論文摘要：一直以來.公司房地產(chǎn)僅僅被視為是一般建筑，但是往往對(duì)公司的發(fā)展甚至生存起著非常重要的作用。隨著(跨國)公司的快速增長和改革的不斷深入.公司房地產(chǎn)投資得到了不斷的增長。為了有效管理公司的房地產(chǎn)投資組合，公司成立了專I"1部門.組織了專業(yè)人員對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行管理，文中對(duì)此作出了分析除了對(duì)公司房地產(chǎn)發(fā)展歷史進(jìn)行了概述，還為目前正面臨著相似增長路徑的公司提供了可供參考的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn).并提出了建議

1什么是公司房地產(chǎn)

公司房地產(chǎn)(CorporationRealEstate.CRE)指的是非房地產(chǎn)公司所擁有的土地和建筑物在當(dāng)今的市場(chǎng)環(huán)境中.很多非房地產(chǎn)公司出于經(jīng)營.投資或者公司發(fā)展的目的而投資于公司房地產(chǎn)在很多情況下.公司房地產(chǎn)已經(jīng)成為很多公司最大的資產(chǎn)項(xiàng)目自20世紀(jì)初.公司房地產(chǎn)相關(guān)的活動(dòng)已不僅僅是企業(yè)活動(dòng).而開始慢慢在經(jīng)濟(jì)管理和學(xué)術(shù)界有了獨(dú)立的地位同時(shí).公司的不斷增長.以及相應(yīng)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不斷增多和投資組合的不斷擴(kuò)大.引發(fā)了對(duì)公司房地產(chǎn)進(jìn)行專業(yè)管理的迫切需要

自20世紀(jì)80年代初.企業(yè)對(duì)公司房地產(chǎn)管理的角度有所改變。一方面.企業(yè)盡量合理化自身的公司房地產(chǎn)投資組合.外包相關(guān)的工程和建筑活動(dòng).另一方面.企業(yè)對(duì)公司建筑的架構(gòu)和形象越來越重視。大多情況下.部門地位的轉(zhuǎn)變會(huì)引發(fā)公司房地產(chǎn)角色的轉(zhuǎn)變。曾經(jīng)許多企業(yè)擁有很龐大而集權(quán)化的公司房地產(chǎn)管理部門.而如今大部分的公司都將房地產(chǎn)責(zé)任和相關(guān)活動(dòng)分散化，只保持?jǐn)?shù)量有限的工作人員，負(fù)責(zé)企業(yè)、區(qū)域或國家房地產(chǎn)資源和能力的管理。本文將對(duì)公司房地產(chǎn)歷史進(jìn)行系統(tǒng)的研究和分析。

2從大規(guī)模生產(chǎn)時(shí)代至20世紀(jì)70年代

早期的公司.企業(yè)家擁有企業(yè)的所有資源，需要自己雇用人員去實(shí)現(xiàn)其企業(yè)目標(biāo)。企業(yè)并不需要復(fù)雜的組織結(jié)構(gòu).足以達(dá)到控制傳統(tǒng)生產(chǎn)線的目的。在工業(yè)革命期間.以及20世紀(jì)初大規(guī)模生產(chǎn)時(shí)代起初階段，大多數(shù)公司都對(duì)自己的增長前景相當(dāng)看好.管理的重點(diǎn)都放在如何提高生產(chǎn)機(jī)制的效率上。公司成長的優(yōu)勢(shì)主要在于大規(guī)模的生產(chǎn)，即規(guī)模經(jīng)濟(jì)。而機(jī)械化的生產(chǎn)過程正為公司迅速發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。因此，為了擴(kuò)大生產(chǎn)。許多傳統(tǒng)的、家族式企業(yè)不得不進(jìn)行外部融資，以籌集所需資金。

內(nèi)容摘要:本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征進(jìn)行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn),提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策。

:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購買。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。

內(nèi)容摘要:本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征進(jìn)行分析,并總結(jié)了目前房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險(xiǎn),提出了在房地產(chǎn)投資中應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)對(duì)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型

(一)外部風(fēng)險(xiǎn)

1.宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)投資企業(yè)都是不可幸免的。譬如說,當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退,處于低速消沉?xí)r,社會(huì)對(duì)消費(fèi)的需求也會(huì)大幅度減縮,這其中當(dāng)然包括房地產(chǎn)。更有甚者,每當(dāng)經(jīng)濟(jì)陷于低谷,消費(fèi)減縮時(shí),受沖擊最大的往往是如汽車、房地產(chǎn)之類的長線耐用消費(fèi)品,這時(shí)人們會(huì)修正在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)制訂的消費(fèi)計(jì)劃,推遲或干脆取消對(duì)耐用消費(fèi)品的購買。社會(huì)風(fēng)尚如此,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)供大于求,房屋價(jià)格亦連連下跌。

