵占綠地和強(qiáng)占道路紅線的違章建筑和構(gòu)筑物。

3、協(xié)助國(guó)土、交通等部門清理影響市容街景、鎮(zhèn)容村貌的未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)的垃圾收購(gòu)點(diǎn)、煤場(chǎng)。

四、職責(zé)分工

（一）縣城規(guī)劃內(nèi)違章建筑物、構(gòu)筑物，由規(guī)劃局負(fù)責(zé)，法院、工業(yè)園區(qū)管委會(huì)、國(guó)土局、公安局、街道辦、城關(guān)鎮(zhèn)政府、八里鎮(zhèn)政府配合進(jìn)行整治。

（二）工業(yè)園區(qū)內(nèi)違章建筑物和構(gòu)筑物由工業(yè)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，規(guī)劃局配合進(jìn)行整治。

（三）各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地及村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的違章建筑物。由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府負(fù)責(zé)，規(guī)劃局配合進(jìn)行整治。

五、實(shí)施步驟

全縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)違章建筑集中整治活動(dòng)分三個(gè)階段實(shí)施：

（一）宣傳發(fā)動(dòng)階段（2月24日—3月5日）

廣泛宣傳《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律法規(guī)，為集中整治提供強(qiáng)有力的輿論支持。

（二）集中整治階段（3月5日—9月30日）

1、清理清查。對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類違章建筑物、構(gòu)筑物拉網(wǎng)式清查并分類登記，提出初步整治措施。

2、整治違章建筑。對(duì)確定的違章建筑物，采取教育引導(dǎo)、自行拆除、依法強(qiáng)拆相結(jié)合的辦法。凡需強(qiáng)拆的違章建筑物，要啟動(dòng)依法拆除程序進(jìn)行拆除。

3、工業(yè)園區(qū)內(nèi)的違章建筑物，由工業(yè)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，確定建筑物的合法性，確屬違章的建筑物，由工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下發(fā)拆除通知書(shū)，規(guī)劃局配合進(jìn)行強(qiáng)拆。

4、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府清查出的違章建筑物，由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府負(fù)責(zé)，規(guī)劃局配合依法依規(guī)進(jìn)行拆除。

5、在強(qiáng)拆過(guò)程中出現(xiàn)無(wú)理取鬧，阻礙工作開(kāi)展的，由司法部門依法從快、從嚴(yán)處理。

（三）驗(yàn)收鞏固階段（10月1日—10月31日）

1、各責(zé)任單位在11月5日前將整治活動(dòng)開(kāi)展情況以書(shū)面形式報(bào)縣城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)違章建筑整治活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組。

2、制定和落實(shí)長(zhǎng)效管理機(jī)制。按照“標(biāo)本兼治、預(yù)防為主”的原則，結(jié)合我縣實(shí)際，研究制定城鄉(xiāng)規(guī)劃管理辦法。健全長(zhǎng)效管理措施，教育廣大群眾學(xué)習(xí)規(guī)劃，執(zhí)行規(guī)劃。

3、明確職責(zé)，靠實(shí)責(zé)任?？h城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)違章建筑整治活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組要明確職責(zé)，迅速在全縣范圍內(nèi)掀起清理清查、集中整治的。

違章建筑條例范文第3篇

筆者以往的印象中，專家都是以一副學(xué)者之風(fēng)、埋頭做學(xué)問(wèn)、文質(zhì)彬彬書(shū)生氣示人，但是徐偉院長(zhǎng)卻給筆者一種風(fēng)度翩翩、談笑風(fēng)生而且又是“飽讀詩(shī)書(shū)”的感覺(jué)。這也讓筆者感受到：與智者交談，受益良多。

“大咖”在人們的心中，往往都是會(huì)讓人感覺(jué)可望不可及，但是當(dāng)筆者與徐偉院長(zhǎng)面對(duì)面交談的過(guò)程中，仿佛是在聽(tīng)他在給筆者傳道授業(yè)。奈何時(shí)光飛逝，總是感覺(jué)和智者的交流太少太少。

綠色建筑是國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)

當(dāng)筆者和徐偉院長(zhǎng)在聊到綠色建筑在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀時(shí)，他向筆者道來(lái)：“首先，我們要界定綠色建筑的范疇——在建筑的全壽命期內(nèi)，節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)（簡(jiǎn)稱“四節(jié)一環(huán)保”），包括室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境的營(yíng)造。綠色建筑發(fā)展是國(guó)際發(fā)展趨勢(shì)，在當(dāng)前的中國(guó)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)又特別的急需。經(jīng)過(guò)30年的高速發(fā)展之后，我們發(fā)現(xiàn)過(guò)去的高能耗、高污染、高排放的代價(jià)非常之大。中國(guó)未來(lái)要走可持續(xù)發(fā)展的話，選擇綠色建筑發(fā)展是必然趨勢(shì)?！?/p>

