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房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第1篇

    第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

    (一)居住用地七十年;

    (二)工業(yè)用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

    (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;

    (五)綜合或者其他用地五十年。

    《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

    第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

    第三十一條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

    第四十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

    《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

    第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

    第四十條 土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第2篇

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場；現(xiàn)狀；法律規(guī)制

一、我國房產(chǎn)市場現(xiàn)狀及存在的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來越大

我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數(shù)字說明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他大部分行業(yè)?？梢哉f房地產(chǎn)在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房價(jià)問題是房產(chǎn)市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房價(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國的房價(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場必然出現(xiàn)了問題，盡管對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房價(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭的事實(shí)。

二、房價(jià)居高不下的原因分析

國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場需求。1978年至2004年，我國城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開方便之門，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房價(jià)漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂業(yè)的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過收入30％的家庭，即存在過度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國開發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場的發(fā)展模式

目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的許多問題也在于沒有對(duì)房地產(chǎn)市場根據(jù)中國的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的清楚定位。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個(gè)消費(fèi)者的市場時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)?，要形成具有中國特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場或是看作消費(fèi)品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產(chǎn)市場作為投資品市場而不是消費(fèi)品，那么無論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，房價(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房價(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房價(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門收集市場的不誠信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價(jià) 2008.

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)立法；法律法規(guī)；立法體系

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0072-02

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級(jí)政府紛紛制定房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，這對(duì)健全我國的房地產(chǎn)立法問題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問題亟需完善。

一、房地產(chǎn)立法存在的問題

（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一

政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國房地產(chǎn)市場的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時(shí)候，要具有統(tǒng)一的說法和正式的詞匯，不應(yīng)產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實(shí)中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級(jí)地方政府制定的規(guī)章、章程和國家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”，在國家類文件中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”卻表達(dá)了同一種意思。國家制定法律法規(guī)和地方各級(jí)政府制定規(guī)章制度沒有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒有仔細(xì)根據(jù)國家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級(jí)法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致了具體實(shí)踐過程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門的部分權(quán)責(zé)不明確，職權(quán)方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門針對(duì)同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)術(shù)語和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開發(fā)公司都帶來了很大的麻煩。

（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國已有相應(yīng)的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻(xiàn)并不完善，存在很多方面的問題，并沒有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關(guān)的方面都涵括進(jìn)來。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買賣管理和售后管理等各個(gè)方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒有對(duì)房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應(yīng)的規(guī)定。我國房地產(chǎn)在一級(jí)市場法律比較健全，但是在二級(jí)市場、三級(jí)市場的各類活動(dòng)均沒有相關(guān)的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒有相應(yīng)的配套的法律規(guī)章嚴(yán)重影響著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與健康。

（三）房地產(chǎn)立法價(jià)值取向的偏差

我國目前的房地產(chǎn)的價(jià)值取向存在很大的問題：注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視環(huán)境效益和社會(huì)效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開始，我國就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導(dǎo)致了在新社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過分的強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護(hù)和社會(huì)群體的利益，偏離了新社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展的路線；過分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長，一味的尋求招商引資，奢侈的建設(shè)公共設(shè)施，大面積占用土地，肆意的開發(fā)項(xiàng)目……各種不合理的行為和規(guī)劃導(dǎo)致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費(fèi)。房里地產(chǎn)立法在價(jià)值觀上產(chǎn)生了錯(cuò)誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，忽略了立法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關(guān)系。

（四）房地產(chǎn)立法稅費(fèi)繁冗

我國房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設(shè)稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復(fù)征稅，而這些稅賦又經(jīng)過房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。在我國房地產(chǎn)稅費(fèi)比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問題：房地產(chǎn)開發(fā)過程稅費(fèi)較多，直接導(dǎo)致開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，開發(fā)建設(shè)的成本增加，因此房價(jià)遠(yuǎn)高于人們的消費(fèi)水平，超出了消費(fèi)者的購買力。在我國，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地費(fèi)用、建安成本、市政公用設(shè)施配套費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)企業(yè)利潤共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關(guān)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%～15%，稅費(fèi)已經(jīng)占了房地產(chǎn)價(jià)格的很大比重。而且消費(fèi)者購買了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營性費(fèi)用，甚至變相收費(fèi)，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國現(xiàn)行的相關(guān)稅法相當(dāng)不完善，稅費(fèi)制度存在很大的問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)建設(shè)的進(jìn)程和普通消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及他們的消費(fèi)能力，加大了房地產(chǎn)市場的不公平和畸形化。