2.財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)政利率風(fēng)險(xiǎn)多來自于利率波動(dòng)的影響,因?yàn)楹芏嗳速I房并不是全額付款,一般都會(huì)利用杠桿原則向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸敖以解決一部分資金。假如貸款利率上升,投資人所需要負(fù)擔(dān)的貸款利息就可能是樓價(jià)本身的價(jià)值,此種情形對(duì)于一些財(cái)力有限的投資人來說,無疑是雪上加霜,加息有可能迫使他們放棄房地產(chǎn)。當(dāng)然如銀行收回抵押房地產(chǎn)可以得到貸出款項(xiàng)的話,則投資人無須再負(fù)擔(dān)任何責(zé)任。然而,假如房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于低潮,銀行在拍賣房地產(chǎn)時(shí)仍得不列足夠的款項(xiàng)償還抵押貸款時(shí),則投資人仍需負(fù)一定責(zé)任。所以,投資者在策劃置業(yè)計(jì)劃和議價(jià)房地產(chǎn)時(shí),必須把利率波動(dòng)因素考慮進(jìn)去。

1房地產(chǎn)投資

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了長足的發(fā)展。特別是1998年我國深化住房制度改革，實(shí)行貨幣化分配以后，加之金融政策的調(diào)整，我國房地產(chǎn)業(yè)更是得到了快速發(fā)展，一躍成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)了鋼鐵、水泥、家電等行業(yè)的快速發(fā)展。但是，到2003年上半年，我國固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)投資規(guī)模過熱現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭。2004年1-8月份，全國商品房平均銷售價(jià)格為2718元/平方米，同比增長13.5%，部分城市房價(jià)上漲幅度超過20%。2005年1-12月，全國商品房平均銷售價(jià)格為3242.0元/平方米，同比提高19.5%。特別是北京上海深圳等大城市，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了劇烈上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)投資劇增。據(jù)《中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告》，2003年1-12月房地產(chǎn)共開發(fā)完成投資10106.12億元，同比增長29.7%，高于全國固定資產(chǎn)投資的增長速度。為了消除房地產(chǎn)業(yè)過熱的勢(shì)頭，國家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，包括上調(diào)利率、控制信貸規(guī)模、調(diào)整貨幣供應(yīng)量等。為了了解金融政策對(duì)我國房地產(chǎn)投資的影響，本文對(duì)此利用誤差修正模型和脈沖響應(yīng)分析方法進(jìn)行實(shí)證分析。

2研究方法簡介

2.1協(xié)整模型

時(shí)序變量之間的協(xié)整關(guān)系是由Engle和Granger首先提出的，這一方法論的基礎(chǔ)思想在于，如果兩個(gè)（或兩個(gè)以上）的時(shí)間序列變量呈現(xiàn)出非平穩(wěn)性的特征（即每個(gè)變量都有單位根），但是它們的線性組合如果呈現(xiàn)平穩(wěn)性，則這兩個(gè)變量之間便存在長期穩(wěn)定關(guān)系（即存在協(xié)整關(guān)系），而變量的增長率便表現(xiàn)出共同的增長趨勢(shì)。即如果時(shí)間序列y1t,y2t,ynt,都是d階單整，即I(d)，存在一個(gè)向量＝（1，2n），使得′～I(xiàn)(d-b)，這里yt＝（y1t，y2t，ynt），d≥b≥0。則稱序列y1t，y2t，ynt,,,是（d,b）階協(xié)整，記為～CI(d,b)，為協(xié)整向量。為檢驗(yàn)兩變量和是否協(xié)整，Engle和Granger于1987年提出了兩步檢驗(yàn)法，稱為EG檢驗(yàn)。序列xt和yt若都是d階單整的，用一個(gè)變量對(duì)另一個(gè)變量回歸，即有：yt＝+xt+t（1）用和表示回歸系數(shù)的估計(jì)值，則模型殘差估計(jì)值為：＝y(tǒng)t－－xt（2）若～I(xiàn)(0)，則xt和yt具有協(xié)整關(guān)系，且（1，-）為協(xié)整向量，（1）式為協(xié)整回歸方程。

2.2誤差修正模型

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會(huì)長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，尚未建立房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級(jí)的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法規(guī)建設(shè)相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對(duì)改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺(tái)而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施