綠色建筑的終極目標(biāo)是近零能耗建筑，而近零能耗建筑的特征主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，集中體現(xiàn)現(xiàn)有技術(shù)先進(jìn)性和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的建筑節(jié)能技術(shù)集成；第二，適度提高現(xiàn)有室內(nèi)環(huán)境舒適度；第三，能耗比現(xiàn)行居住建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)節(jié)能80%以上，比現(xiàn)行公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)節(jié)85%以上；第四，不再需要傳統(tǒng)的集中供熱。

建筑的建設(shè)和使用過(guò)程會(huì)產(chǎn)生能源消耗以及對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響。因此，傳統(tǒng)的高消耗發(fā)展模式必然要向高效的環(huán)保型發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，綠色建筑的發(fā)展是實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變的必由之路，也符合現(xiàn)今世界建筑行業(yè)發(fā)展的潮流?？梢哉f(shuō)，綠色建筑給我們帶來(lái)生活品質(zhì)的提高、環(huán)境的保護(hù)、能源的節(jié)約，總結(jié)為一句話，就是帶來(lái)了建筑的可持續(xù)發(fā)展以及社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

中西方差距慢慢縮小

1978年的之后，中國(guó)推行了改革開(kāi)放政策，中國(guó)開(kāi)始了與世界大多數(shù)國(guó)家的文化交流學(xué)習(xí)。在談到中國(guó)的綠色建筑節(jié)能發(fā)展過(guò)程與西方發(fā)達(dá)國(guó)家的差距之時(shí)，徐偉院長(zhǎng)表示：“與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的綠色建筑發(fā)展起步晚了10—15年左右，但是在最近的5年里，中國(guó)的綠色建筑發(fā)展速度非常之快。在國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《綠色建筑行動(dòng)方案》之后，包括從中央政府到地方政府，在落實(shí)行動(dòng)方案中，都出臺(tái)了舉措，所以說(shuō)綠色建筑這幾年處于一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)代?！?/p>

但如果說(shuō)和歐美先進(jìn)的綠色建筑發(fā)展國(guó)家相比的話，在全社會(huì)范疇內(nèi)，首先是我們國(guó)家人們的認(rèn)識(shí)和意識(shí)方面有差距。對(duì)于行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士而言，綠色建筑的認(rèn)識(shí)和意識(shí)已經(jīng)得到了普及、提高。但是在百姓參與綠色發(fā)展綠色建筑等方面，應(yīng)該說(shuō)還有相當(dāng)大的距離。其次，從產(chǎn)業(yè)角度來(lái)講，特別像歐美國(guó)家，比如說(shuō)美國(guó)這樣綠色建筑比較先進(jìn)、比較早的國(guó)家，我們產(chǎn)品的性能和質(zhì)量還有差距。在綠色建筑的發(fā)展過(guò)程中，我們的設(shè)計(jì)行業(yè)，也還是有一定差距。

總體來(lái)講，我們大多數(shù)綠色建筑設(shè)計(jì)，包括實(shí)施方面都還處于一種不完全的自覺(jué)行為，有一定的政府導(dǎo)向，或者以一種特殊的需求為主。那我們?cè)诰G色建筑的建造、運(yùn)行方面來(lái)說(shuō)，這個(gè)距離就更大了一些，這和我們當(dāng)前建筑粗放式的發(fā)展模式是分不開(kāi)的。綠色建筑除了“四節(jié)一環(huán)?！币酝?，在施工方面講究綠色化施工。施工過(guò)程也要強(qiáng)調(diào)節(jié)能、廢物利用，或者對(duì)環(huán)境保護(hù)來(lái)講，差距仍然很大。平時(shí)我們從周邊看到的一些在建的項(xiàng)目中，這些都是很有體會(huì)。