二、完善房地產(chǎn)立法的建議

（一）立法統(tǒng)一性

各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)國務(wù)院頒布的法律法規(guī)完善各級(jí)規(guī)章制度，不要脫離國家法律自立法規(guī)，杜絕同一個(gè)名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對(duì)應(yīng)不同的專業(yè)名詞。國家應(yīng)對(duì)各級(jí)政府出臺(tái)的規(guī)章制度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)編的應(yīng)及時(shí)糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級(jí)政府制定的規(guī)章制度和國家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對(duì)人民群眾造成誤導(dǎo)，避免執(zhí)法的混亂。

（二）增加立法內(nèi)容

現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當(dāng)然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門更應(yīng)該走向房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應(yīng)該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時(shí)將這些漏洞填補(bǔ)進(jìn)來。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關(guān)的一些制度用法律條文羅列下來，完善我國的住房保障制度，在各個(gè)地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）糾正立法價(jià)值取向

立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，房地產(chǎn)立法要遵循社會(huì)主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時(shí)，要糾正以往的錯(cuò)誤觀念，堅(jiān)持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價(jià)值取向放到社會(huì)利益和環(huán)境利益上面。通過制定相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學(xué)的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，注重環(huán)境保護(hù)、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長遠(yuǎn)利益，兼顧千秋萬代的利益和發(fā)展問題。

（四）完善稅費(fèi)立法

我國的稅費(fèi)名目繁多、重復(fù)，目前最重要的問題就是整理稅費(fèi)名目，廢除不合理的稅費(fèi)項(xiàng)目，合理的稅費(fèi)項(xiàng)目通過立法的形式確定下來。稅法也要對(duì)普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營用房、豪華住宅建設(shè)分級(jí)使用不同的稅率，降低普通住房的價(jià)格，讓全國更多的消費(fèi)者具有購買普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國涉及到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售及購買的稅收法規(guī)有很多項(xiàng)，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒有用法律的形式固定下來，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時(shí)較隨意，無法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應(yīng)根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來，讓執(zhí)政者有法可依。對(duì)于重要的稅種，應(yīng)由國務(wù)院出面討論制定并立為法律，并應(yīng)用到具體的實(shí)踐中去。

三、結(jié)語

我國房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問題，而要從根本上解決這些問題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實(shí)際，多做考察和房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)踐活動(dòng)，從實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。第二必須要從立法學(xué)的角度確定我國房地產(chǎn)立法的原則，彌補(bǔ)體制和技術(shù)方面的缺陷，并要積極地改善，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)問題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國房地產(chǎn)類法律更成熟，更實(shí)用。

參考文獻(xiàn)

[1] 符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，1997.

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第4篇

一．建立組織機(jī)構(gòu)

成立我局紀(jì)念“三法”頒布實(shí)施宣傳活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，由*局長任組長，*局長、*書記、*局長任副組長，法制科、宣傳科、局工會(huì)、科技部及各行政執(zhí)法部門的負(fù)責(zé)同志為小組成員。強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織落實(shí)，確保把這項(xiàng)活動(dòng)開展起來，收到實(shí)效。

二．制作電視節(jié)目訪談節(jié)目

時(shí)間：6月份

內(nèi)容：（1）紀(jì)念“三法”宣傳活動(dòng)的重要意義。

（2）房地產(chǎn)法的主要內(nèi)容與貫徹國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要意義。

形式：在*有線電視臺(tái)安排一期以紀(jì)念“三法”為主要內(nèi)容的電視訪談節(jié)目。

分工：淑英局長主講，法制科、宣傳科安排落實(shí)。

三．參加“三法”宣傳晚會(huì)：

時(shí)間：6月份

內(nèi)容：同上

形式：選派我局優(yōu)秀的文藝骨干,參加市局統(tǒng)一組織的“三法”巡回宣傳晚會(huì)。

四．開展宣傳咨詢活動(dòng)：

時(shí)間：6月25日“全國土地日”、10月秋季房交會(huì)

