地方金融風險防范
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地方金融風險防范范文第1篇
房地產(chǎn)作為一個龐大的產(chǎn)業(yè),屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),因此它的發(fā)展更需要一個健康穩(wěn)定的投融資體系作為支撐,如果房地產(chǎn)金融風險長期存在,將會導致多米諾骨牌效應,帶動整個環(huán)節(jié)的風險突發(fā),本文以房地金融風險為研究對象,重點分析了風險防范中容易出現(xiàn)的問題,并根據(jù)研究經(jīng)驗,給出對策建議,希望對相關問題的研究提供參考意見。
關鍵詞:
房地產(chǎn);金融風險;對策;防范
一、房地產(chǎn)金融風險概述
進入21世紀后,國家采取一系列政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)成為國內投資的熱門行業(yè)。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)的前景也一片大好,房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點,推動經(jīng)濟發(fā)展,同時不斷擴大的市場內需也與房地產(chǎn)有著緊密聯(lián)系,房地產(chǎn)現(xiàn)今已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對其他行業(yè)的發(fā)展也起到重要的影響。本文認為投融資市場風險,對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展影響非常大。這是一個相互依存的共生問題,如果破解這一難題,需要進行科學的研究和策劃,以及系統(tǒng)的分析。房地產(chǎn)金融風險是指金融機構在為房地產(chǎn)業(yè)提供資金籌集、融通、清算等金融服務過程中,由于決策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因導致其資產(chǎn)、收益或信譽遭受損失的可能性。由于房地產(chǎn)金融風險的強烈的負外部效應,當某一個項目或者金融機構遭受較大的房地產(chǎn)金融風險時,尤其是已經(jīng)受到較大損失時,公眾就可能對其他項目或金融機構的穩(wěn)定性、可靠性、流動性產(chǎn)生懷疑,因恐慌而擠兌,引發(fā)多米諾骨牌效應,波及整個金融體系進而引發(fā)金融動蕩乃至金融危機的發(fā)生。另外,金融機構經(jīng)營的外部環(huán)境變化,也可能使整個金融體系都遭遇系統(tǒng)性風險,從而發(fā)生更大損失。
二、房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的原因
(一)投資增長過快
眾所周知,與其它行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)是一個有著巨大利潤空間的行業(yè),近幾年來房價的持續(xù)走高更是讓房地產(chǎn)業(yè)成為了暴利行業(yè)。正因為房地產(chǎn)行業(yè)投資存在巨額利潤,所以就會有大量銀行信貸資金進入該領域,導致資金風險性的增大。如果房地產(chǎn)業(yè)貸款額度比重降低,那對于降低銀行信貸風險有著重要的意義。除了銀行信貸資金對地產(chǎn)行業(yè)的投資以外,房地產(chǎn)業(yè)的投資中還包括其他各種社會資金,如外資,外資的流入為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金支持,但是也帶來了一些負面影響,利用外資所占比重的不斷增加,蘊含了巨大的投機風險。
(二)地方政府對地產(chǎn)市場監(jiān)管不到位
從2011年以來,政府大力出臺相關政策來調節(jié)房價,但由于種種原因導致地方政府部門對地產(chǎn)調控的積極性并不高。因為房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),以其高度的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性對GDP的帶動作用十分明顯,我國房地產(chǎn)業(yè)是最容易獲得財政收入的行業(yè)(地方政府還可以利用房地產(chǎn)的發(fā)展導致地價上漲而獲得高額收入)各級地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)放在經(jīng)濟發(fā)展的突出位置,大力推進城市化建設,對修建汽車城、大學城等大型固定資產(chǎn)投資項目持積極支持態(tài)度以推動GDP增長突出政績,因此盡管中央政府出臺了一些列促進房地產(chǎn)健康成長的政策,但地方各級政府往往對房地產(chǎn)市場采取縱容的態(tài)度,甚至有的地方政府仍然采用各種措施,與中央政府背道而馳,我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展仍然有待扭轉。。
(三)自我資金不足,融資渠道單一造成風險集中
一直以來,房地產(chǎn)企業(yè)自我資金不足已是普遍現(xiàn)象,已成為地產(chǎn)界面臨的主要問題,因為,一個項目從開發(fā)到竣工,各個環(huán)節(jié)都是很大的支出,只有到銷售或出租時才能有收益,而此時也存在高額費用,如廣告、工資、開辦費用等。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷尋求新途徑進行融資。中國人民銀行統(tǒng)計我國房地產(chǎn)開發(fā)資金中有70%以上的資金直接或間接來自于銀行。在一些發(fā)達國家,房地產(chǎn)開發(fā)商一般不從商業(yè)銀行獲得貸款,所需資金主要靠各類基金提供,如美國房地產(chǎn)資金的構成中,只有15%是銀行貸款,70%是企業(yè)的自有資金。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導致銀行從房地產(chǎn)需求和供給兩方面參與了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程,集中了該行業(yè)從買地到開發(fā)到建設到銷售每一個環(huán)節(jié)的風險,一旦其中某一個環(huán)節(jié)扭曲或斷裂,如銷售不理想、資金回籠慢等將直接影響銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的正?；亓?。