綠色建筑就是要求我們?cè)谏a(chǎn)建設(shè)全過(guò)程中做減法。樹(shù)立正確的觀念，竭力避免浪費(fèi)，同時(shí)注意投資分配的合理性，將投資轉(zhuǎn)到提高建筑節(jié)能品質(zhì)和節(jié)約資源的技術(shù)上，使得建筑工程總造價(jià)增量較少，甚至不增加的情況下實(shí)現(xiàn)綠色建筑理念。在建筑全壽命周期的時(shí)間里持續(xù)保持低能耗，從策劃、選址、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)運(yùn)營(yíng)，一直到拆除的全過(guò)程中都應(yīng)該貫徹綠色建筑的低能耗理念。建筑設(shè)計(jì)在建設(shè)過(guò)程中一直都是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，尤其是在目前的中國(guó)國(guó)情之下，建筑設(shè)計(jì)對(duì)綠色建筑能否順利推行至關(guān)重要。建筑師需要改變創(chuàng)作理念，利用現(xiàn)代科技手段反復(fù)推敲，讓建筑設(shè)計(jì)精細(xì)化。只有經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩ㄐ苑治龊涂茖W(xué)的定量驗(yàn)證，才能勾勒出合理的設(shè)計(jì)方案。

目前來(lái)講，暖通空調(diào)的運(yùn)行并不被人們所重視，包括人才、專業(yè)技術(shù)等，還有我們的調(diào)試技術(shù)以及財(cái)力方面的支持都不夠，差距就會(huì)拉開(kāi)得更大一些?？傮w而言，國(guó)內(nèi)綠色建筑發(fā)展很快，進(jìn)步很大，但是差距還是有。

建筑節(jié)能&暖通

通常，人們的印象中建筑節(jié)能和暖通是兩碼事兒。但是兩者之間的關(guān)系，徐偉院長(zhǎng)為筆者上了一堂課：綠色建筑講究“四節(jié)一環(huán)保”，而且節(jié)能在綠色建筑發(fā)展過(guò)程中是重要的一方面，占比也最高。在節(jié)能方面來(lái)說(shuō)，供暖供冷又是它的主要組成部分，因此暖通空調(diào)關(guān)注綠色建筑發(fā)展是必然的。這個(gè)關(guān)系就像在綠色建筑“四節(jié)一環(huán)?！敝校?jié)能是它的主要方面，而節(jié)能很大一部分是體現(xiàn)在暖通空調(diào)上，因此可以說(shuō)暖通空調(diào)和綠色建筑密不可分，而且是貢獻(xiàn)率非常高的一方面。國(guó)際上，一些大型跨國(guó)性暖通空調(diào)公司，無(wú)一例外對(duì)綠色建筑非常關(guān)注，大家有目共睹。

從上游產(chǎn)業(yè)來(lái)講，首先是綠色建筑的需求，建筑的發(fā)展帶來(lái)新的產(chǎn)業(yè)，包括我們的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行等。實(shí)際上，機(jī)電、暖通空調(diào)的產(chǎn)品，是我們整個(gè)建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的基礎(chǔ)。所以說(shuō)，暖通行業(yè)的節(jié)能性、性能、質(zhì)量，包括對(duì)上游的建筑需求必須有更好的融合，或者獎(jiǎng)勵(lì)。綠色建筑發(fā)展是我們當(dāng)前發(fā)展的一種大趨勢(shì)，在這個(gè)趨勢(shì)下，應(yīng)從建筑的解決方案、能源的解決方案、可持續(xù)發(fā)展的解決方案上多做文章。作為設(shè)備供應(yīng)商來(lái)講，要有這種視野和眼光，如何去響應(yīng)，如何去提升自己的產(chǎn)品，來(lái)滿足它的需求。

從當(dāng)前角度來(lái)講，當(dāng)下正是中國(guó)的轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期，不管是結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，中國(guó)的制造業(yè)和產(chǎn)品，都要去適應(yīng)這種轉(zhuǎn)型時(shí)期帶來(lái)的變化及影響。

違章建筑條例范文第4篇

市政府同意廣州地區(qū)清理非法占地與違章建筑領(lǐng)導(dǎo)小組擬定的《關(guān)于處理一九八二年以前的非法占地和違章建筑的若干規(guī)定》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。

關(guān)于處理一九八二年以前非法占地和違章建筑的若干規(guī)定

全文

廣州市清查登記非法占地和違章建筑工作基本完成，發(fā)現(xiàn)情況十分嚴(yán)重。為加強(qiáng)城市建設(shè)管理，制止亂占土地、違章私建等不法行為，現(xiàn)根據(jù)國(guó)務(wù)院和省、市政府有關(guān)城市建設(shè)管理?xiàng)l例、規(guī)定的精神，對(duì)清查出來(lái)的非法占地和違章建筑，采取不同情況分別對(duì)待的原則，特作如下處理規(guī)定：