內(nèi)容：同上

形式：參加市局統(tǒng)一的宣傳活動(dòng)，現(xiàn)場發(fā)放宣傳材料，現(xiàn)場解答群眾咨詢。

分工：科技部負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

五．開辟宣傳專欄：

時(shí)間：6月-12月

內(nèi)容：同上

形式：在物業(yè)小區(qū)入戶發(fā)放宣傳資料，利用宣傳櫥窗、板報(bào)、宣傳標(biāo)語做好宣傳。

分工：法制科負(fù)責(zé)領(lǐng)取宣傳材料，物業(yè)辦負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的發(fā)放、張貼工作。

六．大型文藝宣傳演唱會(huì)：

為擴(kuò)大“三法”宣傳活動(dòng)的社會(huì)知曉率和覆蓋面，按照市局的安排部署，參加市局組織的紀(jì)念“三法”頒布實(shí)施暨迎國慶文藝演唱會(huì)。

時(shí)間：6月報(bào)名。

形式：選派我局優(yōu)秀的文藝骨干,參加選拔。

分工：法制科、局工會(huì)負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

七．參加法律法規(guī)知識(shí)競賽：

內(nèi)容：土地法、礦產(chǎn)資源法、房地產(chǎn)法及相關(guān)法規(guī)政策。

形式：選拔我局優(yōu)秀人才，組成代表隊(duì)參賽。

時(shí)間：按市局部署7月20日-8月20日預(yù)賽，9月份復(fù)賽，11月中旬決賽。

分工：法制科、宣傳科、局工會(huì)負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資市場；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）20-0061-02

一、我國房地產(chǎn)融資市場現(xiàn)存的問題

（一）融資渠道單一

在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費(fèi)的過程中，會(huì)涉及大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資。房地產(chǎn)融資的種類有多種，但是我國傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資，三種方式各有利弊。

銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供抵押物或者擔(dān)保，對(duì)開發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)物狀況以及借還歷史信息審核較嚴(yán)格，這樣對(duì)于新崛起的房地產(chǎn)開發(fā)商不是很有利，一些很好的項(xiàng)目因?yàn)闊o法達(dá)到銀行的貸款要求而拿不到貸款。海外房產(chǎn)基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國的，這對(duì)于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展具有里程碑式的意義，但是總量很少，而且集中在少數(shù)一線發(fā)達(dá)城市。上市融資的要求較高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也更加嚴(yán)格，這就是他的瓶頸所在。

（二）市場結(jié)構(gòu)不合理

1.一級(jí)市場與二級(jí)市場之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接

目前，我國的房地產(chǎn)金融市場主要是一級(jí)市場，而住房二級(jí)市場和房屋租賃市場發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善。一級(jí)市場中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機(jī)構(gòu)尚處于起步階段，現(xiàn)階段各大城市涌現(xiàn)出許多小額擔(dān)保公司，但是管理混亂、缺失監(jiān)管，且因?yàn)槔矢?、額度小，無法多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成幫助。

2.投資保值與日常居住之間比例不協(xié)調(diào)

在通貨膨脹的時(shí)代，房地產(chǎn)是較好的保值手段之一，很大比例的消費(fèi)者購買商品房并不是為了居住，而是為了投資保值，導(dǎo)致間接需求量過大。逐漸形成的惡果就是產(chǎn)需未能直接面對(duì)面，也進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)分配上的差距以及社會(huì)資源的浪費(fèi)，因?yàn)檎嬲淖》坷щy戶仍然沒有能力購房，而投資消費(fèi)者又空置了大量商品房。

另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完整，房地產(chǎn)金融市場中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門資質(zhì)的機(jī)構(gòu)、人員來參與其中，指導(dǎo)金融市場規(guī)范化發(fā)展。

（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡

目前，消費(fèi)者購房款一般都是采用商品住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定的消費(fèi)者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民的需求，在現(xiàn)今的體制和貸款制度下，很多購房人無法通過銀行的審核或者經(jīng)銀行審核后的貸款額度無法滿足購房要求，使得很多原來居住在老舊的小房里的住戶想通過銀行貸款買新房來改善居住田間的愿望難以實(shí)現(xiàn)。