(一)吸收國際經(jīng)驗教訓
防范風險的一個重要環(huán)節(jié)就是使房地產(chǎn)金融得到創(chuàng)新和發(fā)展。次貸其本質是一種高風險的貸款,因此應對其進行分層出售,使之轉變?yōu)榇渭壍陌唇易C券,在此基礎上,進一步的生成次級按揭證券衍生產(chǎn)品,以這種形式在債券市場上售出。通過資產(chǎn)證券化等方式,可以進行金融創(chuàng)新,將風險分散。汪成豪認為,如果經(jīng)過多層的證券化處理,投資者就沒有辦法得知所投資的衍生產(chǎn)品所依賴的基礎產(chǎn)品的信用情況以及估值水平,這樣對其進行風險評估就很困難,只能依靠評價機構,但是預測風險時,傳統(tǒng)的計量模型無法完成。如果一直金融產(chǎn)品距離基礎金融產(chǎn)品越遠,對其進行投資時就越具有投機性質,而這種投機使得金融市場的不穩(wěn)定性大大的增加。美國金融市場當中,很多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和衍生產(chǎn)品對于消除風險沒有提供有力的條件,反而使交易雙方的信息更加的不對稱,增加了雙方的矛盾和因此帶來的信用風險。由于房地產(chǎn)泡沫的破裂,次級抵押貸款出現(xiàn)了大范圍的違約情況,開始僅在儲貸機構中產(chǎn)生影響,但是這種影響開始快速的波及到投資銀行、商業(yè)銀行、養(yǎng)老基金、對沖基金、保險公司甚至于全球金融市場的投資者。
(二)實行房地產(chǎn)企業(yè)融資多元化
目前我國房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)仍處于探索階段,要想推動我國REITs的發(fā)展,必須借鑒外國的先進的經(jīng)驗。首先應參照西方國家的相關法規(guī),對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關法律法規(guī)進行完善,對房產(chǎn)產(chǎn)權的登記、交易的管理制度進行補充和修訂。其次對信托機構等加強監(jiān)督和管理,使信托行業(yè)的自律機制得到增強,保障REITs的發(fā)展更加的規(guī)范。第三要對信息的公開化制度進行完善,信息的需求者能夠及時快速的得到房產(chǎn)信息和相關的政策信息以及金融信息等,促進我國REITs的發(fā)展。
(三)建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展機制
自從我國房地產(chǎn)市場開始發(fā)展,由于過分依賴市場,保障性住房嚴重不足,因此平穩(wěn)發(fā)展的基礎十分薄弱。短期之內可以通過政府調控解決房地產(chǎn)過熱的問題,但是長期下去對房產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生一定的影響,因此需要建立長效機制。滿足“自住型”住房需求是長效機制的關鍵,要使住房的基本屬性“居住”得到回歸。要對住房保障制度進行完善,使住房保障的法律體系可以快速的建立,對城市住房建設規(guī)劃進行完善,逐漸的完善中央以及地方的財政體制,使宏觀政策和金融信貸政策在短時期內大幅變動時,不會對住房供需產(chǎn)生很大的影響。
(四)發(fā)揮政府職能,加強政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管
應充分發(fā)揮政府職能,加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控,政府應該在充分分析市場的基礎上,確定房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房比例,以實現(xiàn)供需的平衡。政府應及時、準確的了解產(chǎn)業(yè)運行過程中的信息,通過科學的分析,對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷,及時向社會市場信息,引導房地產(chǎn)開發(fā)商合理投資。
四、結論
本文探討了地產(chǎn)和金融之間的關系。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè),它的發(fā)展需要金融機構的支持,但我國房產(chǎn)的融資渠道過于單一,房產(chǎn)供求雙方的融資主體僅局限于銀行貸款,這樣就導致了房產(chǎn)價格過高,蘊含了嚴重的金融風險。因此在目前我國對房地產(chǎn)進行嚴格的調控,對房產(chǎn)價格進行回調的背景下,需要對調控力度和方式進行靈活的把握和掌控,使房產(chǎn)金融體系更加的完善,達到維護金融穩(wěn)定性的目的。另外本文還對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行分析,對市場與政府的調控作用都予以一定的分析,希望政府可以深入把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展,為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,為開發(fā)商的投資提供政策依據(jù),促進房地產(chǎn)健康發(fā)展,最后使我們的消費者可以對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有更深入的了解,以指導消費者合理消費。