第一條　占用公共設(shè)施、菜地和國(guó)家建設(shè)重點(diǎn)地段的處理

不論任何單位（個(gè)人）在任何時(shí)候，非法占用道路、人行道、內(nèi)街、占?jí)汗芫€、濠涌、渠箱及維護(hù)地帶，影響市容衛(wèi)生、交通、消防安全和妨礙市政建設(shè)的；占用蔬菜保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、園林、綠化地的；占用文物古跡及其保護(hù)范圍的；占用教育用地和國(guó)家近期建設(shè)的重點(diǎn)地段的，所有違章建筑均要限期拆除，清場(chǎng)退出，場(chǎng)地交回原管理部門接管。造成損失的，由違章單位負(fù)責(zé)賠償。

需改道改線的個(gè)別地段，經(jīng)市規(guī)劃和有關(guān)管理部門同意，除辦理用地手續(xù)外，改道改線的費(fèi)用由違章單位負(fù)責(zé)。

凡逾期不拆除的違章建筑物，市清理非法占地與違章建筑辦公室（下簡(jiǎn)稱“清理辦”），將會(huì)同有關(guān)管理部門予以沒(méi)收處理。

第二條　在第一條規(guī)定范圍以外地段的非法占地，分別三個(gè)時(shí)期，以市“清理辦”為主，會(huì)同區(qū)“清理辦”按下列各點(diǎn)規(guī)定處理。

（一）一九六六年十二月三十一日以前的非法占地。

不論國(guó)家、集體單位或個(gè)人，能按時(shí)如實(shí)登記，經(jīng)審核后，除對(duì)其浪費(fèi)或尚未使用的土地予以收回外，一般不作追究；但國(guó)家建設(shè)征用時(shí)，必須無(wú)償退出。對(duì)情節(jié)惡劣者以及占地多的單位（個(gè)人）要給予處罰。其中，屬于單位的，到市規(guī)劃部門申報(bào)補(bǔ)辦用地手續(xù)；屬于居民的，由所在區(qū)“清理辦”出具證明，到市房管部門申報(bào)辦理房屋登記手續(xù)。

（二）一九六七年一月一日至一九八0年九月三十日（即穗革發(fā)〔1980〕130號(hào)《關(guān)于制止出租、買賣土地的通知》以前）期間的非法占地。

1、尚未平土和使用的，占地單位（個(gè)人）在接到通知后一個(gè)月內(nèi)清場(chǎng)退出，將土地交回原使用單位。

2、已使用并確實(shí)需要用地的，由占地單位按用地程序向市規(guī)劃部門申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后正式辦理征用；如該地段與城市規(guī)劃有矛盾，則需另行選址報(bào)批，新址確定后，原非法占用土地要限期無(wú)償遷出。

3、擅自更改征地紅線范圍，或改變土地使用性質(zhì)，或相互調(diào)換土地的，均應(yīng)申請(qǐng)補(bǔ)辦用地手續(xù)。如不增加原批準(zhǔn)用地面積的，不予罰款；如增加原用地面積的，按所增加面積處以罰款。根據(jù)城市規(guī)劃需重新調(diào)整用地的，原占地單位應(yīng)服從城市規(guī)劃部門的安排。

4、原屬人民公社（區(qū)）和生產(chǎn)大隊(duì)（鄉(xiāng)）體制的文教、衛(wèi)生、科研、水電、商業(yè)和工副業(yè)等單位，使用土地超過(guò)五年，后因體制改變?yōu)閰^(qū)或市屬單位管轄的，可同意補(bǔ)辦用地手續(xù)，不予罰款。與城市規(guī)劃有矛盾的要進(jìn)行調(diào)整。

5、經(jīng)審查同意補(bǔ)辦用地（含臨時(shí)用地）手續(xù)的，按市規(guī)劃部門核準(zhǔn)的用地面積，一次過(guò)每平方米處以五至十元的罰款。

（三）一九八0年十月一日以后的非法占地：

1、原則上按（二）項(xiàng)各點(diǎn)辦理，罰款加一至三倍。

2、生產(chǎn)隊(duì)、大隊(duì)占用耕地建房（倉(cāng)庫(kù)、車間、住宅）出租的，可按本規(guī)定第三條第（一）項(xiàng)處理；如出租單位要收回房子自用（不得另行出租），可在一九八三年底以前與承租單位商定后，報(bào)市規(guī)劃部門核準(zhǔn)執(zhí)行。