（四）法律體系不完善

目前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能依據(jù)一些法律原則來進(jìn)行管理，無法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.現(xiàn)有法律法規(guī)滯后性

例如，現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定禁止國家行政機(jī)關(guān)對(duì)外提供擔(dān)保，導(dǎo)致市場上沒有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機(jī)構(gòu)。

2.個(gè)別領(lǐng)域法律規(guī)范缺失

產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)信用等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。從中也能看出，房地產(chǎn)法律方面的法律位階較低。

3.法律適用性分歧

由于高位階的法律未能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在各地適用的調(diào)整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門要么是無法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，亂象叢生。

二、完善房地產(chǎn)融資市場的對(duì)策

（一）利用信托融資，開發(fā)多種融資方式

目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國內(nèi)IPO、境外IPO、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：

1.充分利用社會(huì)閑散資金

房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，向社會(huì)上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)事業(yè)。因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤較高，能夠有效吸引社會(huì)閑散資金，隨著信托融資的逐步成熟和管理逐步規(guī)范，將會(huì)吸引大量的社會(huì)閑散資金從而減少炒房資金的擁有量，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

2.有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對(duì)于債權(quán)人合法利益的保護(hù)更加有保障。房地產(chǎn)的管理并不是實(shí)際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進(jìn)行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對(duì)外處理。在此過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也是有信托公司來承擔(dān)，因?yàn)樾磐泄鞠鄬?duì)于投資者個(gè)人來說專業(yè)性更強(qiáng)，能更好的管理好各項(xiàng)事務(wù)，這樣的話也能有效降低房地產(chǎn)實(shí)際所有者的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會(huì)主義法治國家的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域依法運(yùn)行也是一個(gè)重要的方面。盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)海外基金的健康有序發(fā)展具有非常重要的意義。必須要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

有法律法規(guī)的保障，金融市場、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動(dòng)才能有章可循更有活力，特別是在房地產(chǎn)市場發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)更加具有舉足輕重的意義。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度

監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前明確要求，今年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比要在上年基礎(chǔ)上持續(xù)下降。同時(shí)，動(dòng)態(tài)排查涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)是今年銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)之一。由于層層嚴(yán)格監(jiān)管以及配合新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，多家銀行已開始有意控制今年房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和增速。

銀監(jiān)會(huì)正就房地產(chǎn)信貸中的土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款、保障性安居工程貸款制定工作指導(dǎo)意見。一直以來，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)保持高度警覺，控制規(guī)模、加強(qiáng)涉房信貸風(fēng)險(xiǎn)排查、加強(qiáng)壓力測試是監(jiān)管的主要方式。

截至2012年末，我國金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額超過12萬億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.2%。曾經(jīng)作為地產(chǎn)商最重要資金來源的銀行開發(fā)貸，近年來占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。

在2013年的全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)重申，對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)名單制管理和壓力測試。銀行人士介紹，一方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對(duì)企業(yè)回籠資金實(shí)施封閉式管理，確保用于還貸。

對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場，目前整體風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)出現(xiàn)大面積違約情況，更不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其理由是：一是房地產(chǎn)貸款的總量不大，僅占各項(xiàng)貸款的19.2%，遠(yuǎn)低于其他國家水平；二是個(gè)人住房按揭貸款的按揭率低，大部分貸款已還款8年以上，且近年來房產(chǎn)市值穩(wěn)定，借款人的還款意愿較強(qiáng)，目前個(gè)人住房按揭貸款不良率僅為0.28%；三是房地產(chǎn)開發(fā)貸的發(fā)放審慎，且貸款成數(shù)僅為房地產(chǎn)市值的60%左右，不良貸款率不到1%。

今年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)貸款調(diào)控，引導(dǎo)銀行通過盯重點(diǎn)項(xiàng)目、盯重點(diǎn)開發(fā)商、盯市場行情變化，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)排查，密切監(jiān)測房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)。

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，筆者認(rèn)為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還可以依賴經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主流，畢竟在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，住房供求關(guān)系也是市場自發(fā)導(dǎo)致的結(jié)果。

（四）加快金融創(chuàng)新步伐