參考文獻:
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地方金融風險防范范文第2篇
目前對于仍然火爆的房地產(chǎn)市場所引起的諸如部分房價過高或者各地區(qū)房地產(chǎn)信貸擴張迅速的問題，都會迫使房地產(chǎn)行業(yè)隨時面臨系統(tǒng)性和區(qū)域性的泡沫破裂風險，因此，為了將房地產(chǎn)金融風險有可能所造成的損失降到最低，我們應當重視對房地產(chǎn)金融風險的防范措施。
1.房地產(chǎn)行業(yè)的目前狀況
房地產(chǎn)開發(fā)投資增長過于快速。有關研究表示，近十年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額年均增長率和全社會固定資產(chǎn)年均增長率都維持在一個相對較高的水平，前者為25%，后者為25.88%。同時，雖然這期間金融危機等對此有所影響，但是除了這期間部分年份出現(xiàn)調整現(xiàn)象之外，我國房地產(chǎn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資比例總體維持穩(wěn)定水平，并呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢。
房地產(chǎn)銷售量上升較快。相似地，我國房地產(chǎn)市場銷售情況一路唱紅，近十年來房地產(chǎn)銷售量穩(wěn)中有漲，在美國次貸危機出現(xiàn)之前房地產(chǎn)銷售量幅度相對較高，之后由于受金融危機影響，房地產(chǎn)行業(yè)進行自身調整，銷售增長率下降，直至2009年房地產(chǎn)行業(yè)的銷售增長率才呈現(xiàn)了一個相對較大的漲幅，目前雖然全國商品房市場出現(xiàn)輕微下行的趨勢，但總體來說我國房地產(chǎn)行業(yè)在這近十年以來還是有相對較大幅度的增加的。普遍認為原因有如下：城鎮(zhèn)化進程加快，大規(guī)模的人口遷徙產(chǎn)生了巨大的房屋住宅需求，按國人傳統(tǒng)觀念來說，遷徙人口有著較為強烈的工作地定居意愿，所以房地產(chǎn)行業(yè)有著較大的剛性需求；人口年齡結構變化，我國勞動年齡人口比重較大，使得儲蓄率和社會勞動生產(chǎn)率維持在一個較高的水平，這二者又反過來推動了房地產(chǎn)市場銷售量的大幅上升；房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求有所增加，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高額回報率，使其成為了眾多投資者的熱門投資對象，我國閑置資金較多，相比于高風險的股票市場和難以辨別真假的古董玉器投資收藏，人們更傾向于選擇住房、黃金等保值產(chǎn)品，因此大量的民間資本涌入房地產(chǎn)市場，必然促使房地產(chǎn)市場銷售量的大幅上升。
房價地價高位運行。房地產(chǎn)銷售價格不斷攀升，主要是因為我國地價的上漲，由于我國土地供應基本上是由政府壟斷的，而土地供應十分緊張，因此政府賣地均是由價高者得，房地產(chǎn)商之間競爭激烈，導致地價被推得較高。在地價高位運行的同時，房價也在快速上漲，自2004年開始房地產(chǎn)價格上漲速度就已經(jīng)開始加快，除了受次貸危機影響之外，我國近十年來經(jīng)常出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱的勢頭。
2.目前我國房地產(chǎn)市場的金融風險
區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫風險。研究指出，近十年來我國房屋銷售價格指數(shù)年增長率已經(jīng)超過城鎮(zhèn)居民收入水平的年均增長率，就理論角度而言，房地產(chǎn)上升較快的價格很容易引起房地產(chǎn)泡沫，因為它的價格已經(jīng)遠遠偏離了它的真實價值，而一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)價格必然下跌，導致房屋貶值或者價值嚴重縮水，而銀行也難以避免地會遭遇抵押物嚴重貶值的系統(tǒng)性風險。但是，在泡沫還沒有破裂之前，房地產(chǎn)市場的一路飄紅，使得投資者們紛紛將目光對準房地產(chǎn)，進而開發(fā)商繼續(xù)盲目投資，極易造成房屋空置、投機者倒買倒賣房屋以賺取利潤差價的現(xiàn)象。
房價高位運行情況下房價下跌的風險。房地產(chǎn)的發(fā)展具有周期性的特點，因此在房地產(chǎn)繁榮之后應當進入轉變期，如果以1998年的住房制度改革為房地產(chǎn)繁榮的起點，按照國外十年一個繁榮周期來對房地產(chǎn)進行計算的話，目前應當是周期尾聲，更容易存在房地產(chǎn)價格下跌和金融風險爆發(fā)的風險。這些風險的發(fā)生也并非偶然，首先是我國經(jīng)濟減速，在經(jīng)歷了舉世矚目的經(jīng)濟快速增長30年之后，我國經(jīng)濟增長放緩，必然同時降低家庭收入的增長速度，以史為鑒，房地產(chǎn)泡沫在擴張之后更容易發(fā)生破裂；其次，我國經(jīng)濟由于資源不足，環(huán)境承載力有限，因此處于面臨轉型升級的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)濟對于轉型升級而言意義非凡，只有住宅價格回歸正常，才能有效地降低房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報，促使資金順利流向其他行業(yè)，進而為我國經(jīng)濟轉型升級提供了資金和利潤支持；然后，關于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策調控，如不斷加息、頒布“限購令”和房產(chǎn)稅征收等，將會有效地遏制快速上漲的房價，對房地產(chǎn)信貸進行有效約束，所以房價下跌的風險就更容易發(fā)生。