3、在一九八一年十二月一日以后，非法占用近郊六個(gè)公社及黃埔區(qū)范圍內(nèi)菜（耕）地的，在補(bǔ)辦用地手續(xù)時(shí)，追收菜地建設(shè)費(fèi)每畝二萬(wàn)元。

（四）其他方面的處理：

1、施工用的臨時(shí)場(chǎng)地，在工程竣工后，或批準(zhǔn)臨時(shí)用地期限已滿的，均應(yīng)清場(chǎng)退出，拒不清退的，應(yīng)沒(méi)收其工具、材料及建筑物，或處以每天每平方米一角的罰款，直至清退為止。

2、市規(guī)劃部門不同意補(bǔ)辦用地手續(xù)的非法占地，應(yīng)自行撤離。如不按期撤離者，處以每天每平方米一角的罰款，直至撤離為止。

3、市規(guī)劃部門收回征而未用的土地另行分配給別單位使用時(shí)，新用地單位應(yīng)給原征地單位以合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第三條　對(duì)出租、買賣土地的處理

租賃、買賣或變相租賃、買賣土地的，其所占土地和違章建筑，一律凍結(jié)。然后，以市“清理辦”為主，會(huì)同區(qū)“清理辦”分別逐項(xiàng)審查處理。

（一）租賃和變相租賃土地的，從一九八三年一月一日起，停止向出租單位交納租金，原租用單位可暫按原占用耕地的年平均產(chǎn)值（以國(guó)家牌價(jià)計(jì)算）補(bǔ)償給生產(chǎn)隊(duì)或大隊(duì)。另由租賃雙方按所付額各罰款百分之二十繳交市“清理辦”。沒(méi)有收益的非耕地則不予補(bǔ)償損失，付款和罰款均按一年計(jì)算。經(jīng)審查，同意補(bǔ)辦征地的，在征地補(bǔ)償費(fèi)內(nèi)扣回一九八三年一月以后已付給生產(chǎn)隊(duì)或大隊(duì)的補(bǔ)償費(fèi)；不同意補(bǔ)辦征地手續(xù)限期撤出的，已付款項(xiàng)不再扣回。未經(jīng)市“清理辦”作出處理決定前，任何單位和生產(chǎn)隊(duì)不得以任何借口收回土地，出租單位要服從征用。

（二）買賣和變相買賣土地的，由市規(guī)劃部門作出處理，并對(duì)買賣雙方處以罰款。如已全部交款的，在處理時(shí)，不給買賣雙方以任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也不安排勞動(dòng)力。如部份交款的，經(jīng)市規(guī)劃部門審查同意補(bǔ)辦征地手續(xù)后，已交款項(xiàng)可作抵扣征地補(bǔ)償費(fèi)，多除少補(bǔ)，也不安排勞動(dòng)力。

（三）收回買賣的土地，由市規(guī)劃部門撥給城市建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司使用，不給買方以任何補(bǔ)償。

（四）以土地入股形式，參予企業(yè)、事業(yè)經(jīng)營(yíng)的，按本規(guī)定第二條第二項(xiàng)第二點(diǎn)處理，不予罰款。

第四條　在第一條規(guī)定范圍以外地段違章建筑的處理

（一）一九六七年一月一日至一九七七年十二月三十一日（即市革委會(huì)發(fā)出穗革通〔1977〕2號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)城市建筑管理，制止違章私建的通告》以前）期間，國(guó)家、集體單位的違章建筑，按建筑報(bào)建審批權(quán)限，分別由市、區(qū)“清理辦”作如下處理：

1、在已征地段或歷史用地范圍內(nèi)，未經(jīng)批準(zhǔn)報(bào)建，或雖經(jīng)批準(zhǔn)，但不按建筑許可證核準(zhǔn)事項(xiàng)施工，擅自擴(kuò)大建筑面積，移動(dòng)建筑位置者，均屬違章建筑。上列違章建筑面積，處以每平方米五至十元罰款，允許保留使用。

2、非法占地違章私建的簡(jiǎn)易建筑和臨時(shí)設(shè)施，都要拆除；永外性或半永久性建筑，如不妨礙城市規(guī)劃的，按違章建筑面積處以每平方米十至二十元的罰款。在補(bǔ)辦用地手續(xù)后，允許暫時(shí)保留使用，違章單位應(yīng)具結(jié)在城市建設(shè)時(shí)無(wú)償拆除。