銀行房地產(chǎn)信貸風險。銀行房地產(chǎn)信貸所存在的風險主要是：房地產(chǎn)貸款過于集中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)市場發(fā)展是同步增長的，而銀行總貸款中房地產(chǎn)貸款所占比例較高，但是我國央行并沒有有效的手段來制約信貸，對房地產(chǎn)信貸市場的科學指導和監(jiān)管更是奇缺，因此如果隨著房地產(chǎn)市場的虛熱，房地產(chǎn)信貸維持非理性增長，將勢必加劇房地產(chǎn)泡沫風險的發(fā)生；不良的房地產(chǎn)貸款所引發(fā)的資產(chǎn)質量風險，比如參與投資性買房等，將會直接影響到銀行等金融機構的資產(chǎn)質量；土地儲備貸款隱性風險較大，雖然土地儲備機構收購儲備土地的資金是來源于銀行貸款，但是由于沒有考慮到市場的實際需求，盲目進行儲備土地收購，導致最后難以償還貸款而引起貸款風險。
3.關于房地產(chǎn)金融風險的防范措施
穩(wěn)定房價，抑制房地產(chǎn)投機投資。政府應當合理運用稅收政策、信貸政策等來抑制投資性的需求，進而穩(wěn)定房價。首先，就房地產(chǎn)信貸政策方面而言，對于已經(jīng)在本市擁有一套住房的非常住消費者，在當其申請購買第二套住房等，對其采取本地銀行不再予以貸款的政策，避免其進行投機炒房，而對于已經(jīng)用用兩套住房的多購房消費者應當對其采取提高貸款利率或者適當減少抵押貸款成數(shù)等方法加以限制，尤其是對于那些在短時間內頻繁倒買倒賣房屋的消費者，政府應當提高其個人所得稅的征收稅率。其次，應當開征房屋空置稅、物業(yè)稅等來提高投機者的各項成本，解決房屋空置率問題，在有效降低具有真正購房需求的消費者的購房成本的同時穩(wěn)定了房價。
落實存款保險制度，處理好不良資產(chǎn)。存款保險資金即金融機構在投保時的所繳保費，落實存款保險制度不僅保障了存款人的利益，也避免了銀行存款擠兌現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得風險被控制在某一家銀行之中，避免了房地產(chǎn)金融風險的無限制擴散，有利于維持金融體系的穩(wěn)定。對于不良資產(chǎn)的處理，可將國家四大行的不良資產(chǎn)處理方法作為典范，成立專門的金融資產(chǎn)管理公司，使之在對相應銀行的金融資產(chǎn)管理公司從銀行剝離出來的不良資產(chǎn)進行收購、管理和處置。
銀行方面加強對信用風險的控制和防范。首先是完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的征信制度，以政府為主導，其他稅收、審計、財政等相關部門積極配合，共建多層次的個人信用調查體系，當然銀行可以選擇和個人信用評估公司相合作以便對消費者作出客觀的信用評價，或者銀行根據(jù)房地產(chǎn)商的信用狀況給予差異化貸款資金，嚴格落實資本金管理制度，政府方面更應當盡早出臺信用領域的相關法律法規(guī)。其次是嚴格控制抵押物價值缺口，這就要求商業(yè)銀行在和借款人簽訂房屋抵押合同時能合理設定抵押品的下限，并對抵押品價值進行跟蹤，一旦抵押品降價使得擔保不足，銀行可以及時對此做好風險處理。
地方金融風險防范范文第3篇
【關鍵詞】房地產(chǎn)金融 風險分析
一、我國房地產(chǎn)金融存在的風險
1.金融企業(yè)的經(jīng)營風險
（1）流動性風險
流動性風險是由于金融機構缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時可以轉化為現(xiàn)金的資產(chǎn)以致不能清償?shù)狡趥鶆斩鴿M足客戶提現(xiàn)要求的風險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，而銀行信貸資金主要來源是企業(yè)存款和個人儲蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長貸”的現(xiàn)象，從而產(chǎn)生了流動性風險。另一方面，抵押資產(chǎn)多為不動產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這就造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性，若某房地產(chǎn)企業(yè)的違約給銀行造成重大損失，這就可能會引發(fā)流動性問題和人們對該銀行前途的疑慮，從而觸發(fā)大規(guī)模的資金抽離或導致其他金融機構和企業(yè)為預防該銀行可能出現(xiàn)違約而對其信用額度實行封凍，兩種情況均可引發(fā)銀行嚴重的流動性危機，甚至導致銀行破產(chǎn)。因此，在一般情況下一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時償還貸款，銀行就可能會出現(xiàn)流動性危機。
（2）操作風險
操作風險是指銀行在信貸操作過程中，由于缺乏相關制度的約束而給銀行帶來損失的風險。在發(fā)放貸款時，銀行把房地產(chǎn)貸款當作一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在辦理業(yè)務時容易產(chǎn)生急功近利的做法，這就可能放松貸款條件。另外，由于存在貸款審查經(jīng)辦人員風險意識不強，審查流于形式，對資料真實性審核不嚴，辦理抵押的部門操作不規(guī)范，貸后辦理混亂，缺少風險預警措施，甚至內外勾結騙取銀行貸款，在房地產(chǎn)貸款發(fā)放過程中違規(guī)操作等問題，因此也會導致貸款風險產(chǎn)生。
（3）市場風險
市場風險是指由于整個房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及銀行等金融機構并給銀行等金融機構造成損失的風險。在我國，由于經(jīng)濟轉型尚未完成，利率市場化進程剛剛起步，利率風險問題方才顯露。雖然以存貸利率為標志的利率市場化進程已經(jīng)推進，但是目前我國基準利率市場化還沒有開始，影響利率的市場因素仍不明朗。房地產(chǎn)市場的發(fā)展隨著利率的不斷調節(jié)而發(fā)生變化，受利率的影響，住房貸款將隨利率的上升而增加，例如2010年末房貸利率為6.40%，而2011年二月房貸利率上調到6.60%，個人還貸負擔隨著利率的上調而有所加重，對經(jīng)濟狀況比較差的房貸者來說這無疑是一種沉重的負擔，購房者會因為房貸利息的增長而還不了房貸，從而提高了違約的比例而引發(fā)違約風險。
2.個人住房消費信貸的違約風險
完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。缺乏最基本的個人信用征集體系，將造成風險控制手段的局限、目標市場劃分不清、對借款人約束力不夠等問題。目前，我國個人征信系統(tǒng)還不完善，不能夠完全通過該系統(tǒng)反映個人的全部信用信息，銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分的調查監(jiān)控，因此個人住房消費信貸違約風險的防控難度加大。
3.宏觀調控引發(fā)的政策性風險
首先就全國而言， 國家有關部門在不同的時期根據(jù)國民經(jīng)濟發(fā)展情況會制訂和出臺一些具體政策和規(guī)定，而這些政策和規(guī)定會通過影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來影響房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的資金運作特性主要有資金墊付量大、資金的占用周期長及資金運動固定等特點，致使房地產(chǎn)業(yè)的融資不容易實現(xiàn)供求平衡。最近國六條及國八條的出臺，使本來就渠道單一的房地產(chǎn)融資被收緊，房地產(chǎn)業(yè)通過信貸融資受到了很大的限制，而且沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴重貧血，加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。
二、房地產(chǎn)金融風險防范措施分析
1.實行融資渠道多元化，推動房貸證券化
（1）繼續(xù)推動房地產(chǎn)企業(yè)直接融資
隨著市場體系的日益完善，股份制房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票來籌措資金將是最佳的融資渠道。同時，鼓勵法人治理結構完善且經(jīng)營業(yè)績好的企業(yè)發(fā)行公司債券融資。
（2）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）
從資金信托的角度出發(fā)，REITs是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。從財產(chǎn)信托的角度出，REITs則指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機構經(jīng)營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。與財產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道、特別是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托更為重要，它主要面向中小投資者，將他們的資金集合起來投向房地產(chǎn)，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的依賴性，其基金特性則決定小股東更加關注企業(yè)的規(guī)范化運作，對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)督的作用。
（3）積極推進住房抵押貸款證券化（MBS）
這不僅是金融創(chuàng)新領域的一項成果，而且展示著一個重要的開端。通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化（MBS）的辦法進行風險轉移，將商業(yè)銀行長期貸款轉換成流動性高的證券資產(chǎn)，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾，防范銀行等金融機構的系統(tǒng)風險。MBS的運作模式分為德國模式與美國模式，以美國模式運作MBS需要商業(yè)銀行、證券公司、政府性質的特設機構（SPV）、政府性質的信用擔保機構等通力合作，而且需要相關證券發(fā)行和保護投資者利益的法律法規(guī)的制訂，目前在我國不具備運作該模式的條件。因此可以考慮以德國模式運作MBS，即依據(jù)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的現(xiàn)金流量、年限、違約率、提前償還率等指標，將各類指標相近的房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)打包出售給商業(yè)銀行內部成立的一個專門收儲房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的機構，并由其進行后續(xù)處理。
2.銀行應加強管理，提高風險防范能力
（1）提高分析預測能力
銀行等金融機構要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預測和監(jiān)測指標體系，建立和擴大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況，提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預測能力。
地方金融風險防范范文第4篇
引言