3、影響市容觀瞻，污染環(huán)境，妨礙交通、消防安全，不符合城市規(guī)劃布局的，應(yīng)限期拆除或改建或改變使用性質(zhì)。

4、經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑，使用期滿時(shí)應(yīng)自行無(wú)償拆除，清場(chǎng)退出，逾期不拆退者，按違章建筑論處。

（二）一九七八年一月一日以后，國(guó)家、集體單位的違章建筑，能按時(shí)如實(shí)登記的，按本條第一項(xiàng)規(guī)定處理，罰款加一至三倍。

（三）居民的違章建筑，由區(qū)“清理辦”會(huì)同街道辦事處、派出所、居委會(huì)，按下列各點(diǎn)處理：

1、一九六七年一月一日至一九七七年十二月三十一日期間的違章建筑，凡能按時(shí)如實(shí)登記，又沒(méi)產(chǎn)權(quán)糾紛的，按常住戶口計(jì)（獨(dú)生子女算兩人），違章建筑人均面積不超過(guò)十平方米的，不予罰款。超過(guò)上述面積的，超出的部份以每平方米三至五元罰款。

2、一九七八年一月一日以后的，按違章面積處以每平方米三到五元罰款，另對(duì)超過(guò)上述第一點(diǎn)規(guī)定面積的部份加倍罰款，可給予登記備案，保留使用。

3、占用公地、耕地或買地建房者，根據(jù)不同情節(jié)處以拆除、沒(méi)收或加倍罰款處理。有產(chǎn)權(quán)糾紛的，由房管局裁決處理。

4、利用公房搞違章加建、擴(kuò)建的，應(yīng)先征得房管部門意見(jiàn)，如不影響房屋安全者，罰款后收歸公房。如屬一九七七年十二月三十一日以前違章建筑的，按其建筑造價(jià)（單據(jù)為憑），從一九八三年一月一日起抵扣房租。如屬一九七八年一月一日以后的，則從一九八三年一月一日起，按違章建筑面積按月交租。

5、利用私房搞違章建筑，在保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益下，根據(jù)實(shí)際情況，由違章人與業(yè)主協(xié)商，由區(qū)城建會(huì)同房管部門審定或裁決處理。

第五條　對(duì)負(fù)有直接責(zé)任人員和當(dāng)事人的處理

對(duì)負(fù)有直接責(zé)任人員，或單位主管和當(dāng)事人，凡有下列情況之一者，處以三十元至本人六個(gè)月收入的罰款，必要時(shí)可建議其所在單位給予行政處分。觸犯刑律的，移交司法部門依法處理。

1、不聽(tīng)從勸止，強(qiáng)行施工搶建的；或經(jīng)罰款處理后，一再重犯的。

2、在清查登記期間，繼續(xù)非法占地違章私建的；或隱瞞不報(bào)，煽動(dòng)群眾對(duì)抗清查處理工作的。

3、用非法占地或違章建筑物轉(zhuǎn)手倒賣圖利的。

4、因非法占地或違章私建使國(guó)家財(cái)產(chǎn)遭受嚴(yán)重?fù)p失的。

5、干部帶頭侵占耕地、園林綠地、風(fēng)景區(qū)土地建房，在群眾中引起惡劣影響的。

6、策劃侵占耕地、園林綠地、風(fēng)景區(qū)土地搞違章建筑，砍伐樹(shù)木，破壞綠化，破壞歷史文物和市政設(shè)施的；或有行賄受賄，敲詐勒索行為的。

第六條　有關(guān)幾個(gè)方面的處理

1?占用河道、岸線的違章建筑，由港務(wù)監(jiān)督參照本規(guī)定和港章，并會(huì)同市“清理辦”作出限期處理。

2?個(gè)體攤擋占用道路、人行道違章建筑，由市或區(qū)公安局會(huì)同城建、市政部門，按《廣州市市容衛(wèi)生管理辦法》和有關(guān)規(guī)定處理。

3?部隊(duì)的非法占地和違章建筑，先由政治部群眾工作部按本規(guī)定提出處理意見(jiàn)，報(bào)市“清理辦”審定后執(zhí)行。

4?社地企業(yè)和社員的非法占地及違章建筑，由郊區(qū)、黃埔區(qū)“清理辦”根據(jù)省人民政府粵府〔1981〕95號(hào)《貫徹國(guó)務(wù)院＜關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》規(guī)定執(zhí)行。