房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)金融是指房地產(chǎn)資金的融通，包括住房金融和土地金融。狹義的房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)投資及開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資金融通活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動，即為房地產(chǎn)業(yè)及相關部門籌集、融通、清算資金并提供相應服務的所有金融行為。從服務對象上劃分，它包括為房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易、經(jīng)營等活動服務的“房地產(chǎn)業(yè)金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內容上劃分，它包括房地產(chǎn)資金融通、房地產(chǎn)資金轉賬結算、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托等業(yè)務，其中又以房地產(chǎn)資金融通業(yè)務為主。
一、房地產(chǎn)金融風險的概念及分類
（一）房地產(chǎn)金融風險的概念
房地產(chǎn)金融風險是指商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務中，由于各種不確定因素的影響，導致銀行的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而承擔經(jīng)濟損失的可能性。
（二）房地產(chǎn)金融風險的分類
1.信用風險
信用風險是由于借款人無力償還或不愿償還，導致房地產(chǎn)貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售困難、資金周轉不靈或經(jīng)營不善虧損嚴重甚至破產(chǎn)倒閉而無力還款，以及借款的住宅消費者失業(yè)、收入減少、意外支出增加、死亡等原因導致無力還款。
2.流動性風險
由于金融機構缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時能轉換為現(xiàn)金的其他資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?，滿足客戶提取存款要求的風險。流動性風險有的是原發(fā)性的，即資產(chǎn)結構中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道，導致流動性不足；也有的是繼發(fā)性的，是由信用風險帶動的流動性風險：房地產(chǎn)金融中人多以房地產(chǎn)作借款的抵押物，當借款人不能按期還款時，貸款銀行要處理抵押房地產(chǎn)從中求償，如果賣不掉房地產(chǎn)而使銀行缺乏現(xiàn)金來應付提款等需要，也會形成流動性風險。
3.資產(chǎn)負債結構風險
由于房地產(chǎn)資金融通中資產(chǎn)結構通常以中長期貸款為主，如果金融部門的負債結構中以活期存款為主，就可能形成流動性風險；如果負債結構中多一些公積金存款、住房專項儲蓄存款等來源較穩(wěn)定的成分，結構風險就能縮小。
4.資產(chǎn)質量風險
如果貸款中質量差的貸款（逾期不還的無力償還的和無法追索的等）較多，貸款銀行就面臨效益差的風險，房地產(chǎn)金融中的資產(chǎn)質量風險與借款人信用有關，與宏觀經(jīng)濟形勢有關，也與具體的貸款業(yè)務處理有關。
5.利率風險
如果存款利率上升，或者貸款利率下降，或存貸款利率同向變動但利率差縮小，都可能帶來經(jīng)營效益方面的風險。房地產(chǎn)資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長，在長時期中利率變化越頻、越大，利率風險也就更大。
6.通貨膨脹風險
由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率，在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降，甚至可能為負數(shù)，就使銀行面臨風險。固定利率下的通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產(chǎn)金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。
7.匯率風險
如果外匯升值本幣對外貶值，以外幣計價的債務負擔將加重：反之，則以外幣計價資產(chǎn)將實際減少。外匯買賣、外匯收支中也有風險，當房地產(chǎn)金融中借有外債或引進外匯時，也會面臨外匯風險。
8.其他風險
房地產(chǎn)金融中還有其他風險，如經(jīng)營管理不善導致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風險，業(yè)務操作中其他失誤帶來的操作風險，業(yè)務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險、國家政策變動的風險、房地產(chǎn)資金轉賬結算中的風險、房地產(chǎn)保險中的風險、房地產(chǎn)信托中的風險等。
二、我國房地產(chǎn)金融風險的成因
（一）房地產(chǎn)市場利益主體的不同利益訴求
我國特殊的國情決定房地產(chǎn)市場利益主體多元化，主要包括土地供應方、各級政府、開發(fā)商、銀行、投資性住房和自住型住房需求者等。多方利益主體在房地產(chǎn)市場中存在著不同的利益訴求，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)市場化之后，房地產(chǎn)價格與每一個利益主體存在著直接的關系，一方面房價高漲讓消費者不堪重負，另一方面商業(yè)銀行不僅為房地產(chǎn)開發(fā)商貸款也為一般的消費者提供了按揭貸款服務，這無疑將風險再度集中于銀行信貸。再者，各級政府也在房地產(chǎn)市場中占有重要地位，需要在收益與風險間尋求平衡。因此，房地產(chǎn)市場中各方利益主體的博弈決定了房地產(chǎn)金融風險。
（二）對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善
目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待制訂。
（三）房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款
我國市場發(fā)展尚處于初級階段，金融市場尤其如此，國內商業(yè)銀行制度體系尚不完善，而房地產(chǎn)開發(fā)資金集中依靠商業(yè)銀行貸款，這無疑使得房地產(chǎn)金融風險雙倍增加。我國商業(yè)銀行關于房地產(chǎn)的信貸形式主要有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款、住房消費貸款以及土地儲備貸款等，因此，房地產(chǎn)市場運行中的各個環(huán)節(jié)中存在的風險都與商業(yè)銀行信貸密切相關，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。所以，一旦此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)危機必然為房地產(chǎn)金融帶來巨大的風險，因此，房地產(chǎn)資金來源多元化是降低房地產(chǎn)金融風險的重要舉措。
（四）房地產(chǎn)金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系
缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。
（五）個人住房信貸存在的違約風險
自我國商業(yè)銀行為個人住房提供按揭貸款服務以來，銀行中個人住房貸款和住房公積金個人住房貸款不良資產(chǎn)率都有所下降，有效的改善了我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)質量，因此銀行便把個人購房貸款作為優(yōu)化資產(chǎn)的主要途徑大力發(fā)展，而沒有看到個人住房貸款存在的風險。我國個人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監(jiān)控，個人住房消費信貸的發(fā)展可能存在違約風險。
三、房地產(chǎn)金融風險的防范措施
（一）建立有效的市場約束機制
在市場經(jīng)濟體系中，如果市場約束力缺失或者力度有限，就可能因資源有限，以致個別利益主體將發(fā)展成本轉嫁給資源貢獻者，而資源貢獻者不僅無法實現(xiàn)利益還要付出成本。此時的市場資源的利用率受損，整個社會成本也可能加大。我國房地產(chǎn)金融風險來自各個利益主體的爭奪，更是來源于利益集團對于某些參與主體的市場約束力的無效，導致各個利益主體失衡，進而導致成本不斷外化，而最終這種成本又是由全社會來承擔的。因此對于房地產(chǎn)金融風險的化解應該著手于有效的市場約束機制構建，通過平衡房地產(chǎn)市場中各個利益主體的訴求，保證參與主體的相對平等性，以實現(xiàn)收益與風險的對稱。
（二）商業(yè)銀行應加強自身管理
一方面，商業(yè)銀行的信貸風險防范應注重加強事前預防，而不是事后補救。在發(fā)放貸款前，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)商無力償還銀行貸款的問題，就應沒收其抵押資產(chǎn)。但是這種評估方式也屬于消極的補救措施，應將風險防范的重點放在事前控制及事中控制。另一方面，要加強對房地產(chǎn)信貸各個環(huán)節(jié)的實時監(jiān)控。商業(yè)銀行必須嚴格遵守相關規(guī)章制度和規(guī)定，而不能受利益驅使，給不符合規(guī)定的開發(fā)商發(fā)放貸款，并加強對房地產(chǎn)市場規(guī)律的認識，不受虛假繁榮的誘惑，進一步加速銀行的體制改革、完善內控制度，并制定科學的商業(yè)銀行內部考核方法，實行權利與責任合一的約束與激勵制度。
（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道是為了將集中在商業(yè)銀行的風險分擔到全社會以共擔風險，主要途徑是讓投資者直接承擔房地產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資。目前適合我國房地產(chǎn)融資主要是將銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多元化的融資渠道模式，是豐富房地產(chǎn)開發(fā)商和住房消費者融資渠道的主要可行方法，也是有效降低房地產(chǎn)金融風險的主要途徑。在成熟完善的房地產(chǎn)金融體系中，房地產(chǎn)開發(fā)融資和個人住房貸款應該在債權融資和股權融資的以及融資市場之上建立豐富的證券化二級市場。在二級市場上，創(chuàng)新各種房地產(chǎn)金融工具，主要包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。這樣在房地產(chǎn)金融市場上投資者對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)金融市場風險第一次分散，二級市場把集中于房地產(chǎn)信貸機構的市場風險和信用風險再次分散到整個金融市場的各種投資者中，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)金融分析的逐級化解。
（四）建立個人信用制度