5?抗拒、瞞報(bào)或逾期不報(bào)的，除按第五條有關(guān)規(guī)定處罰外，另由市、區(qū)、港監(jiān)“清理辦”分別情況，該罰款的加重罰款，該拆除的拆除，該沒(méi)收的沒(méi)收，不補(bǔ)辦用地和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。國(guó)家建設(shè)征用時(shí)不予補(bǔ)償。

6?非法占地，違章建筑的處理決定，要通知違章單位（個(gè)人），必要時(shí)可通知其上級(jí)機(jī)關(guān)（包括租賃買賣土地的雙方負(fù)責(zé)施工單位或違章人所在單位）協(xié)助監(jiān)督其執(zhí)行。拒不執(zhí)行處理決定的，市、區(qū)城建部門和港監(jiān)應(yīng)停止違章單位（個(gè)人）的一切用地報(bào)建業(yè)務(wù)，建設(shè)銀行不予支付基建開(kāi)支，水電部門停止供應(yīng)水、電，公安部門不給予辦理入戶手續(xù)，直至處理結(jié)案為止。

7?被限期拆除違章建筑的單位，要負(fù)責(zé)原有住戶安置和物資處理；如拆除居民的整幢違章建筑，由被拆戶所在單位給予優(yōu)先安排住房。經(jīng)濟(jì)制裁由市、區(qū)、港監(jiān)“清理辦”決定并限期執(zhí)行；當(dāng)事人不服的，可在接通知后一個(gè)月內(nèi)向人民法院申訴；期滿不申訴，又不履行的，由市、區(qū)城建部門、港監(jiān)提請(qǐng)人民法院，依照民事訴訟程序，強(qiáng)制執(zhí)行。

違章建筑條例范文第5篇

一、對(duì)房屋租賃合同效力認(rèn)定問(wèn)題

出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：

（一）審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

（二）審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。廣東省人大常委會(huì)1994年通過(guò)的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的；2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、屬于違章建筑的；5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；7、法律、法規(guī)禁止的。

而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

對(duì)于廣東法院來(lái)說(shuō)，上述兩個(gè)法規(guī)都應(yīng)適用。兩者規(guī)定基本相同。但筆者認(rèn)為，兩個(gè)法規(guī)都存在值得研究的地方。一個(gè)是房屋租賃權(quán)源的問(wèn)題?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》都認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢？還如大量存在的“二房東”現(xiàn)象，是否“二房東”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢？顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否則光“占有”有何經(jīng)濟(jì)價(jià)值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是這種情況。物權(quán)的另一種形式，即他物權(quán)人實(shí)際上就是物的實(shí)際占有者，同時(shí)其又享有所有權(quán)人的諸如出租等的許多權(quán)利。如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，難道說(shuō)國(guó)有企業(yè)因?yàn)闆](méi)有對(duì)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就不能把財(cái)產(chǎn)拿來(lái)出租嗎？顯然這是否定的，大量的企業(yè)出租商鋪，出租廠房，比比皆是，如果都認(rèn)定為是非法的，那么立法者在自我否定。另外從合同的角度來(lái)分析，租賃合同反映的是“出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同關(guān)系（合同法第二百二十二條）”。出租人作為合同的一方，并非以所有權(quán)人為限，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有的轉(zhuǎn)移：一方讓渡其占有獲得租金利益，另一方則通過(guò)支付租金取得占有以使用收益。單就租賃的法律關(guān)系而言，各方均不與標(biāo)的物的所有權(quán)發(fā)生直接必然的聯(lián)系，具有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法獲得占有權(quán)的出租人之間并無(wú)不同，只是他們占有權(quán)的取得方式不同而已。據(jù)筆者所知，沒(méi)有一國(guó)的立法和我國(guó)當(dāng)前立法一樣將出租人直接表述為所有權(quán)人。從理論上講，合法占有即獲得標(biāo)的物的出租權(quán)。至于轉(zhuǎn)租須經(jīng)原出租人同意，只是租賃合同的特殊要求，且原出租人并不能被認(rèn)為就是所有權(quán)人。綜上所述，把所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)源是不恰當(dāng)?shù)模鴳?yīng)以合法占有權(quán)作為權(quán)源。如此一來(lái)，許多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》中存在的另一個(gè)問(wèn)題是對(duì)權(quán)屬受到諸如“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下的租賃是否允許。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封的情形一般是因?yàn)闄?quán)屬有爭(zhēng)議訴之法院，法院依申請(qǐng)人申請(qǐng)采取了訴訟保全，或者房屋涉及到違法違紀(jì)被查封，或者是房屋本身有不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的情況被查封。后兩種情況被查封，因?yàn)殛P(guān)系到房屋本身問(wèn)題，肯定是不能進(jìn)行租賃的。但前一種情況在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)允許房屋租賃。從理論上說(shuō)，《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》的規(guī)定是建立在房屋租賃權(quán)源來(lái)自于所有權(quán)的基礎(chǔ)之上，所以所有權(quán)不清晰當(dāng)然認(rèn)為不能租賃。依合法占有權(quán)源理論，即使權(quán)屬有爭(zhēng)議，在法院沒(méi)有最后裁決之前，合法占有人仍應(yīng)有權(quán)出租的。如果一方堅(jiān)持不能讓合法占有方出租，則應(yīng)提供擔(dān)保，以保證法院裁決房屋歸屬合法占有方后，合法占有方的合理租金損失可以收回。如果法院裁決房屋歸非合法占有方所有，則房屋在訴訟期間取的租金歸還給最終所有者。如果同時(shí)存在“二房東”的情況，則依照所有權(quán)人與“二房東”的約定分配租金。從審判實(shí)際中看，法院查封有權(quán)屬糾紛的房屋后，在法院的監(jiān)督和辦理一定手續(xù)情況下，采取“活查封”手段，使房屋不置于閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這樣做最終還是有利于房屋所有權(quán)人的，也利于充分發(fā)揮現(xiàn)有社會(huì)財(cái)富資源的最大作用。不過(guò)需強(qiáng)調(diào)的是，這種情況下的租賃一定要辦理一定的擔(dān)保手續(xù)，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