我國目前尚未建立完善的個人信用制度，通常只能依靠道德約束，一旦出現(xiàn)信貸危機受到的經(jīng)濟利益和法律責任約束極為有限，因此，建立個人和企業(yè)的信用制度成為亟待解決的問題。我國應該借鑒發(fā)達國家個人信用制度，建立包括信用檔案機制、信用調查機制、信用賬戶機制、信用監(jiān)控評估機制一體化的系統(tǒng)制度，從經(jīng)濟法律的角度開發(fā)個人和企業(yè)的信貸行為，加大信貸違約成本從而有效降低信貸違約風險。比如，各商業(yè)銀行可采用聯(lián)網(wǎng)方式，對故意違約和采用欺詐手段騙取貸款的借款人在網(wǎng)上公布，并取消其終身貸款資格；而對守約的借款人則可給予信用等級評定，信用等級越高越容易獲得貸款，而且貸款期限、利率水平也可獲得更多優(yōu)惠。另外，對購買別墅、購買高檔商品房、購買多套住房并主要用于投資的客戶，應適當提高貸款利率及貸款成數(shù)，并遏制“零首付”、“假個貸”等違規(guī)行為的發(fā)生。
（五）完善相關法律體系
地方金融風險防范范文第5篇
1房地產(chǎn)金融風險的概念
房地產(chǎn)金融風險主要指的是商業(yè)銀行為房地產(chǎn)行業(yè)提供具有一定的融通、籌集以及清算等金融方面的服務,而且,銀行再為房地產(chǎn)金融風險提供這些服務的同時,由于受到多種多樣的不確認因素或者是一些不可抗力的因素影響,也導致了銀行很難從借款人那里索要回本息,也就使得實際收益根本不可能達到預期收益的經(jīng)濟損失的一種風險。
2房地產(chǎn)金融風險的具體表現(xiàn)如下幾點
2.1我國的土地儲備貸款同樣也是存在著很大的金融風險的。
鑒于現(xiàn)階段各個地區(qū)都在開展大規(guī)模的房地產(chǎn)的建設事業(yè),而且開發(fā)改造的項目工程比較大,加之土地價值也是一路飆升,因此,也就使得其對資金的需求多且高。但是,需要注意的一點是土地儲備則屬于政府性的行為,這樣也就使得土地的開發(fā)、購置比較容易獲取銀行的巨額貸款。對于土地的收購資金,主要是來源于銀行的貸款,其中,還款主要是依靠土地讓出的資金這一部分。
2.2個人住房信貸也是可能存在著違約風險的。
目前,國內的商業(yè)銀行住房貸款不良資產(chǎn)率一般是控制在0.5%左右,其中,住房公積金個人貸款不良的資產(chǎn)率僅占0.24%,這其實對銀行改善自身資產(chǎn)質量是大有幫助的,但是,有大部分的商業(yè)銀行卻把個人購房貸款業(yè)務取得的資金直接當成是優(yōu)良資產(chǎn)加以大力推廣,卻沒有認清背后潛在著的一些風險。除此之外,國內也沒有真正建立一個完善個人誠信資料的相關系統(tǒng),這些因素都導致了銀行是很難對貸款當事人的資信情況加以準確評估的,正是因為如此,銀行產(chǎn)生不良資產(chǎn)也就非常容易了。
2.3沒有建立房地產(chǎn)金融風險防范的相關機制。
近幾年,隨著國家的房地產(chǎn)金融風險機制的日益完善,而且還在很多方面都發(fā)揮出其效能,房地產(chǎn)行業(yè)的一些有關主管部門也都對金融風險做出了比價詳細的分析與預測,但是,金融風險的完善防范機制仍然沒有,這一因素對房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也是很不利的。
3防范房地產(chǎn)金融風險的對策
3.1積極拓寬房地產(chǎn)的融資渠道與途徑。
當下,我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是來自商業(yè)銀行貸款,但是,隨著政府宏觀調控政策的不斷加大、深入,尤其是現(xiàn)階段,在房地產(chǎn)風險逐步增大的前提下,房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款也逐漸變的越來越困難了。基于此,需要及時拓寬房地產(chǎn)的融資渠道,拓寬融資的途徑。其中,融資渠道的拓寬主要包括如下兩個方面:第一,可以從金融市場上獲取相關的資金。第二,可以引進外國資金,但是這一途徑卻存在著熱錢風險。所以說,房地產(chǎn)在拓寬融資渠道的時候,則需要做好房地產(chǎn)融資渠道的相關安全防范的風險措施及對策,以便及時采取措施應對。
3.2完善房地產(chǎn)的金融市場,不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的信用。
房地產(chǎn)金融市場存在著這樣一種現(xiàn)象;很多房地產(chǎn)商習慣把自身的風險轉嫁成商業(yè)銀行的金融風險,盡管房地產(chǎn)商的這種行為減少他們自身可能會因為金融風險造成的損失,但是,也正是由于他們的這種不自律的行為,使得房地產(chǎn)市場更加的混亂不堪。現(xiàn)階段,國內對于房地產(chǎn)商并沒有完整的信譽評判,簡單的抵押或者是公司自貢審查都慢慢不能完整地判斷企業(yè)的還款能力了,需要對整個房地產(chǎn)市場進行有效評估、不斷完善,才能從根本上真正提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度,促使房地產(chǎn)行業(yè)減少風險出現(xiàn)的可能性。此外,房地產(chǎn)市場也是需要建立起對應的且有效的管理市場,房地產(chǎn)商如果都能夠做到潔身自好、自律自強,注重房產(chǎn)的質量、減少風險,對其進行正面市場競爭,也只有這樣,才能確保房地產(chǎn)行業(yè)金融風險的減少。
3.3統(tǒng)一加強對個貸企貸的管理,構建且不斷完善授信信貸的管理模式。
逐漸實現(xiàn)對房地產(chǎn)整體項目信用風險的有效控制,然后再進行銀行審貸集約化的經(jīng)營,由上層制定房產(chǎn)信貸政策或者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關貸款決策。不斷完善產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的約束機制,而且還要重視且及時收取房地產(chǎn)金融信息和市場信息的反饋情況,要提前做好房地產(chǎn)信貸事前信息的預測工作,最大限度地降低房地產(chǎn)可能存在著的金融風險。