（三）審查是否進(jìn)行過(guò)登記備案。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無(wú)效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒(méi)有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好，登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。還有人認(rèn)為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書(shū)以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說(shuō)法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來(lái)規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實(shí)際上，合同法無(wú)對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒(méi)有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問(wèn)題。所以，筆者認(rèn)為，沒(méi)有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無(wú)效的。

（四）審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3％計(jì)，因其滯納金過(guò)高，導(dǎo)致滯納金的約定無(wú)效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來(lái)進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無(wú)效。

二、承租人對(duì)房屋進(jìn)行的裝修，在租賃合同被確認(rèn)無(wú)效或被解除后如何處理

（一）對(duì)承租人裝修物價(jià)值的認(rèn)定。承租人一般是在租賃房屋期內(nèi)根據(jù)租賃合同的用途對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期滿歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因?yàn)楹贤瑹o(wú)效或者當(dāng)事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對(duì)裝飾物現(xiàn)價(jià)值的確認(rèn)問(wèn)題。筆者認(rèn)為，首先應(yīng)由租賃雙方對(duì)裝修物進(jìn)行協(xié)調(diào)，這樣既解決了問(wèn)題，同時(shí)也節(jié)省減少損失；如果協(xié)商不成，則由法院委托評(píng)估評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)裝修物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般評(píng)估是按照裝修物的正常使用年限計(jì)算折舊，房屋裝修物的使用年限應(yīng)與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現(xiàn)價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照租賃期限的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的折舊。

（二）對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償。裝修物在法律上屬于添附物。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國(guó)民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86條對(duì)添附物的規(guī)定是：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。這是對(duì)裝修物如何處理法律上作出的原則規(guī)定。由于我國(guó)的《民法通則》對(duì)添附物的處理沒(méi)有直接規(guī)定，最高法院的司法解釋又過(guò)于籠統(tǒng)，所以在審判實(shí)踐中難以把握。筆者認(rèn)為：對(duì)承租人裝修物的處理及補(bǔ)償主要可以從以下幾方面考慮：

1、房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回。不能拆除的可以對(duì)裝修物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并歸出租人承頂；若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。如果是承租人的過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

2、房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導(dǎo)致租賃合同被解除，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物進(jìn)行評(píng)估，其裝修物損失由出租人對(duì)承租人作適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無(wú)償歸出租人所有，因承租人有過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。

3、房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導(dǎo)致租賃合同被解除的，承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，可對(duì)裝修物的現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，其裝修物的損失根據(jù)雙方違約責(zé)任的大小來(lái)分擔(dān)。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對(duì)裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì)嚴(yán)重影響其價(jià)值的可以責(zé)令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無(wú)償歸出租人所有。

三、違章建筑的租賃合同糾紛的問(wèn)題